Bảng giá đất mới tại Hà Nội: Kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng lên, nhà đầu tư nên chọn phân khúc nào?

Mới đây, UBND Hà Nội đã công bố bảng giá đất mới có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết ngày 31/12/2025.

Theo bảng giá đất mới, giá đất của Hà Nội cao hơn 3,7 lần so với bảng giá đất trước đó được ban hành từ năm 2019. Trong đó, giá đất cao nhất thuộc về một số tuyến đường tại quận Hoàn Kiếm, lên tới 695,3 triệu đồng/m2.

Một số ý kiến cho rằng, việc Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới có thể khiến giá nhà ở tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Trong một báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ vào tháng 9/2024, Bộ Xây dựng cho biết: Việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước.

Theo Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất… trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Mức giá giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Trong khi đó, theo thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, bảng giá đất cũng là cơ sở tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao, cho thuê đất. Vì thế, việc điều chỉnh bảng giá là cấp thiết, nhằm đảm bảo nguồn thu từ đấu giá đất.

Theo ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Bảng giá đất của Hà Nội tăng 3,7 lần so với trước có thể tác động tới giá nhà ở tại Hà Nội.

Đối với nhà ở trong khu dân cư, nhất là các khu đất vàng gần Hồ Hoàn Kiếm sẽ không ảnh hưởng quá nhiều.

“Bởi, khi giao dịch mua – bán nhà ở thông thường sẽ không ai tính dựa trên bảng giá đất, thay vào đó là tính theo giá thị trường. Ví dụ, nhà ở mặt đường tại Hàng Ngang, Hàng Đào hay Đinh Tiên Hoàng sát với Hồ Hoàn Kiếm theo giá thị trường là 900 – 1,1 tỷ đồng/m2, trong khi bảng giá đất mới là gần 700 triệu đồng/m2”, ông Tuấn nói.

Đối với các dự án, sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Trường hợp thứ nhất, đất dự án đã được đền bù, đã giải phóng mặt bằng, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới sẽ không ảnh hưởng quá nhiều. Dù vậy, ông Tuấn lo ngại trường hợp có chủ đầu tư mượn lý do này để tính lại giá căn hộ sau khi mở bán.

Trường hợp thứ 2 là đất đang trong quá trình đền bù, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới có thể khiến giá căn hộ tăng trong thời gian tới. Dù vậy, đa phần các trường hợp này ở khu vực ngoại thành, khá xa trung tâm thành phố.

Nhà đầu nên chọn phân khúc nào?

Trong bối cảnh bảng giá đất mới làm giá nhà đất sẽ có thể tăng cao hơn nữa, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư và người dân nên lựa chọn những dự án đã hoàn thành vì đây là phân khúc chịu tác động ít nhất trên thị trường lúc này.

Một khảo sát mới đây của Savills Việt Nam đã cho thấy, 80% lượng giao dịch thành công trong bối cảnh thị trường nhiều thách thức đến từ những dự án có pháp lý vững chắc, tiến độ xây dựng đúng giao kết.

Đồng thời, trên thị trường hiện nay, nguồn cung các dự án đã hoàn thành hiện tập trung đông ở khu vực Đông Hà Nội, Đông Bắc Hà Nội với nhiều đại dự án đã mở bán. Nguyên nhân vì đây là khu vực vẫn còn nhiều quỹ đất, đang tiếp tục được đầu tư, mở rộng theo nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng.

Theo Giám đốc một sàn bất động sản, các dự án đã thành hình được hưởng lợi thế giá tốt trước chu kỳ mặt bằng giá bất động sản điều chỉnh. Các dự án đã hình thành còn có ưu thế là đầy đủ cơ sở hạ tầng tiện ích do được hưởng từ nền giá cũ.

Ngoài ra, theo vị này, trên thực tế từ trước đến nay, tiêu chí đầu tư an toàn được đặt lên hàng đầu. Vì vậy, các dự án nhà ở đã được hoàn thiện, có pháp lý chuẩn chỉ luôn nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng.

Dự án đã hoặc sắp bàn giao đang là ưu tiên được nhiều khách mua lựa chọn, dù là mua để ở hay đầu tư sinh lời. Bởi lẽ hình thức bán nhà hình thành trong tương lai thường tiềm ẩn rủi ro lớn về tiến độ. Trong khi những căn hộ đã hoặc chuẩn bị được bàn giao ngoài đảm bảo về mặt thời gian thì cơ bản đã hoàn thiện hệ thống tiện ích nội ngoại khu, có thể kiểm định chất lượng, thiết kế căn hộ xem có phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, tính minh bạch là điều rất quan trọng trong đầu tư bất động sản. Việc xuống tiền vào các dự án đủ pháp lý sẽ mang lại sự an toàn cao nhất cho nhà đầu tư, gây ra ít sự tranh chấp về sau, và khiến khả năng chuyển nhượng cũng dễ dàng hơn.