4 dấu hiệu nhận biết dự án bất động sản 'ma'

4 dấu hiệu nhận biết

Có thể hiểu dự án “ma” là dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy, chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Một trường hợp khác là những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán mà chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán dự án. Tất cả những dự án này đều không được phép thực hiện giao dịch mua bán, việc chào bán và thu tiền của người mua thông thường là với mục đích trục lợi trái phép.

Có 4 dấu hiệu quan trọng để nhận biết những dự án “ma”. Thứ nhất là giá trị đầu tư rất rẻ kèm theo hứa hẹn lợi nhuận “khủng”. Để thu hút nhiều người mua, các dự án “ma” thường chào bán với giá thấp hơn mặt bằng chung của khu vực rất nhiều. Ngoài ra, chủ đầu tư còn đưa ra rất nhiều cam kết về hiệu suất sinh lợi (30 – 50%/năm), cam kết mua/thuê lại với mức giá hấp dẫn.

Dấu hiệu thứ hai là cơ sở hạ tầng sơ sài, chưa hoàn thiện. Thông thường tại những dự án “ma” thường là những lô đất được san lấp sơ sài, hoàn toàn không có hạ tầng (đường giao thông, điện, câp thoát nước…) hoặc nếu có cũng là những đoạn dường dẫn vào dự án có chất lượng và độ rộng không đảm bảo yêu cầu (đường đất, sỏi đá đọ rộng dưới 5m…)

Thứ ba là hồ sơ pháp lý không đầy đủ, rõ ràng. Chủ đầu tư và môi giới thường không cung cấp được giấy tờ pháp lý đầy đủ của dự án, ngay cả đối với giấy tờ pháp lý cơ bản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quỹ đất của dự án cũng thường bị che giấu hoặc cung cấp những bản photo chất lượng kém, mờ nhờ không rõ thông tin.

Thứ tư, mục đích sử dụng đất của những khu đất dự án chưa được chuyển đổi. Thông thường, nếu chủ đầu tư/môi giới cung cấp được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của dự án “ma” thì mục đích sử dụng vẫn và đất nông nghiệp, khu đất bao gồm nhiều Giấy chứng nhận chưa hợp thửa và có thể sẽ đứng tên nhiều cá nhân/tổ chức khác nhau hoàn toàn khác với tên của chủ đầu tư dự án.

Phòng tránh thế nào?

Một trong những yêu cầu quan trọng của việc đầu tư bất động sản là người mua cần khảo sát thực địa để có thông tin đầy đủ, chính xác về dự án mình sẽ đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào giấy tờ, hình ảnh do đơn vị môi giới cung cấp. Ngoài ra, khi đến khu vực dự án tọa lạc, người mua có thể kết hợp kiểm tra thông tin về dự án ở UBND phường/xã hoặc cấp quận/huyện.

Tuy nhiên, nếu chưa thuận tiện thực hiện do các yếu tố khách quan về khoảng cách địa lý, người mua có thể kiểm tra một số thông tin như sau để sàng lọc tránh các dự án “ma”:

Đầu tiên là kiểm tra tính xác thực của chủ đầu tư. Người mua cần tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) và nên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư. Tiếp đó là yêu cầu xem chi tiết tính pháp lý của dự án.

Người mua cũng cần kiểm tra kỹ hợp đồng. Nếu hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra là “Hợp đồng góp vốn”, “Thỏa thuận đặt cọc”, “Phiếu đăng ký giữ chỗ” hoặc “Hợp đồng quyền chọn” thì người mua nên kiểm tra kỹ nội dung quy định trong các hợp đồng này xem có quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư hay không, cũng như có đủ những nội dung đảm bảo quyền lợi của người mua hay không.

Sau cùng, xác minh dự án có đang bị thế chấp ngân hàng không nếu có thể.

Đối với việc kiểm tra hồ sơ pháp lý và các loại hợp đồng dự án, người mua nên sử dụng dịch vụ tư vấn từ các luật sư. Tùy theo mức độ tư vấn các công ty luật sẽ có mức phí khác nhau, nhưng chi phí cho những tư vấn pháp lý dự án thông thưởng chỉ vài triệu đồng sẽ đảm bảo dòng vốn hàng trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng cho các nhà đầu tư cá nhân - những người vốn hạn chế về thông tin và kiến thức pháp luật trên thị trường.

Để tránh những rủi ro khi mua dự án, người mua cũng có thể yêu cầu đơn vị môi giới cung cấp những giấy tờ sau: Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng (nhà ở hình thành trong tương lai);

Mua dự án chưa hình thành: Lợi ích và rủi ro

Về mặt kỳ vọng lợi nhuận, nếu người mua chuyển nhượng được bất động sản dự án chưa hình thành này ngay trong giai đoạn dự án còn đang “nóng”, thị trường có nhiều người mua khác quan tâm thì khả năng thu được lợi nhuận cao là khá lớn.

Hoặc khi người mua nắm giữ các bất động sản dự là nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khu vực dự án có những sự phát triển đúng như kỳ vọng, tỷ lệ dân cư lấp đầy nhanh chóng thì cũng sẽ hứa hẹn cho nhà đầu tư cá nhân có được lợi nhuận cho phân khúc này.

Tuy nhiên, như đã phân tích, những rủi ro về pháp lý dự án (chủ đầu tư bán dự án không được cấp phép, chủ đầu tư không thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận cho người mua…), rủi ro về tiến độ dự án (chủ đầu tư không đủ năng lực để hoàn thiện dự án hoặc tiến độ rất chậm so với kế hoạch) cũng như rủi ro phải chôn vốn, chịu áp lực trả nợ ngân hàng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ luôn hiện hữu với những dự án như vậy.