Đất nền lao dốc cả về nguồn cung và sức tiêu thụ

Đất nền “lao dốc” không phanh

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý 3/2022 thực hiện bởi DKRA Group cho thấy một bức tranh nhiều gam màu tối tại phân khúc đất nền.

Xét về nguồn cung, trong quý 3/2022, có 9 dự án đất nền mở bán, gồm 3 dự án mới và 6 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung ra thị trường 1.057 nền, giảm 65,5% so với quý 2/2022. 

Thị trường tỉnh phụ cận tiếp tục giữ vai trò chủ lực về nguồn cung toàn thị trường. Trong đó, Bình Dương là tỉnh tập trung nhiều nguồn cung mới nhất khi chiếm 59,6% tổng nguồn cung toàn thị trường, tương đương 630 nền; xếp sau là Long An chiếm 27,3% và Đồng Nai chiếm 13,1%. TP.HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục không ghi nhận dự án mới mở bán.

Về sức cầu thị trường, trong quý 3/2022 chỉ có 550 nền được giao dịch thành công, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, giảm đến 77,8% so với quý 2/2022. Đây là mức tiêu thụ đất nền thấp nhất kể từ đầu năm.

Bất chấp thanh khoản ở mức thấp, mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý 3/2022 vẫn tăng từ 2 - 4% so với quý 2/2022, dao động từ 16 - 49,7 triệu đồng/m2. Đồng Nai là khu vực ghi nhận mức giá bán sơ cấp cao nhất, trung bình 33,4 triệu đồng/m2.

Trong quý 4/2022, DKRA Group dự báo, nguồn cung đất nền có thể tăng nhẹ so với quý 3/2022, dao động trong khoảng 1.500 - 2.000 nền, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Sức cầu chung toàn thị trường có thể sẽ tăng nhưng khó tăng đột biến trong ngắn hạn. Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục đà tăng do áp lực từ các yếu tố đầu vào tăng. Trái ngược, giá bán thứ cấp có khả năng duy trì ổn định, khó xuất hiện sự tăng giá mạnh trong giai đoạn cuối năm.

Nguy cơ bán tháo hiện hữu

Từ đầu năm 2022, đất nền nhiều tỉnh thành phụ cận các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội rơi vào cơn “bão giá” khi giá bán tăng 2 - 3 lần so với năm 2019. Thị trường sốt nóng đã thu hút nhiều nhà đầu tư “nhảy” vào với mục đích đầu cơ, lướt sóng, “đánh nhanh rút gọn” mong kiếm lời chóng vánh. Không ít trong số này sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, diễn biến thị trường đột ngột thay đổi khi dòng vốn tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng cao, thanh khoản sụt giảm đã khiến những nhà đầu tư lạm dụng đòn bẩy tài chính “xanh mặt”, phải giảm giá để mau chóng “thoát hàng” nhằm thu hồi vốn trả nợ ngân hàng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA, thời gian qua, phân khúc đất nền ghi nhận thanh khoản chạm đáy từ đầu năm. Tại một số khu vực, dự án có xuất hiện hiện tượng giá giảm đáng kể do nhà đầu tư không chịu nổi áp lực tài chính.

Anh Phan Minh Chánh (TP.HCM) cho biết, lúc đất nền nóng sốt hồi đầu năm, anh có mua một thửa đất diện tích 150m2 (ngang 5m, dài 30m) với giá 3 tỷ (20 triệu đồng/m2) mục đích lướt sóng kiếm lời nhanh. Anh vay ngân hàng 70% giá trị mảnh đất, tương đương 2,1 tỷ đồng. 

“Lúc vay mua đất lãi suất còn khá thấp, thị trường thì đang tăng nóng nên tôi khá chắc ăn về khoản đầu tư của mình, nhẩm tính chỉ sau 3 - 4 tháng bán ra có thể lời 200 - 300 triệu”, anh Chánh nói.

Tuy nhiên, diễn biến thị trường “quay ngoắt 180 độ” khi lãi suất liên tục tăng cao, tín dụng ngân hàng vào BĐS bị thắt chặt, thanh khoản thị trường sụt giảm nghiêm trọng… khiến anh Chánh “không kịp trở tay”. Với khoản vay 2,1 tỷ đồng, mỗi tháng anh phải “còng lưng” trả cả gốc lẫn lãi hơn 34 triệu đồng. Do không thể trụ nổi, anh Chánh đã rao bán miếng đất với giá 2,8 tỷ đồng, chịu lỗ 200 triệu nhưng chưa có ai hỏi mua.

“Thị trường hiện tại đang ảm đạm, lãi suất đang tăng cao nên người ta dù có nhu cầu cũng không dám mua lúc này, thành ra rất khó bán. Tôi đã giảm 200 triệu rồi mà chẳng ai hỏi. Cứ tình hình này chắc tôi sẽ phải giảm còn 2,5 tỷ, chịu lỗ 500 triệu may ra mới tìm được người mua”, anh Chánh chia sẻ.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội nhận định, hiện tại thị trường BĐS đang chững lại, giao dịch bị “tắc”, nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt. Nếu lãi suất ngân hàng tiếp tục tăng, việc vay vốn sẽ khiến người mua BĐS sẽ cân nhắc hơn. Ngoài ra, đất nền tỉnh có thể bị bán ồ ạt trong thời điểm cuối năm.

"Tình trạng bán tháo có thể xảy ra vào giai đoạn cuối năm, sẽ xuất hiện đầu tiên ở phân khúc đất nền. Đặc biệt là đất nền ở các tỉnh khi không có nhiều nhu cầu thực, chưa tạo được giá trị nhưng thời gian qua giá đã tăng nóng", Phó chủ tịch CLB BĐS Hà Nội nói.