TS Cấn Văn Lực: Doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng nguồn vốn

Tại hội thảo mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản có hiện tượng “bất thường” bởi thời gian qua, kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như "đóng băng" và rõ ràng là có điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Theo ông Lực, những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay, đó là: Thứ nhất, là theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%). Thứ hai, vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời. Thứ ba, nguồn vốn rõ ràng bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua. Thứ tư, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.

Trên cơ sở nhận diện những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bất thường” của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đã nêu một số kiến nghị quan trọng để giải quyết các khó khăn, vướng mắc của thị trường này.

Theo đó, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Thêm vào đó, thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.

Về những giải pháp trước mắt, Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư; sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Đối với Bộ Tài chính, chuyên gia Cấn Văn Lực cho hay, cần có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; đồng thời, phối hợp Bộ Xây dựng đưa ra hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản".

Chuyên gia này nhấn mạnh, đây là một giải pháp mà quốc gia láng giềng là Trung Quốc đã làm tốt. Vì vậy, Bộ Tài chính cần sớm có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.

Về phía Bộ Xây dựng, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị rằng, tổ công tác cần sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án bất động sản với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể, trong đó sớm trình một nghị định sửa nhiều nghị định. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sớm phân loại, phân khúc bất động sản theo 5 phân nhóm khác nhau để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính có cơ sở áp dụng hệ số rủi ro. Kịp thời ban hành những định mức chi phí xây dựng.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn. Đồng thời, tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí.

Tiếp đó, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn. Đặc biệt, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.

Cuối cùng, doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.

Đồng thời, NHNN kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án.

Ông Lực cũng kiến nghị NHNN cân nhắc cho phép các doanh nghiệp cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Trước đó, trong cuộc họp mới đây, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đã thông tin, trong năm 2023 NHNN thống nhất sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng.

"Ban lãnh đạo cũng giao cho các đơn vị chức năng nghiên cứu để xem lộ trình như thế nào, nhưng vẫn đảm bảo điều hành tín dụng, đáp ứng vốn cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Định hướng tăng trưởng tín dụng năm nay khoảng 14 - 15%, có điều chỉnh tùy theo tình hình”, Thống đốc nhấn mạnh.