Thời điểm “đảo chiều” của thị trường bất động sản không còn quá xa

Thị trường đã qua “vùng đáy”

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2023 được Batdongsan.com.vn công bố trước đó cho thấy, thị trường bất động sản tính đến cuối quý II/2023 đã bước qua “cơn bĩ cực”, thị trường được kỳ vọng tăng trưởng và phát ổn triển ổn định trong năm sau.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, giai đoạn quý I - quý II/2022 có thể xem là khoảng thời gian tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản khi tín dụng tăng trưởng, lãi suất vay thấp, nguồn cung dồi dào và người mua có những hỗ trợ sau Covid-19.

Bước sang giai đoạn quý III/2022 - quý I/2023, đây là giai đoạn suy thoái của thị trường: tín dụng bị thắt chặt, lãi suất vay điều chỉnh tăng, người mua khó tiếp cận hơn với vốn vay và cung cầu trên thị trường cũng bị ảnh hưởng. Còn quý II/2023 chính là đáy của thị trường.

Theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS nửa đầu năm 2023 vẫn tồn tại nhiều khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục: Giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục thấp, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi.

Mặc dù Chính phủ đã có những động thái tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động… tuy nhiên các chính sách này vẫn cần thời gian để thẩm thấu vào thị trường BĐS.

Trong quý II/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp, lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi.

Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm mua BĐS toàn quốc trong nửa đầu năm giảm 33% so với cùng kỳ, lượng tin đăng bán giảm 44%. Lượng quan tâm tìm mua đất nền cũng giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Có hai yếu tố chính đang ảnh hưởng đến tâm lý của người mua đó là người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ BĐS giảm thêm, số khác thì vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường BĐS. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu BĐS vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

Mặt khác, việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang quá cao so với thu nhập người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên.

Ngoài ra, lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp mình mong muốn.

Tín hiệu thị trường sắp đảo chiều?

Có thể thấy, quý quý II/2023 chính là giai đoạn “đáy” của thị trường, xong khoảng thời gian này cũng xuất hiện những điểm sáng cho thấy thị trường có tín hiệu nhen nhóm phục hồi.

“Tình hình kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm 2023. Nền tảng kinh tế hiện tại của Việt Nam vẫn còn rất tốt, thị trường vẫn có làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sang đầu tư ở Việt Nam.

Dòng vốn FDI của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào BĐS nửa đầu năm tăng 0,5%; CPI tăng 3,29%, GDP tăng 3,27% so với cùng kỳ 2022. Lãi suất huy động giảm xuống mức 8%, lãi suất vay từ 15 -17% trong quý 1 đã hạ nhiệt xuống còn 12,5 -13%. Những tín hiệu vĩ mô đang hướng đến sự phục hồi cho thị trường BĐS”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, có 61% người tham gia khảo sát cho biết có dự định xuống tiền mua BĐS trong năm tới. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất với 40% lựa chọn, tiếp đến là chung cư 28% và nhà riêng là 21%.

Về chính sách điều hành, Chính phủ đã ban hành những cập nhật thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường, gồm các văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng.

Cũng đề cập đến triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia VPBankS Research cho rằng, thời gian qua, áp lực thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã dịu bớt khi các doanh nghiệp gia hạn nợ trái phiếu theo Nghị định 08 và tinh thần Nghị quyết 33 của Chính phủ. Tuy nhiên rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn từ các công ty bất động sản, khoảng 65.906 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm và 124.200 tỷ đồng trong năm 2024.

Trong 18 tháng tới, áp lực trả nợ vẫn rất lớn, đặc biệt trong quý 3.2023 (32.655 tỷ đồng) và quý 3.2024 (34.632 tỷ đồng).

Ngoài ra, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm lãi suất điều hành 4 lần trong 3 tháng nhưng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn còn cao, ở mức 13 - 14%/năm. Do đó, chuyên gia của VPBanks cho rằng. thị trường bất động sản sẽ chỉ có thể dần tăng băng khi lãi suất cho vay thế chấp giảm dần về mức 10 - 11%.

“Dự kiến quý 1.2023 là đáy của thị trường. Những khó khăn của lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ dịu đi trong nửa cuối năm 2023, trong môi trường lãi suất cho vay dù còn cao nhưng đang có xu hướng giảm dần, áp lực từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã giảm bớt và tín dụng ngân hàng dần bớt hạn chế.

Bên cạnh đó, những động thái về chính sách của Chính phủ cho thấy sự chủ động và theo đó có thể kỳ vọng phục hồi nhanh hơn so với chu kỳ trước. Điểm đảo chiều có thể không còn quá xa. Dự kiến, thị trường bất động sản sẽ hồi phục từ quý 2.2024”, báo cáo của VPBankS nhận định.