Thị trường nhà ở TP.HCM: Lượng cung đã phù hợp nhu cầu?

Được nhận định là trung tâm kinh tế lớn và là thành phố đông dân cư nhất cả nước, nhưng TP.HCM đang đứng trước một thực tế: Nhu cầu mua nhà ở cao trong khi lượng cung ngày càng nhỏ giọt.

Nhu cầu nhà ở tăng cao bất chấp căng thẳng dịch bệnh Covid-19

Mặc dù tình hình dịch bệnh Covid-19 phức tạp, nhu cầu thị trường bất động sản vẫn có diễn biến theo chiều hướng tích cực. Đặc biệt, nhu cầu mua nhà ở của cư dân tại TP.HCM không có dấu hiệu giảm.

Lý giải về nhu cầu nhà ở lớn tại TP.HCM các chuyên gia nhận định: Thứ nhất, TP.HCM là một thành phố đông dân nhất cả nước, dân số cơ học hiện đã ở mức 13 triệu người, nhu cầu nhà ở, nhất là với giới trẻ lập nghiệp không ngừng gia tăng đã đẩy nhu cầu về nhà ở tăng cao.

Theo thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến tháng 6/2019, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TPHCM đạt 19,9m2, dự kiến cuối năm 2020 sẽ đạt 20,3m2/người.

Tuy nhiên, vẫn còn bộ phận lớn người lao động, đặc biệt là người dân nhập cư, người có thu nhập thấp đang sinh sống trong điều kiện nhà ở chật chội, cũ kỹ, chưa đảm bảo vệ sinh, an toàn và phần lớn không có khả năng sở hữu nhà ở, thậm chí để thuê nhà ở với mức giá phù hợp cũng là điều khó khăn.

Do đó, việc tập trung xây dựng cơ chế, giải pháp phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp, người dân nhập cư… là những yêu cầu lớn đặt ra cho một đô thị lớn như TP.HCM.

Thứ hai, nhu cầu sở hữu căn hộ tiếp tục tăng trưởng, đến từ sự vươn lên của thu nhập bình quân đầu người cũng như sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán trung bình căn hộ chung cư ở TP.HCM thấp hơn các nước trong khu vực. Cụ thể tại TP.HCM là 3.800 USD/m2 thì Singapore là 25.600 USD/m2, Tokyo là 15.800 USD/m2…

Thứ ba là do sự phát triển của giao thông, hạ tầng, đặc biệt là sau dịch Covid-19 nhu cầu được sống trong không gian gần gũi thiên nhiên, có nhiều khoảng xanh, không bị ngập lụt đã khiến cho nhu cầu về nhà ở của người dân thay đổi.

Đây là những động lực chính để các nhà phát triển dự án bất động sản tiếp tục triển khai dự án nhà ở mới. Ngoài ra, bất động sản vẫn được coi là một kênh cất giữ tài sản tương đối an toàn. Các chuyên gia tin tưởng rằng, ngoài mua để ở thì người dân vẫn lựa chọn đầu tư vào bất động sản. Phân khúc nhà ở trung cấp, vừa túi tiền sẽ tiếp tục phát triển. Điều này đã được chứng minh từ các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản năm 2008, 2011.

Thực tiễn khảo sát cho thấy, nhu cầu căn hộ chung cư tại TP.HCM vẫn chiếm tỷ lệ lớn, bởi các nguyên nhân sau: Một là, căn hộ chung cư có hạ tầng tương đối đồng bộ, tận hưởng những tiện ích và dịch vụ hiện hữu mang lại như: siêu thị, coffee, khu vui chơi trẻ em, công viên cây xanh, ngân hàng, trường học, nhà thuốc, bể bơi, phòng tập thể dục thẩm mỹ, sân đánh tennis, bóng đá, hồ cảnh quan… Cuộc sống văn minh hơn, an ninh tốt hơn do được bảo vệ 24/24 và khách hàng dễ mua chung cư với hỗ trợ của ngân hàng…

Chia sẻ về tình hình nhu cầu nhà ở tại Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, không tính các thành thị đang tăng trưởng, chỉ tính riêng tại 2 đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội, nhu cầu nhà ở đang rất lớn. "Tại Hà Nội, tốc độ tăng trưởng dân số trung bình hiện là 2,2%, ở TP.HCM con số này là 2,3%. Mỗi năm Hà Nội cần phát triển ít nhất 67.333 đơn vị nhà ở có diện tích trung bình 70m2 và TP.HCM là 57.363 đơn vị", ông Quốc Anh cho hay.

