Thực trạng trên thị trường bất động sản: “Càng chờ giá càng tăng”

Giá bất động sản ngày càng tăng

Mặc dù không thể phủ nhận những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt nhưng trái với sự trầm lắng của thị trường nhiều phân khúc vẫn ghi nhận sự tăng giá, thậm chí là tăng “phi mã” như phân khúc chung cư.

Trong khi giá nhà cứ tăng còn thu nhập của người dân thì không có sự tăng trưởng tương thích trong một bối cảnh nền kinh tế mới chỉ nhen nhóm hồi phục trở lại sau thời gian dài khó khăn. Dẫn đến tình trạng giá nhà tại Việt Nam đang cao hơn rất nhiều so với thu nhập trung bình của người dân khiến việc sở hữu nhà càng khó khăn hơn.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến 2023 là 13% một năm.

Theo bản tin thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, cũng như cả năm 2023, thì giá căn hộ chung cư đã liên tiếp tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Trong khi đó, khảo sát về giá nhà của Công ty nghiên cứu bất động sản CBRE cũng đã cho thấy, trong năm 2023, thị trường chung cư ở 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM vẫn đang neo ở mức cao. Đặc biệt là tại Hà Nội, khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm 2023, nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo từ phân khúc cao cấp.

Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM là hơn 61 triệu đồng/m2 (giảm 1,7% so với năm 2022).

Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội trong quý IV/2023 đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm. Còn TP.HCM ghi nhận 45 triệu đồng/m2 đối với thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với thị trường nhà thấp tầng.

Như vậy, có thể thấy rằng, thu nhập thực tế so với giá thành sở hữu nhà thường không song hành với nhau. Tuy nhiên, ở những quốc gia khác, Chính phủ có nhiều giải pháp cho vấn đề này như cho thuê mua dài hạn, gần như trọn đời bằng hình thức trả góp để người dân nhanh chóng tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Tại Việt Nam, người dân cũng từng đặt nhiều kỳ vọng về nhà ở xã hội trong năm 2024, giải toả được "cơn khát" cho thị trường hiện nay. Tuy nhiên, đến nay số lượng nhà ở xã hội vẫn "nhỏ giọt", tắc ở nhiều phía khiến hầu như không có nguồn cung mới.

Vẫn sẽ còn tăng giá?

Thời gian qua, mặt bằng giá mới ở tất cả phân khúc chung cư, từ bình dân, trung cấp đến cao cấp đã và đang được thiết lập lại theo chiều hướng tăng mạnh.

Theo báo cáo mới nhất của Công ty PropertyGuru Việt Nam về thị trường bất động sản tháng 2/2024, tại Hà Nội, giá chung cư cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) tiếp tục tăng, lần lượt khoảng 4% và 3% so với tháng 1. Còn theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán sơ cấp căn hộ trung bình trên cả nước đang ở mức cao khi các sản phẩm được tung ra thị trường đều có giá trên 40 triệu đồng/m2. Thị trường vắng bóng hoàn toàn các dự án bình dân, giá rẻ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia dự báo, mặc dù giá nhà đã tăng tương đối cao trong thời gian qua nhưng không đồng nghĩa là nó sẽ dừng lại. Trước diễn biến hiện tại cũng như nhìn nhận trên phương diện nhu cầu sở hữu nhà của người dân và nguồn cung sản phẩm này ra thị trường thì gia nhà được dự báo vẫn sẽ còn tăng trong thời gian tới.

Trước vấn đề, trong khi các phân khúc khác đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí phải cắt lỗ thì giá căn hộ chung cư vẫn luôn rất “nóng”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá chung cư được dự báo còn đi lên xuất phát từ tình hình thị trường thực tế hiện nay. Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay cơ bản vẫn "khan" nguồn cung mới, dự án mới so với nhu cầu thực tế.

“Phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng "hạ giá" là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay”, ông Đính dự báo.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho biết, nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Cũng theo ông Điệp, sở dĩ giá căn hộ liên tục tăng cao là bởi mặt bằng bất động sản liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó.

Do đó, nhiều ý kiến cho rằng, ở thời điểm này, khi tiền cho vay mua nhà đang ở mức thấp, cộng thêm những chính sách chiết khấu, ưu đãi của chủ đầu tư sẽ là cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là với những cặp vợ chồng trẻ. Trường hợp nếu chờ gom đủ tiền thì có thể cơ hội mua nhà càng khó vì giá bất động sản sẽ ngày càng tăng.