Thực trạng tại thị trường bất động sản phía Nam: “Người bán mạnh dạn, người mua dụt dè”?

Người mua chưa “mặn mà”

Theo báo cáo về thị trường bất động sản tại TP. HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa- Vũng Tàu) của DKRA công bố mới đây, trong tháng 4/2024 ghi nhận tại phân khúc đất nền, nguồn cung mới giảm 71%, tỷ lệ hấp thụ cũng giảm tới 97% so với cùng kỳ 2023.

Nguồn cung đất nền mới chủ yếu ở Bình Dương, chiếm tỷ trọng hơn 50%, đến từ các dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Giá bán đất nền tại một số dự án giảm trung bình 4% so với lần mở bán trước đó.

Tại phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng mạnh, gấp 3,8 lần so với tháng trước và gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nguồn cung căn hộ mới tập trung tại Bình Dương, Long An và TP.HCM. Trong đó, Bình Dương chiếm 80% nguồn cung mới và chiếm 71% tổng lượng tiêu thụ mới tại khu vực.

Trong khi đó, nguồn cung của phân khúc nhà phố, biệt thự trong tháng 4/2024 tăng 3,6 lần với cùng kỳ 2023, và tăng 12 lần so với tháng trước. Bình Dương cung cấp tới 97% sản phẩm này. Giá không biến động.

Cũng theo DKRA, đất nền mới tại TP HCM có phổ giá lớn nhất khu vực, dao động 33,6 - 57,5 triệu/m2. Tại Long An giá trung bình khoảng 19,4 triệu/m2, Bình Dương dao động 14,3 - 15,5 triệu/m2, Tây Ninh khoảng 4,1 - 5,2 triệu/m2.

DKRA cho biết, một số dự án được điều chỉnh giá bán cho phù hợp với tình hình thực tế, ghi nhận mức giảm trung bình 4% so với lần mở bán trước đó. Các chính sách như chiết khấu thanh toán nhanh, ưu đãi khách hàng địa phương, hỗ trợ dòng vốn... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu.

Tuy nhiên, có một thực tế là thanh khoản trên thị trường khu vực phía Nam vẫn chưa thực sự sôi động. Minh chứng là theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn tại 2 thị trường nhà đất Đồng Nai và Bình Dương cho thấy trong tháng 4/2024, lượng tin đăng bán nhà đất tại 02 tỉnh này tăng, nhưng nhu cầu tìm mua lại sụt giảm.

Cụ thể, trong tháng 4/2024, tin đăng bán nhà đất Đồng Nai tăng 6% so với tháng trước, trong đó, lượng tin đăng bán nhà riêng tăng 20%, nhà mặt phố tăng 13% và đất nền tăng 9% so với tháng trước. Đất nền dự án cũng có lượng tin đăng bán tăng thêm 3%, duy nhất loại hình biệt thự ghi nhận giảm 6%.

Loại hình chủ lực của thị trường bất động sản Đồng Nai là đất nền. Đất nền dự án tại địa phương này cũng có lượt tìm mua giảm lần lượt 7% và 3%. Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố giảm 2% và chỉ duy nhất nhà riêng vẫn có sự tăng trưởng, mức tăng khiêm tốn 1%.

Tại Bình Dương, lượng tin đăng bán nhà đất chỉ tăng khoảng 2%. Nhiều phân khúc chủ lực như căn hộ, nhà riêng, nhà phố và đất nền đều có lượng tin đăng bán tăng trong tháng qua. Mức tăng mạnh nhất thuộc về phân khúc đất nền với 13% so với tháng trước, tiếp đến là nhà mặt phố tăng 9%, chung cư và nhà riêng Bình Dương tăng 3-4%.

Dù lượng tin đăng bán tăng nhưng nhu cầu tìm kiếm mua bất động sản Bình Dương lại giảm 4%. So với tháng 3/2024, nhu cầu mua bán giảm ở các loại hình, nhất là căn hộ chung cư và đất nền dự án.

Thị trường bất động sản Bình Dương hạ nhiệt kéo theo giao dịch nhà đất tại nhiều khu vực cũng "nguội lạnh" theo. Ở cả 03 khu vực trung tâm của Bình Dương là Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm lần lượt 3%, 7% và 6% so với tháng trước.

Trong tháng 4/2024, lượt tìm mua nhà đất tại Bến Cát giảm đến 9%, huyện Bàu Bàng và Phú Giáo cũng là hai khu vực có nhu cầu tìm mua bất động sản giảm sâu lần lượt 12% và 16% so với tháng 3/2024. Nhà đất Tân Uyên và Phú Giáo cũng giảm nhẹ 2-3% lượt tìm mua trong tháng 4/2024. Mức giảm sâu nhất ghi nhận ở loại hình đất nền và đất nền dự án.

Sẽ khởi sắc từ quý III/2024?

Nhận định về thị trường bất động sản phía Nam thời gian tới, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, từ quý 3/2024 trở đi, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét. Hiện tại, dòng tiền của các nhà đầu tư cá nhân đã quay trở lại thị trường. Điểm giải ngân của các nhà đầu tư này sẽ mạnh nhất từ quý 3 và quý 4/2024. Trong đó, thanh khoản thị trường bất động sản Tp.HCM và vùng lân cận sẽ phục hồi sớm nhất trong năm. Đất nền ở các tỉnh lân cận mua chờ tăng giá sẽ chưa phục hồi trong năm 2024. Điểm rơi sẽ vào giai đoạn 2025-2026.

Vị này phân tích, loạt hạ tầng quy mô đang được đầu tư như vành đai 3, các tuyến cao tốc là động lực kết nối rất lớn, giúp thị trường bất động sản có đà phục hồi trong giai đoạn tới. Trong đó, phía Tây một số khu vực như Bến Lức, Cần Giuộc (Long An); phía Đông có Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ được hưởng lợi từ động lực hạ tầng này.

Đồng quan điểm đó, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án (DKRA Group) nhận định, phân khúc đất nền đã có sổ hoặc các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố đã và đang sở hữu những điểm sáng nhất định, được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn.

Về lâu dài, sức hút của đất nền sẽ rất khó giảm. Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao. Dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025 - 2026.

“Thời điểm hiện tại có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản”, ông Thắng chia sẻ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn là trung tâm của phía Nam, nhu cầu sở hữu nhà ở tại đây vẫn rất lớn. Vấn đề lớn nhất mà thị trường đối mặt lúc này là thiếu hụt nguồn cung và sản phẩm phù hợp với túi tiền người mua nhà.

Để giải bài toán nguồn cung cho thị trường TP.HCM, cần đòi hỏi sự chung tay của nhiều bên cũng như sự hỗ trợ thiết thực từ các chính sách quản lý của cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải đẩy mạnh tái cơ cấu dòng sản phẩm, phát triển nhiều hơn nữa những dự án vừa túi tiền, loại hình đang có nhu cầu mua rất lớn nhưng lại không tìm được nguồn cung cho thị trường hiện nay.