Vì sao nhà ở xã hội nhiều nơi bị “ế”?
Thị trường bất động sản xuất hiện nhiều nghịch lý trong đó, nghịch lý về nhà ở xã hội nơi thiếu – chỗ lại “ế ẩm”. Theo giới chuyên gia, nguyên nhân dẫn tới nghịch lý này là do lựa chọn vị trí xây dựng chưa phù hợp với đối tượng được sử dụng. Các khu công nghiệp cần nhà ở xã hội thì chưa đáp ứng. Một số khu xây dựng xa nơi làm việc, xa trung tâm thành phố, không thuận tiện thì giá rẻ cũng không có người mua.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết trong giai đoạn thực thi Luật Nhà ở 2014, một số chủ đầu tư đã chọn xây dựng nhà ở xã hội ở vị trí khá xa trung tâm của tỉnh, thành phố, không có đủ dịch vụ, tiện ích hay kết nối giao thông thuận tiện. Việc không đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân dẫn đến nhiều dự án bán ế.
Đây không phải do lỗi của cơ chế chính sách mà nguyên nhân chủ yếu là do một số chủ đầu tư đã quyết định sai khi lựa chọn địa điểm để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.
"Thường là chủ đầu tư sử dụng quỹ đất đang có sẵn của mình, mặc dù phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng lại chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân", ông Lê Hoàng Châu khẳng định.
Ngoài ra, tâm lý “ngại vay” của người dân với nhà ở xã hội cũng đang hiện diện. Theo ông Lê Hoàng Châu, với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, do một số ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất vay thương mại thông thường, hiện nay đang áp dụng lãi suất 8%/năm đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời hạn 3 năm.
Gói vay này có tác dụng tích cực đối với các chủ đầu tư của các dự án này và cả người mua nhà tại các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ được vay với lãi suất 7,5%/năm trong thời hạn 5 năm, bởi lẽ, trước đây đã phải vay với lãi suất lên đến trên dưới 12%/năm.
Nhưng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua nhà ở xã hội không chỉ vì phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm và các mức lãi suất này còn được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần. Đặc biệt, sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, "thả nổi" nên người mua, thuê mua nhà ở xã hội có tâm lý "bất an" nên ngại vay.
Đơn cử như tại nhà ở công nhân tại Bắc Ninh đã hoàn thành, hoàn thành một phần, cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ hoàn thiện, nhưng số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp đăng ký mua nhà rất ít.
Hơn 1.000 căn nhà ở công nhân không có người mua, UBND tỉnh Bắc Ninh cho rằng, do đa số công nhân là người ngoại tỉnh, có tính chất cư trú không ổn định, thường xuyên di chuyển, thay đổi vị trí việc làm. Mặt khác thu nhập của công nhân còn thấp, vì thế việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở công nhân ở Bắc Ninh thời gian qua rất chậm.
UBND Bắc Ninh kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, bổ sung các cơ chế ưu đãi đặc biệt hơn nữa đối với nhà lưu trú công nhân, NƠXH dành cho công nhân. Đi kèm với đó là hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn, các quy định, hướng dẫn cụ thể về quản lý, phát triển đồng bộ loại hình nhà ở này.
Hay như dự án nhà ở xã hội tại huyện Hoài Đức chào bán tới 26 lần vẫn không có khách mua dù có giao thông khá thuận lợi, cạnh trục đường 32, gần đường sắt trên cao.
Theo những người dân đã mua căn hộ tại dự án nhà ở xã hội tại huyện Hoài Đức, nguyên nhân khiến dự án này bán chậm là do nhiều người lo lắng về tiến độ dự án. Bản thân họ cũng đã mua nhà từ cuối năm 2016, đến cuối năm 2019, nhà mới chỉ được bàn giao thực trạng và đến nay vẫn chưa được bàn giao chính thức.
Giải pháp nào giúp NOXH thoát ế?
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, trước đó, một chuyên gia cũng là đại biểu Quốc hội đã nhận định: "Hiện nay, chúng ta đang đưa nhà ở xã hội đến vị trí khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố". Trong khi đó, phương tiện đi lại không có, mất thời gian di chuyển nên người dân không muốn mua.
Do vậy ông Châu đã đưa ra đề nghị phải có một chương trình, quy hoạch những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho thuê. Chỉ cho thuê chứ không bán, như vậy chúng ta mới đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp về chỗ ở
Bên cạnh đó, chủ tịch HoREA khuyến nghị UBND cấp tỉnh cần cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư cả về mặt kinh tế và xã hội khi quyết định quy hoạch, bố trí "quỹ đất công" tại khu vực trung tâm hoặc tại "những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp" để xây dựng nhà ở xã hội chỉ nên để cho thuê, không nên bán, cho thuê mua.
Ngoài ra, việc yêu cầu phải có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có đủ dịch vụ và tiện ích về y tế, giáo dục, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, công viên cây xanh trong dự án nhà ở xã hội thì vấn đề mấu chốt là dự án nhà ở xã hội phải được kết nối giao thông thuận tiện để người dân có thể đi lại đến nơi làm việc hoặc vào trung tâm đô thị bằng phương tiện giao thông công cộng với thời gian tốt nhất là không quá 01 tiếng đồng hồ.
