Bảng giá đất mới sẽ kéo giá nhà tăng lên, doanh nghiệp bất động sản cũng phải “đu” theo?

“Băn khoăn” bảng giá đất mới

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị UBND Tp.HCM xem xét chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024. Thay vào đó, nên tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Bởi lẽ, căn cứ theo Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết 31.12.2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch HoREA cho rằng, mức giá dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây.

Ngoài ra, mức giá của dự thảo bảng giá đất có thể tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng bị đẩy lên cao hơn. Từ đó, lo ngại tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Đồng thời, dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Chủ tịch HoREA cũng đề nghị TPHCM trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 1.1.2026 đối với các đối tượng chịu tác động. Thứ nhất, TPHCM cần đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.

Hai là, TPHCM cần đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp. Trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Dưới góc độ người dân, trước thông tin liên quan đến bảng giá đất mới, một người đang sinh sống tại quận Bình Thạnh ngơ ngác trước thông tin TPHCM có dự thảo ban hành bảng giá đất mới và áp dụng ngay đầu tháng 8 này. Người này mới chỉ được biết cách đây vài ngày thông qua bạn bè. Nhà người này mua chung một lô đất tại Củ Chi cùng bạn, trên đất có một ít thổ cư, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Gia đình bà dự kiến lên thêm thổ cư, sau đó tách sổ.

Với thông tin bảng giá đất Củ Chi bất ngờ tăng mạnh, người này lo lắng vì chưa có phương án dự trù tài chính. Nếu tính theo phương án giá đất mới, bà có thể mất vài trăm triệu đồng để lên thổ cư.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM, bảng giá đất mới sẽ tác động đến 12 nhóm đối tượng. Nhóm ít bị tác động nhất chính là trường hợp được bố trí tái định cư, bảng giá đất điều chỉnh sẽ đảm bảo tương đồng giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.

Còn lại, 11 nhóm đối tượng sẽ bị tác động trực tiếp. Trong đó, 2 trường hợp bị ảnh hưởng nhiều nhất là nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Doanh nghiệp địa ốc cũng phải “đu theo”?

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho biết, dự thảo bảng giá đất so với khung giá đất tăng 5-30 lần nhưng giá hiện tại tiệm cận 70% giá thị trường. Nhiều người hiểu lầm bảng giá đất đó là thuế người dân phải đóng khi chuyển đổi mục đích lên đất ở nhưng như vậy không đúng.

Thuế sẽ có hệ số điều chỉnh và phương án tính thuế nên cần chờ thêm nghị định, thông tư của cơ quan quản lý nhà nước thì mới tính chính xác chi phí người dân phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Thắng cho hay.

Tổng thể, ông Thắng đánh giá bảng giá đất mới tác động đến 2 nhóm. Với người dân, bảng giá đất mới tác động đến tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng chỉ tăng 0,5 lần đến 1 lần, tùy khu vực.

Với doanh nghiệp, bảng giá đất mới làm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù tăng vì càng ngày càng tiệm cận giá thị trường. Chi phí tiền sử dụng đất tăng, các loại thuế phí kèm theo sẽ tăng. Các yếu tố này cấu thành vào giá bán bất động sản và giá sẽ tăng trong tương lai.

Tuy nhiên ở góc độ tích cực, ông này cho biết bảng giá đất mới thể hiện hiệu quả của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, giúp thời gian triển khai pháp lý dự án ngắn hơn, khai thông vướng mắc pháp lý. Đặc biệt trong vấn đề giải tỏa đền bù, khi tiệm cận được thị trường thì việc doanh nghiệp thỏa thuận với người dân sẽ dễ hơn.

Thứ hai là việc tính tiền sử dụng đất được giải quyết. Tiền sử dụng đất cho dù có tăng thì cũng rút ngắn được thời gian triển khai pháp lý dự án, doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính.

“3 luật sắp có hiệu lực khơi thông pháp lý dự án, rút ngắn thời gian cấp phép dự án thì doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp. Hai loại chi phí này được tiết kiệm thì "cân" lại chi phí tiền sử dụng đất thì làm giảm bớt việc tăng giá bất động sản”, đại diện DKRA kỳ vọng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, bảng giá đất mới sẽ tác động lớn nhất với người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhất là thực hiện các nghĩa vụ như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Đối với doanh nghiệp, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua. Tuy nhiên, dù trực tiếp hay gián tiếp cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.