Xuất hiện loạt dự án biệt thự trăm tỷ: Liệu thị trường quá méo mó?

Dấu hỏi lệch pha cung cầu

Phần lớn chuyên gia lý giải nguyên nhân giá biệt thự tại TP.HCM tăng “phi mã” thời gian gần đây là do tình trạng lệch pha cung cầu ở phân khúc này. Cụ thể, nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Tuy nhiên, khi quan sát các báo cáo của DKRA Việt Nam những năm đây, có thể nhận thấy xu hướng trái ngược: cung vượt xa cầu.

Đơn cử, theo báo cáo tổng kết năm 2021 của DKRA, nguồn cung và sức tiêu thụ sơ cấp theo năm đối với phân khúc nhà phố/biệt thự lần lượt là 2.255 căn và 921 căn. Như vậy, tỷ lệ tiêu thụ của thị trường chỉ đạt gần 41%. 

Lùi lại các năm trước, tỷ lệ tiêu thụ nhà phố/biệt thự tại TP.HCM cũng không phải ở mức quá cao. Tỷ lệ tiêu thụ trong các năm 2018, 2019, 2020 lần lượt đạt 65%, 48%, 61%.

Trong báo cáo quý 3/2021 của DKRA đề cập đến diễn biến cung cầu đối với khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM trong giai đoạn quý 3/2020 đến quý 3/202. Tỷ lệ tiêu thụ trong giai đoạn này của thị trường cao nhất mới chỉ là trên 32% (quý 4/2020). Đáng chú ý, trong quý 3/2021, nguồn cung đã gấp hơn 18 lần sức hấp thụ. Theo DKRA, đây là lượng tiêu thụ thấp nhất trong 5 năm.

Theo DKRA, nguyên nhân dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung trong thời điểm này là do những ảnh hưởng của dịch bệnh khiến các giao dịch gần như đóng bóng, thanh khoản thị trường cực thấp.

6 tháng năm 2022, khi tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát, hoạt động kinh doanh quay trở lại nhộn nhịp, sức tiêu thụ phân khúc này cải thiện đáng kể, nhưng chỉ đạt 62% trên tổng nguồn cung mới. 

Trong khi luôn được nhận định thiếu hụt nguồn cung, thì địa bàn TP.HCM lại có không ít dự án biệt thự hàng chục tỷ đồng bị bỏ hoang vì không có người ở.

Đơn cử, dự án biệt thự tọa lạc tại số 215 Nguyễn Văn Hưởng, P. Thảo Điền, Q. 2, TP.HCM. Dự án này do Công ty Chiến Thắng làm chủ đầu tư xây dựng từ năm 2001 với hơn 20 nền. Tính đến hiện tại, dự án này có một dãy hơn 10 căn biệt thự bị bỏ hoang. Các căn biệt thự bị hoang đều đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng, cỏ mọc um tùm.

Dự án khu dân cư Khang An có diện tích 115ha nằm tại cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây giao đường Vành đai 2. Dự án do CTCP Đầu tư Địa ốc Khang An làm chủ đầu tư, gồm 350 nền biệt thự song lập và đơn lập, nhà liền kề kết hợp khu thương mại và chung cư. Dự án khởi công năm 2006, hoàn thành năm 2011. 

Tuy nhiên đến năm, sau hơn 10 năm, vẫn còn hàng chục căn biệt thự bị bỏ hoang khiến không gian tại đây hoang tàn đến thương tâm. Cư dân sống tại đây phải xây tường bịt kín mọi cửa ra vào do lo ngại thành phần tệ nạn chọn nơi đây làm địa điểm tụ tập.

Mặc dù bị bỏ hoang nhiều năm, nhưng giá bán của những căn biệt thự tại đây vẫn neo ở mức cao. Có căn đã hoàn thiện, nằm ở vị trí đẹp được “thét” giá lên tới giá trên dưới chục tỷ đồng.

Nhà trăm tỷ “dồi dào”, nhà giá rẻ “tuyệt chủng”

Trong khi tồn tại hàng loạt dự án biệt thự “ma” có giá hàng chục tỷ đồng, đồng thời lực cung luôn quá chênh lệch so với lực cầu, thì thời gian qua, địa bàn TP.HCM lại xuất hiện những dự án biệt thự có giá bán trăm tỷ đồng. Thậm chí có một dự án tại TP. Thủ Đức lên đến 500 - 700 tỷ đồng/căn.

Sự tăng giá phi mã của phân khúc biệt thự tại TP.HCM đặt ra nghi vấn liệu thị trường bất động sản có đang bị bóp méo quá mức?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường địa ốc thành phố đang xuất hiện tình trạng lệch pha phân khúc thị trường theo hướng nghiêng về phân khúc cao cấp. Trong khi đó thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng ở phân nhà ở vừa túi tiền (giá dưới 2 tỷ đồng/căn) và nhà ở xã hội. Điều này gây bất lợi cho đối tượng có thu nhập trung bình-thấp, vốn chiếm đa số trong xã hội.

Ông Châu dẫn chứng, loại hình loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM trong năm 2020 chỉ chiếm 1%. Nhưng kể từ năm 2021 đến nay, loại hình nhà ở này đã “tuyệt chủng” tại thị trường thành phố. Trong khi đó, nhà ở cao cấp lại chiếm đến 74% nguồn cung mới.

Biệt thự trăm tỷ không đại diện thị trường

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, những dự án biệt thự có giá hàng trăm tỷ đồng/căn là một phân khúc đặc biệt, dành cho những đối tượng người mua đặc biệt nên không có giá trị đại diện cho thị trường chung.

“Đây là phân khúc đặc biệt, giá này là câu chuyện của chủ đầu tư với nhà giàu nên không đại diện cho cái chung. Nhà đầu tư mua phân khúc này cũng là người đặc biệt, nên chúng ta không lấy giá này để chạy theo. Thị trường bất động sản đã một lần ‘hố’ vì vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, xem giá đó là giá đại diện cho giá thị trường, nên cần có cái nhìn bình tĩnh với giá trị trước mắt, đừng suy diễn nó sẽ đại diện cho thị trường chung”, ông Hiển nói.

Một chuyên gia bất động sản khác nhận định, sự xuất hiện của những căn biệt thự giá “trên trời” từ 500 - 700 tỷ đồng/căn thời gian gần đây là một chiến lược quảng cáo của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường trầm lắng, giao dịch thực sự có thể không xảy ra nên mức giá đó không thể ảnh hưởng đến mặt bằng giá của các phân khúc khác.

Những sản phẩm đặc biệt, giá trị đắt đỏ chỉ phục vụ cho một nhóm thiểu số, không đại diện cho số đông nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên việc đưa ra những thông tin liên quan đến phân khúc siêu cao cấp này có thể gây “ảo giác” rằng thị trường đang liên tục tăng giá, trong khi thực tế, thị trường đang vấp phải nhiều khó khăn.

Ông Trần Nguyên Đán, chuyên gia kinh tế, nhận định sự xuất hiện của của những căn biệt thự giá trăm tỷ là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng nóng, méo mó những năm qua. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng ngày càng lớn trong xã hội, ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế bền vững của Chính phủ. 

Ông Đán dẫn chứng, thu nhập bình quân của người Việt Nam dao động từ 50 - 85 triệu đồng/năm. Như vậy, để mua một căn biệt thự 700 tỷ, người Việt cần 8.200 - 14.000 năm làm việc.

Ngay như ở Mỹ, quốc gia có thu nhập bình quân đầu người cao nhất thế giới cũng cần 1.300 năm thu nhập mới mua được dòng bất động sản cao cấp này tại Việt Nam.