'2023 là năm quyết định sống còn của doanh nghiệp BĐS, cần gỡ nút thắt dòng tiền'

Theo Chủ tịch HoREA, hiệp hội được biết theo báo cáo của Tổng Cục Thống kê thì số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 gần 1.200 doanh nghiệp tăng 38,7% so với năm 2021. Có thể nói, năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất đối với tất cả doanh nghiệp bất động sản, mà kinh doanh bất động sản là một trong 21 ngành kinh tế cấp 1 quan trọng nhất của nền kinh tế của nước ta (với tổng số 1.571 ngành kinh tế từ cấp 1 đến cấp 5 theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg), nên thị trường bất động sản gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và cả vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người yếu thế trong xã hội.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không lo”được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Qúy Mão; nhiều người người dân có nhu cầu nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Dự báo năm 2023, ông Châu cho rằng đây là năm “quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết nút thắt về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Hiện nay, theo Chủ tịch HoREA, bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn trong các trường hợp như: doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ xấu; doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu hơn;

Doanh nghiệp có nợ xấu dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép nới một chút điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, hiện nay, các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có chấp thuận chủ trương đầu tư và tài sản bảo đảm cho khoản vay là đúng quy định pháp luật. Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có giấy phép xây dựng là giấy phép con làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.

Thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản, nên Thông tư 08 quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn theo tỷ lệ như sau: “từ ngày 1/10/2022 đến ngày 30/09/2023: 34%; từ ngày 1/10/2023: 30%” dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng càng bị giảm nguồn vốn tín dụng cho vay trung dài hạn, cần được xem xét kéo giãn thêm lộ trình này.

Vấn đề nữa theo ông Châu là điểm a khoản 8 Thông tư 16 quy định tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành, trong khi Nghị định 65 cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

Từ những vướng mắc trên, Chủ tịch HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng không yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng thì mới được vay vốn tín dụng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản có khoản vay tín dụng quá hạn bị chuyển thành nợ xấu thuộc nhóm 2, nhóm 3 có nhu cầu vay vốn tín dụng để thực hiện dự án, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét, cho phép tổ chức tín dụng được xem xét giải quyết đối với trường hợp doanh nghiệp.

Cuối cùng, ông cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 1 Thông tư số 08 giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn thêm 12 tháng.

>>> Xem thêm: Novaland kiến nghị được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng