TS Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản năm 2022 phát triển khá bất thường

Nguyên nhân dẫn đến sự phát triển bất thường của thị trường bất động sản

Theo TS. Cấn Văn Lực, có 4 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đang có sự phát triển thiếu ổn định, khác biệt so với thế giới và khu vực gồm: Thứ nhất, sau 3 năm tăng nóng, thị trường bất động sản đã và đang điều chỉnh mạnh mẽ. Thứ hai là việc doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều. Thứ ba là tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra phổ biến. Cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Bên cạnh đó, ông Lực cũng chỉ 8 “điểm nghẽn” đang tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo đó, thứ nhất, hiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời, như quy định về condotel (căn hộ và khách sạn), officetel (văn phòng và khách sạn) đã nhắc đến 5 năm rồi nhưng đến nay gần như vẫn chưa được giải quyết đáng kể.

Thứ hai, chính sách về phát triển thị trường bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt là tính công khai, minh bạch của thị trường rất thiếu và yếu. Nếu thông tin còn mù mờ thì thị trường không thể phát triển lành mạnh, công tác quản lý cũng gặp khó khăn.

Thứ ba, công tác quy hoạch cần chú trọng hơn, nhất là tại những khu đô thị mới.

Thứ tư, tài chính bất động sản, bao gồm thuế, phí, các kênh dẫn vốn khác nhau còn bất cập. Như chính sách thuế, đề xuất đánh thuế từ bất động sản thứ hai được bàn cãi rất nhiều nhưng cũng chưa có phương án, lộ trình thực hiện khả thi.

Thứ năm là năng lực, tư duy của các chủ thể tham gia thị trường, tính bài bản, chuyên nghiệp, dài hơi còn có vấn đề.

Thứ sáu, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, cần có giải pháp để khơi thông những điểm nghẽn này trong thời gian tới.

Thứ bảy, những thị trường hỗ trợ thị trường bất động sản cũng phát triển chưa tốt, như thị trường tài chính, lao động, vật liệu xây dựng...

Cuối cùng là thông tin dữ liệu, chuyển đổi số trong ngành bất động sản còn chậm so với các ngành khác.

Thực tế, khi nhìn vào bức tranh “đóng băng” của thị trường bất động sản 10 năm về trước có thể thấy, giấc ngủ đông ấy đã kéo dài hơn 3 năm với kịch bản doanh nghiệp lao đao phá sản, môi giới bỏ nghề, giá đất sụt giảm. Phải đến năm 2014, chỉ số cho thấy sự phục hồi của thị trường mới bắt đầu vực dậy.

Đến nay, thị trường bất động sản bắt đầu chao đảo sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Kể từ giữa năm 2022, tín dụng từ ngân hàng co hẹp. Cùng cú bồi từ thị trường chứng khoán và khả năng khó trong thanh toán trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp địa ốc đẩy bất động sản vào tình trạng thêm phần trầm lắng.

Nhiều động thái “quyết liệt” nhằm gỡ khó cho thị trường

Vừa qua, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã ký Quyết định 1435/QĐ-TTg về việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Thành viên của tổ công tác gồm: Ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Tổ trưởng; ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Tổ phó Thường trực; ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Tổ phó; ông Lương Tam Quang, Thứ trưởng Bộ Công an, Thành viên; ông Nguyễn Cao Lục, Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, Thành viên; ông Nguyễn Đức Chi, Thứ trưởng Bộ Tài chính, Thành viên; ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thành viên; bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thành viên.

Chia sẻ tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ diễn ra vào chiều ngày 1/12 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, tổ phó tổ công tác cho hay, ngay sau khi thành lập, tổ công tác đã họp và triển khai ngay các chương trình, kế hoạch để làm việc với địa phương, doanh nghiệp.

Cùng với đó, tổ công tác cũng tiến hành làm việc với hai địa phương là thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và một số doanh nghiệp lớn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản để lắng nghe các khó khăn vướng mắc.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết bước đầu, tổ công tác ghi nhận một số vấn đề khó khăn, vướng mắc về thể chế pháp luật về đất đai, đấu giá, đấu thầu đất; trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Bên cạnh đó, tổ công tác cũng ghi nhận khó khăn nguồn lực tài chính của doanh nghiệp về tín dụng, trái phiếu; thủ tục hành chính, phê duyệt dự án tại các cơ quan địa phương; một số khó khăn liên quan đến dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân...

"Thời gian qua các doanh nghiệp có khó khăn về tài chính, nguồn vay tín dụng, trái phiếu của doanh nghiệp đến hạn phải trả ảnh hưởng đến nguồn lực dẫn đến khó khăn trong việc thực thi các dự án bất động sản" ông Sinh chia sẻ.

Cũng ở một diễn biến mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng 1,5 - 2% (khoảng 240.000 tỷ đồng) cho toàn hệ thống ngân hàng. Dù việc nới room này không phải dành riêng cho nhóm bất động sản, nhưng nó cũng cho thấy, đã bắt đầu có những giải pháp “đặc biệt” dành cho thị trường bất động sản.

Nhiều chuyên gia kỳ vọng, động thái mới về việc nới room tín dụng cùng với đó là các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ được kỳ vọng sẽ làm "tan băng" được phần nào thị trường bất động sản.