Thiếu hụt nguồn cung, giá bán BĐS tiếp tục neo cao

Theo các chuyên gia bất động sản, thanh khoản thị trường bị ảnh hưởng bởi chính sách, nguồn cung hạn chế và giá tăng cao giá tăng quá cao.

Số liệu của Bộ Tài chính cho biết, trong 5 tháng đầu năm 2022, số tiền thuế TNCN thu được từ giao dịch chuyển nhượng BĐS đạt 16 ngàn tỷ đồng (tăng 68% so cùng kỳ), trong khi cả năm 2021 là 21 ngàn tỷ đồng và năm 2020 là 16 ngàn tỷ đồng.

Trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch BĐS phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, điều này có thể có tác động lớn đến thị trường BĐS, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Trong bối cảnh việc sửa đổi Luật đất đai vẫn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, SSI Research cho rằng nguồn cung mới cho các dự án BĐS và chung cư, nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý 1/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ (Ảnh minh họa).

Tại thị trường Hà Nội trong quý 1/2022, theo thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy số căn hộ chào bán chỉ đạt 3,525 căn (giảm 34%) do dịch COVID-19 bùng phát đạt đỉnh vào tháng 2 và 3.

Được biết, phần lớn nguồn cung thị trường đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu ở phía Đông và Tây Hà Nội. Trong tổng nguồn cung, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 66%, tiếp đó là phân khúc cao cấp (29%), còn phân khúc bình dân không có nguồn cung mới trong quý này.

Trong quý 1/2022, tổng cộng khoảng 4,800 căn được bán, phân khúc trung cấp chiếm 70%, ghi nhận mức tăng giá cao nhất, giá bán trung bình tăng 16% so cùng kỳ. Số căn hộ bán được vượt quá số lượng mở bán mới trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, cho thấy nhu cầu chung cư ở thị trường này tương đối ổn định. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 1,655 USD/m2 trong quý 1/2022, tăng 13% so cùng kỳ.

Cũng theo thống kê của CBRE, BĐS thấp tầng mở bán mới tại thị trường Hà Nội tổng đạt 296 căn trong quý 1/2022 (giảm 25% so cùng kỳ). Có 850 căn hộ được bán trong quý 1, tăng 60%, cho thấy sức hấp thụ các sản phẩm thấp tầng duy trì ở mức cao. Giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội trong quý 1 cũng tăng mạnh lần lượt 50% và 38%, chủ yếu do phát triển cơ sở hạ tầng và mức cầu lớn đối với loại hình BĐS này.

CBRE cho rằng, các khu vực khan hiếm nguồn cung, giá bán tiếp tục tăng, các dự án mới được giới thiệu ra thị trường trong quý này tập trung tại các cụm dân cư hiện hữu ở các quận lớn và các khu độ thị đã hoàn thiện một phần.

Tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và TPHCM thanh khoản thị trường giảm sút (Ảnh minh họa).

Còn tại thị trường TPHCM, trong quý 1/2022 nguồn cung căn hộ mới cũng giảm 48% so cùng kỳ, xuống còn 884 căn, đến từ một dự án cao cấp duy nhất (Akari City), đây là mức cung theo quý thấp nhất kể từ năm 2013. Sự thiếu hụt nguồn cung này chủ yếu do vấn đề cấp phép kéo dài kể từ năm 2019 và thiếu quỹ đất sẵn sàng để phát triển và bán hàng.

Trong quý 1, tổng nguồn cung mới tại TPHCM là 280 căn, tăng 64.7% so cùng kỳ, nhờ số lượng mở bán mới tại các khu đô thị như The Global City (quận 2), Vạn Phúc City (quận Thủ Đức) và Mizuki Park (quận Bình Chánh). Tỷ lệ bán vẫn ở mức cao (96%) với 270 căn được bán trong quý. Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình tăng 35.5%, lên 5,910 USD/m2, được dẫn dắt bởi mức giá cao kỷ lục của nguồn cung mới tại Thành phố Thủ Đức.

Số lượng căn hộ đã bán trong quý 1 đạt 1,247 căn, giảm 52% so cùng kỳ, chủ yếu do khan hiếm nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ của dự án mới đạt khoảng 90% cho thấy nhu cầu tương đối cao. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại TPHCM tăng 7.8% so cùng kỳ, lên 2,390 USD/m2. Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, khoảng 4-5% so cùng kỳ.

Mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng do sự chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang. Theo CBRE, tốc độ tăng trưởng có dấu hiệu chậm lại từ mức hai con số là 13% trong năm 2021 – mức tăng trưởng theo năm cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Chiếm gần 70% tổng nguồn cung mới kể từ năm 2020, phân khúc cao cấp duy trì vị thế dẫn đầu. Các dự án mới tại các khu vực ven đô nâng từ trung cấp lên cao cấp, trong khi chung cư phân khúc trung cấp và bình dân ở TPHCM dần biến mất khỏi thị trường, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc tìm đến các căn có giá hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp hoặc chuyển hướng đến các địa phương lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.

Nhu cầu về sản phẩm BĐS thấp tầng ngày càng tăng ở những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt và có kết nối thuận tiện. Do thiếu nguồn cung quỹ đất sạch và các vấn đề pháp lý tại khu vực nội thành TPHCM, các chủ đầu tư đang mở rộng ra các khu vực chưa khai thác ở các địa phương lân cận với dự án quy mô lớn.