TP.HCM áp bảng giá đất mới: Nhà đất sẽ đồng loạt tăng giá

“Băn khoăn” với bảng giá đất mới: Làm trong sạch thị trường hay cơ hội “hốt bạc” của giới đầu cơ?

Tăng thấp nhất từ 2,36 lần đến cao nhất 38,8 lần

UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND quy định “Bảng giá đất điều chỉnh”, áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến 31/12/2025.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), “Bảng giá đất điều chỉnh” đối với đất ở trên địa bàn thành phố đã được cân chỉnh, tăng thấp nhất từ 2,36 lần (quận 3) đến tăng cao nhất 38,8 lần (huyện Hóc Môn) so với “Bảng giá đất” ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, từ 10 - 20 lần (cá biệt có giá đất của 1 vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng cao nhất đến 50,7 lần) của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” được Sở TNMT TP công bố ngày 29/07/2024.

Chẳng hạn, giá đất ở cao nhất 687 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như: Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi. Trong khi trước đây giá đất tại các tuyến này là 162 triệu đồng/m2 (bảng giá theo Quyết định 02/2020) x với hệ số K là 3.5 sẽ là 567 triệu đồng/m2.

Như vậy so với giá đất cũ thì giá mới tăng 120 triệu đồng/m2 (khoảng 21%). Giá này đã có điều chỉnh giảm so với bảng giá dự thảo trước đó (810 triệu đồng/m2).

Đánh giá của Sở TNMT TP cho thấy, nếu bảng giá đất theo quyết định 02/2020 bằng khoảng 30% giá thị trường tại TP.HCM thì bảng giá đất mới được điều chỉnh sẽ bằng khoảng 50%.

Theo đại diện Bộ TNMT, nếu có sự chênh lệch quá lớn giữa “Bảng giá đất điều chỉnh” so với mặt bằng giá đất thực tế tại địa phương sẽ xuất hiện một số vướng mắc khi triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, cụ thể:

Trường hợp “Bảng giá đất điều chỉnh” có sự tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với giá đất tại “Bảng giá đất hiện hành” sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như: người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 như khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm… Số tiền mà người dân, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ tăng cao đột biến so với khi áp dụng bảng giá đất hiện hành của địa phương đó.

Mặt khác, do “Bảng giá đất hiện hành” quá thấp so với giá đất thực tế ở địa phương dẫn đến việc có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Như vậy, đối với cả trường hợp không kịp thời điều chỉnh Bảng giá đất hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến đều dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động đến phát triển kinh tế, an ninh xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh...

Theo HoREA, “Bảng giá đất điều chỉnh” lần này đã bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể có liên quan là người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP.HCM. Bảo đảm công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79 có hiệu lực từ ngày 31/10/2024.

Tác động đến thị trường, giá nhà đất sẽ tăng

Theo các chuyên gia, “Bảng giá đất điều chỉnh” lần này không còn "tăng sốc" như dự thảo hồi tháng 7, nhưng vẫn sẽ làm thay đổi giá bất động sản, đặc biệt khu vực vùng ven TP.HCM.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước - Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, khung giá đất mới vẫn tăng cao so với Quyết định 02/2020, cụ thể: tại TP.Thủ Đức cao hơn giá cũ 1,5-11 lần; huyện Củ Chi cao hơn 3-11 lần; Bình Chánh; Cần Giờ, Nhà Bè; Hóc Môn cao hơn từ 2-11 lần... Điều này sẽ tác động đến những người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhất là các huyện ngoại thành. Họ sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ... cao hơn nhiều.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, nhiều vị trí khu vực, tuyến đường được tính toán lại theo giá bình quân hợp lý hơn. Đối với thị trường thứ cấp, “Bảng giá đất điều chỉnh” sẽ không làm thay đổi quá nhiều giá trị của các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Tuy nhiên, với thị trường sơ cấp, giá đất tăng làm thuế, chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... tăng sẽ kéo giá thành bất động sản buộc phải điều chỉnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhìn nhận, giá đất mới sẽ chưa tác động ngay do các dự án nhà ở thương mại hiện được định giá theo phương pháp thặng dư. Dù vậy, “Bảng giá đất điều chỉnh” có thể tạo tâm lý ăn theo, kích đẩy thị trường khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Điều này có thể khiến giá nhà tăng.

“Cần có biện pháp kiểm soát hoạt động của giới đầu cơ, khi họ lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh để thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường và thu lời bất chính”, ông Châu nói.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản cho hay, trong bối cảnh hiện nay, khi thu nhập của người dân không đổi, nhà nước đang cố gắng tìm cách giảm đà tăng giá bất động sản, việc áp bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, đẩy giá nhà tăng cao hơn. Do đó cần có biện pháp kiểm soát đi kèm để tránh các đội nhóm đầu cơ lợi dụng tạo hiệu ứng dây chuyền, đẩy giá bất động sản tăng mất kiểm soát.

“Giá đất sẽ tăng nhưng phải tăng vào thời điểm nào và phải đồng bộ với các chính sách khác. Chính sách thuế là chính sách chặn tăng giá đất, để bình ổn thị trường còn chưa có mà cứ tăng giá đất thế này thì gần như là “đuổi chuột mà không chặn đầu hang” làm cho diễn biến thị trường bất động sản càng thêm phức tạp”, TS Trần Xuân Lượng chia sẻ.