Thị trường vẫn chênh lệch cơ cấu nguồn cung bất động sản

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản ghi nhận có nhiều tín hiệu tích cực, với sự tác động từ việc Quốc hội thông qua các dự án luật sửa đổi, bổ sung nên niềm tin vào thị trường đã dần được vực lại, tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cơ cấu nguồn cung bất động sản vẫn diễn ra theo đó, phân flowns sản phẩm vẫn thuộc về phân khúc trung và cao cấp.

Trước đó, vào đầu năm 2024, số liệu khảo sát của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, trong vòng 5 năm, giá chung cư đã “phi mã” khi tăng tới 77%. Hiện giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư khoảng 54 triệu đồng/m2. Không chỉ “neo” ở mức giá cao mà nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất hiếm trên thị trường.

Mới đây nhất, số liệu nghiên cứu thị trường từ Hội môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra rằng, riêng trong quý II/2024 thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận trên 27.300 sản phẩm gấp 3 lần so với quý trước đó. Tuy nhiên, chênh lệch về cơ cấu sản phẩm trong tổng nguồn cung mới vẫn là vấn đề gây ra nhiều quan ngại, cụ thể 50% nguồn cung nhà ở thuộc về phân khúc căn hộ chung cư, trong đó 60% thuộc phân khúc cao cấp, hàng sang (giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên).

Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam phân tích, nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội tiếp tục thiếu hụt trên thị trường bất chấp nhu cầu hiện tại là rất lớn. Nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch về cơ cấu nguồn cung sản phẩm trên thị trường là do thời gian qua xảy ra tình trạng đầu cơ, găm hàng và đẩy giá, nhiều sản phẩm thuộc phân khúc bình dân đã bị đẩy giá lên phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, việc pháp lý các dự án nhà ở phải kéo dài cũng khiến cho các chủ đầu tư phải tăng giá bán nhằm đảm bảo và tối đa lợi nhuận.

Luật sư Nguyễn Đỉnh cho biết, cơ cấu sản phẩm bất động sản ngày càng mất cân đối, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm giá rẻ. Hiện, giá bán trung bình của chung cư tại Hà Nội đã đạt mức 56 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp có giá bán từ 60-120 triệu đồng/m2. Điều này dẫn đến một tâm lý chung của giới đầu tư bất động sản là găm hàng với niềm tin sẽ còn tiếp tục tăng giá.

“Nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phía phân khu cao cấp và thiếu hẳn nhà ở giá bình dân. Hiện tượng này vẫn thường được gọi là “kim tự tháp ngược”, trong khi nhu cầu thực tế của người dân là mô hình “kim tự tháp xuôi” tức là các sản phẩm giá bình dân, giải quyết nhu cầu thực, phù hợp với cơ cấu thu nhập của người dân trong xã hội, hơn là các sản phẩm cao cấp. Hiện tượng lệch pha này gây mất cân đối nghiêm trọng và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho thị trường”, luật sư Nguyễn Đỉnh nhận định.

Các chuyên gia cũng nhận định, sản phẩm bất động sản vẫn trong tình trạng mất cân đối cung - cầu và đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường khó phát triển bền vững. Chỉ khi nào nguồn cung nhà ở “vừa túi tiền” được gia tăng thì mới giúp giảm độ lệch của cán cân cung – cầu trên thị trường bất động sản.

Kéo gần khoảng cách lệch pha bằng cách nào?

Thực tế, theo quy luật cung - cầu, nhu cầu của khách hàng tập trung ở phân khúc nào thì doanh nghiệp sẽ phát triển phân khúc đó để hướng tới lượng người mua đông đảo. Thế nhưng, thực tế nguồn cung lại đang hướng tới nhóm thiểu số là phân khúc cao cấp.

Theo luật sư Nguyễn Đỉnh, nghịch lý chênh lệch cung cầu này là hệ quả của nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, với tư duy “không gì giàu bằng buôn đất” cùng với đó là sự trợ giúp đắc lực từ phía các tổ chức tín dụng. Một nguyên nhân quan trọng nữa là các vướng mắc pháp lý đã dẫn đến tình trạng rất ít dự án được triển khai, hoặc không đủ điều kiện bán hàng để cung cấp nguồn cung căn hộ cho thị trường.

Giới chuyên gia nhận định, hành lang pháp lý rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm nhiều hơn sẽ tạo động lực thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Một kỳ vọng nữa là khi chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung cũng sẽ dồi dào hơn. Khi đó, cán cân cung – cầu sẽ bớt lệch, dần trở về thế cân bằng.

CŨng theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, để nguồn cung các sản phẩm nhà ở bình dân được mở rộng, vấn đề quan trọng nhất là cần phải vận dụng hiệu quả những quy định mới từ các dự án luật sửa đổi, bổ sung nhằm giải quyết vấn đề về pháp lý; Nhà nước cần tạo điều kiện tốt hơn cho việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội kết nối với những vị trí có dự án nhà ở bình dân; Đặc biệt, cần linh hoạt trong những giải pháp thanh toán cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn và sử dụng các kênh tài chính bán hàng, nhằm khuyến khích người mua nhà.