Theo ước tính, phân khúc nhà ở cho các gia đình hạt nhân luôn tăng đều đặn khoảng 20% mỗi năm tại các thành phố có tốc độ đô thị hóa hàng đầu thế giới như TP.HCM, Hà Nội. Do đó, bất chấp dịch bệnh hay biến cố nào xảy ra với kinh tế vĩ mô, nhu cầu mua nhà để ở là không thay đổi.

Căng thẳng nguồn cung leo thang đẩy giá nhà lên cao

Tính đến hết quý III/2020, ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM cực kỳ khan hiếm. Đơn vị này cho biết: Trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu từ quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường…

Riêng quý III/2020, có 7.197 căn hộ chào mới, giao dịch 5.406 căn hộ. Nguồn cung mới có sự sụt giảm mạnh mẽ so với hai năm trước đó, chỉ bằng 80% so với năm 2018 và bằng 70% so với năm 2019. Mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020). Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lý giải, tại TP.HCM nguồn cung mới từ các dự án bất động sản nhà ở sụt giảm mạnh. Nguyên nhân chính của thực trạng này đến từ việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai… tại các dự án. Dù nguồn cung khan hiếm, cầu thị trường lớn nhưng lượng giao dịch vẫn sụt giảm mạnh bởi hệ lụy từ cung sụt giảm dẫn đến giá bất động sản có chiều hướng tăng.

Bên cạnh đó, tâm lý e ngại, lo sợ của các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án không phù hợp với quy định pháp luật, trong khi nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý Nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng cũng là nguyên nhân khiến thị trường kém sôi động.

Theo ông Đính, nhiều năm trước, giá nhà ở các đô thị lớn ổn định, đi lên rất thấp, mỗi năm nhích 2 - 3%. Nhưng hiện tại, giá nhà tại TP.HCM đang tăng đột biến, có những dự án trong năm 2019 tăng lên khoảng 10 - 15%.

Ông Đính cho rằng, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại TP.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển mà là tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý Nhà nước.

Ông Đính đặc biệt nhấn mạnh: “Giá nhà ở hiện nay tại TP.HCM đang vượt khỏi khả năng chi trả của người thu nhập trung bình - thấp và đối tượng chính sách. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, nhất là phân khúc bình dân, dẫn đến giá nhà tăng, người dân khó có cơ hội sở hữu nhà ở với giá 1,5 tỷ đồng trở lại”.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty DKRA Việt Nam cho hay, trong 5 năm qua, giá nhà tại TP.HCM lên tục tăng. Năm 2015, giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM ở ngưỡng khoảng 45 triệu đồng/m2, nhưng tới năm 2020 mức giá đẩy lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp giá khoảng 21 - 25 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên bình quân khoảng 36 - 43 triệu đồng/m2; căn hộ bình dân năm 2015 khoảng 16 - 20 triệu đồng/m2 thì nay đã biến mất khỏi thị trường.

Giá nhà đất leo thang khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân tại TP.HCM ngày càng xa vời. Theo ông Lâm, nếu lấy mức thu nhập 20 triệu/tháng làm mốc thì giá nhà vẫn cao gấp 4 - 5 lần thu nhập hàng năm của người dân. Như vậy, ngay cả người trẻ với mức lương khá cũng chỉ có thể mua nhà có giá khoảng 1 tỷ đồng. Bất cập lớn nhất hiện nay là TP.HCM không còn căn hộ giá rẻ phục vụ nhóm đối tượng này.

Để hiểu hơn về diễn biến căng thẳng nguồn cung cầu nhà ở tại TP.HCM cũng như tìm giải pháp cho bài toán nhà ở tại thành phố lớn nhất nhì cả nước, được sự bảo trợ và ủng hộ của Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025: Phân khúc nào phù hợp”. 

Sự kiện sẽ được diễn ra vào ngày 18/12/2020 dự kiến tại Hội trường UBND TP.HCM với sự tham gia của đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM và các sở ban ngành liên quan, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia kinh tế tài chính, bất động sản cùng sự tham gia của hàng trăm doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, các nhà môi giới, nhà đầu tư bất động sản, các cơ quan Thông tấn, báo chí, đài truyền hình Trung ương và địa phương…