Vì sao chung cư ngày càng đắt đỏ?

Giá chung cư Hà Nội ngày càng leo thang

Năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ tiếp nhận hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương với giai đoạn cao điểm 2016-2019. Tuy nhiên, toàn bộ nguồn cung này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Mới đây nhất, Sở Xây dựng Hà Nội vừa cập nhật danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán trên địa bàn. Theo đó, có 11 dự án nhà ở mới được phê duyệt, bổ sung 13.995 căn vào nguồn cung thị trường.

Trong số này, chung cư tiếp tục chiếm ưu thế với 8.798 căn thuộc 5 dự án. Phân khúc thấp tầng có 6 dự án, cung cấp 5.197 căn.

Phần lớn các dự án chung cư nằm trong hai đại đô thị Ocean Park và Smart City. Trong đó, chủ đầu tư Masterise Homes có lượng căn hộ mở bán lớn nhất với 2.461 căn. Đây là những sản phẩm cao tầng đến từ toà Z34, U38 và U38A tại lô đất B6-CT01 (Ocean Park 1).

Theo khảo sát, giá bán của một số chung cư trên địa bàn Hà Nội như dự án Endless Skyline West Lake (phường Phú Thượng, Tây Hồ) có giá bán dao động từ 95-120 triệu đồng/m2, dự kiến bàn giao vào quý II/2025. Dự án The Nelson Private Residences (số 29 Láng Hạ, Ba Đình): Giá bán khoảng 130 triệu đồng/m2, dự kiến bàn giao vào quý III/2025. Dự án The Matrix Premium (ngã tư Mễ Trì – Lê Quang Đạo, Nam Từ Liêm):Giá bán dự kiến từ 90-120 triệu đồng/m2, bàn giao vào năm 2027, …

Trước đó, theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội trong quý IV/2024 đã đạt mức trung bình 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất trong vòng 8 năm qua.

Với mức giá này, một căn hộ có diện tích 70m2 sẽ có giá khoảng 5,04 tỷ đồng. Trong khi đó, theo Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của người lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 là 10,7 triệu đồng, tương đương 128,4 triệu đồng/năm.

Như vậy, nếu muốn mua một căn hộ mà không vay mượn, một người lao động trung bình phải tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong 39 năm. Ngay cả với những người có thu nhập cao hơn, khoảng 20 triệu đồng/tháng (tương đương 240 triệu đồng/năm), thời gian tiết kiệm cũng lên tới 21 năm – một con số vẫn rất khó khả thi.

Vì sao giá chung cư liên tục tăng cao?

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội, năm 2025 dự kiến có khoảng 25.200 căn hộ mới được tung ra thị trường, trong đó 88% thuộc phân khúc hạng B (trung cấp). Bà Hằng cho biết, sự tập trung nguồn cung vào phân khúc trung và cao cấp dẫn đến thiếu hụt căn hộ bình dân, khiến người có thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận nhà ở phù hợp.

Cùng với đó, Bước sang năm 2025, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội không còn khan hiếm. Tuy nhiên, một vấn đề nan giải khác lại xuất hiện. Đó chính là tình trạng lệch pha cung cầu, khi phân khúc cao cấp gần như chiếm sóng toàn bộ thị trường. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân lại thiếu hụt trầm trọng.

Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất mới cùng với sự gia tăng của chi phí vật liệu xây dựng đã đẩy chi phí phát triển dự án lên cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận, làm cho giá chung cư khó giảm.

Cũng theo chuyên gia, để làm một dự án bất động sản, chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra nhiều loại chi phí như chi phí mua đất, chi phí giải phóng mặt bằng, các loại thủ tục pháp lý dự án, chi phí xin pháp lý dự án, tiền thuế sử dụng đất, chi phí xây dựng dự án, chi phí marketing bán hàng, chi phí hoa hồng cho môi giới, chi phí chiết khấu, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí quản lý dự án, trả lương nhân sự,… Bên cạnh đó, dự an khi kéo dài cũng kéo theo lãi vay từ ngân hàng.

Tất cả các loại chi phí nêu trên khiến mỗi sản phẩm căn hộ đến tay người dân cũng tăng theo hệ số.