TS Cấn Văn Lực: "Có những lúc chấp nhận “cắt lỗ” còn hơn là mất hết"
Thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn trầm lắng với tín hiệu rõ nét về sự sụt giảm lượng giao dịch. “Khó khăn” là nhận định chung của các doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản đang suy giảm
Đa phần nhà đầu tư và giới đầu cơ hiện nay đều đang nằm chờ nghe ngóng tình hình và không muốn lỗ. Tuy nhiên dựa theo tình hình thị trường, áp lực lãi vay đè nặng, nếu tiếp tục chờ đợi rất có khả năng là nhà đầu tư sẽ mất toàn bộ tài sản đảm bảo cho khoản vay đầu tư trước đó.
Trong Tọa đàm “Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra nguyên nhân chính của sự sụt giảm thị trường bất động sản. ông Lực cho rằng, có 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản, đó là: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô.
Theo ông Lực, lượng giao dịch và khả năng hấp thụ trên thị trường giảm mạnh, doanh thu của doanh nghiệp bất động sản cũng sụt giảm. Các hoạt động tái cấu trúc, sàng lọc, M&A đang diễn ra mạnh.
Để thị trường phục hồi, TS. Cấn Văn Lực phân tích, phải gỡ nút thắt về pháp lý. Thứ hai, phải giải quyết vấn đề về vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản như có nên kích cầu hay không? Thứ tư, phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác.
Ngoài ra, cần phải khéo khoanh vùng bởi bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.
Dẫn số liệu về cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022, vị chuyên gia này chỉ ra: tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%.
Theo ông Lực, cấu trúc vốn này chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản và phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều.
Về giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp địa ốc, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị, doanh nghiệp cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá; có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm; muốn xây dựng niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn. Đồng thời doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Đó là chương trình phục hồi xanh, tăng trưởng xanh. Hiện nay, bất động sản xanh đang là xu thế.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.
TS. Cấn Văn Lực nói thêm, doanh nghiệp cũng cần có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết 2022 và 2023 sẽ cần phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai.
Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính... Doanh nghiệp bất động sản hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể, đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cuối cùng là, các doanh nghiệp cần phải vững tâm để vượt qua khó khăn.
Giải cứu bất động sản bằng cách nào?
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ghi nhận, các công ty mới thành lập hoặc lập được vài năm nhưng bán hàng không được đã rục rịch giải thể hoặc nguy cơ giải thể rất cao. Đơn vị này dẫn số liệu từ báo cáo của UBND TP HCM, 6 tháng đầu năm 2022, có 1.935 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể. Trong đó, kinh doanh bất động sản có 142 doanh nghiệp, chiếm 7,36%.
Còn theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong phạm vi một phân khúc đã có khoảng 10.000 nhân viên môi giới phải nghỉ việc, hoặc chuyển sang công việc khác để kiếm sống. Nhiều môi giới còn chia sẻ, vài tháng qua, thị trường hầu như không có giao dịch thực nên họ phải chịu lỗ với các khoản chi phí quảng cáo đã đổ ra. Tình trạng người bỏ nghề và các đội nhóm tan rã ngày càng gia tăng.
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, do khó khăn chồng chất nên nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư, giảm lương, giảm số lượng lao động, dẫn đến nguồn cung bất động sản giảm, cơ cấu sản phẩm còn bất hợp lý là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân dẫn đến đại đa số người dân có nhu cầu chưa thể tiếp cận nhà ở.
Giới chuyên gia nhìn nhận, sự khó khăn của thị trường địa ốc đến từ nguồn vốn tín dụng đang thắt chặt. Cộng hưởng cùng chính sách điều chỉnh của Nhà nước khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó chồng khó. Lo ngại về kịch bản lặp lại năm 2011-2013, một số chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp giải cứu thị trường bất động sản. Bởi đây là ngành có liên hệ mật thiết với nhiều ngành bất động sản khác.
Theo chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản hiện tại không “đóng băng” mà chỉ trầm lắng. Vị chuyên gia này cho rằng, sự trầm lắng đến một phần từ khoảng thời gian quá nóng của bất động sản. Bên cạnh đó, một số vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tác động đến niềm tin của nhà đầu tư. Bất ổn từ thị trường tài chính lan đến bất động sản khiến kênh đầu tư này gặp khó.
Tuy nhiên, Nhà nước đang lập lại sự ổn định, minh bạch cho thị trường bất động sản bằng chính sách điều hành. Nhà nước đang từng bước “cứu” thị trường bất động sản thông qua việc ổn định chính sách tiền tệ, tránh việc đầu cơ, kẹt vào trái phiếu bất động sản. Những biện pháp của nhà nước trong năm 2022 về Tài chính - Ngân hàng đối với ngành bất động sản đang giúp thị trường trở lại sự lành mạnh cần có.
Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh, việc Nhà nước đang giải cứu bất động sản với những người đang mua bất động sản và chờ tăng giá thì lại cho rằng những chính sách đó khiến bất động sản khó khăn. Biện pháp mà Nhà nước đang tiến hành chính là giải quyết hệ quả chứ không phải là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản sụp đổ.
Một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng khó khăn của thị trường do những tác động từ chính sách Nhà nước thay đổi chính sách đột ngột "siết tín dụng". Tuy nhiên, năm nay tín dụng vẫn tăng 14%, vốn của hệ thống ngân hàng thương mại vẫn rót mạnh vào doanh nghiệp bất động sản trong năm nay.
Nhìn thẳn thắn vào thị trường, chuyên gia cho rằng, giá bất động sản đã “tăng nóng” tràn lan, không chỉ ở các thành phố lớn mà lan ra diện rộng. Ở vùng đất nông thôn, đến đất nông nghiệp cũng tăng giá. Ông Hiển nhận định, vốn đổ vào bất động sản quá nhiều và sự tăng giá bất tương xứng hiện nay đã vượt mức. Đây là lý do cứu trợ cho bất động sản nhưng hướng tới nhóm người mua nhà để ở thực. Họ là nhóm cần được trợ lực tài chính khi mua nhà.
