Thị trường địa ốc: Vẫn còn nhiều “trăn trở”

Áp lực tăng lãi suất cho vay

Nhiều ý kiến lo ngại rằng, mặt bằng lãi suất huy động tăng trở lại có thể gây áp lực tăng lãi suất cho vay thời gian tới và ảnh hưởng tới tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Từ đầu tháng 5/2024, có khoảng 20 ngân hàng tăng lãi suất huy động, mức tăng cao nhất lên đến 0,5%/năm. Có ngân hàng tăng lãi suất huy động 2-3 lần trong 1 tháng qua, mức cao nhất hiện nay là 6,2%/năm.

Chuyên gia cho rằng, lãi suất cho vay có thể sẽ tăng do áp lực tăng lãi suất huy động, nhưng mức tăng sẽ không lớn, đồng thời cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường, bởi lãi suất cho vay tăng lên sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Theo ông Đinh Đức Quang - Giám đốc điều hành Khối Kinh doanh tiền tệ, Ngân hàng UOB Việt Nam, động thái tăng lãi suất huy động của các ngân hàng là theo xu hướng của các thị trường quốc tế và nhằm mục đích cân bằng so với lợi suất của các kênh đầu tư khác trên thị trường. Hiện tại, thanh khoản hệ thống vẫn ổn định và chưa nhận thấy lo lắng về nhu cầu huy động với lãi suất cao hay sự đảo chiều chính sách tiền tệ.

Chuyên gia kinh tế - tài chính, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho hay, lãi suất huy động dù có tăng cũng sẽ không ảnh hưởng quá lớn đến thị trường bất động sản. Bằng chứng là lãi suất vay thế chấp theo chương trình khuyến mại kỳ hạn 12 tháng đã nằm trong khoảng 7-9%/năm trong giai đoạn phục hồi gần đây nhất của thị trường bất động sản (2014-2018). Bên cạnh đó, lãi suất đầu ra sẽ vẫn duy trì ở mặt bằng hiện tại trong bối cảnh các cơ quan quản lý và các ngân hàng thương mại nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Nỗi lo khoảng trống pháp lý

Việc Chính phủ trình Quốc hội cho phép các luật trên sớm có hiệu lực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, là nỗ lực rất lớn. Điều này được nhiều doanh nghiệp, chuyên gia đánh giá cao, bởi khi các luật trên có hiệu lực, thì chính sách về đầu tư, kinh doanh sẽ rõ ràng hơn.

Tuy nhiên, để các luật thi hành được trơn tru, thì nghị định hướng dẫn phải chặt chẽ, không tạo khoảng trống, không làm phát sinh vướng mắc mới và giải quyết được những vướng mắc cũ.

Tại các dự thảo nghị định đang lấy ý kiến gần đây, vẫn còn không ít vấn đề chưa được làm rõ. Điều này cũng được các đại biểu Quốc hội đặt ra khi yêu cầu cần đánh giá rõ tác động tích cực và những bất lợi khi các luật mới được thi hành sớm hơn 5 tháng so với dự định trước đó.

Ngay Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ban hành đầu năm nay cũng được nhiều doanh nghiệp đánh giá là chưa phù hợp. Điều này khiến nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất.

Dự thảo Nghị định quy định về giá đất hiện cũng có những quy định tương tự, trong đó cách tính được cho là chưa đúng, chưa đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. Hệ quả là không chỉ khó thu hút đầu tư, mà khiến giá đất, vô hình trung, bị đẩy lên cao.

Một vấn đề nổi cộm khác, khiến nhiều doanh nghiệp rất lo lắng, là quy định “nếu trong thời hạn 24 - 48 tháng, doanh nghiệp chưa triển khai dự án thì sẽ bị thu hồi đất mà không được bồi thường”.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, luật quy định như vậy để tránh đầu cơ đất đai. Nhưng, các nghị định hướng dẫn cũng nên tính tới trường hợp bất khả kháng: đó là doanh nghiệp không triển khai được dự án do chậm thủ tục liên quan đến cơ quan chức năng. Chính vì vậy, trong nghị định hướng dẫn luật cần bổ sung và làm rõ nội dung này, bởi nếu không “doanh nghiệp sẽ chết oan”.

Theo ông Nghĩa, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có thể sẽ kéo dài nếu những điểm nghẽn về pháp lý chưa được khơi thông. Thị trường bất động sản sẽ rơi vào trạng thái chờ, một khi luật đã thông qua, nhưng nhiều điểm mấu chốt vẫn còn nằm ở các văn bản hướng dẫn.

Một khi quy định còn lệch pha, chưa sát với thực tế, không phù hợp quy luật cung - cầu, thì nhiều khả năng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với mớ bòng bong, rối càng thêm rối.