Bất chấp Covid-19, giá đất nhiều khu vực đã tăng phi mã như thế nào?

Đất nông nghiệp có giá chục tỷ đồng/ha

Theo Báo cáo thị trường bất động sản 2020 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), khi thị trường bất động sản các thành phố lớn ngày càng khan hiếm nguồn cung do thủ tục rà soát dự án, khó khăn từ dòng vốn tín dụng, giá đất bị đẩy cao và quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp,… thì xu hướng đầu tư dần chuyển dần sang các vùng ven khiến giá đất tăng cao.

Báo cáo của VARs cho hay, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất vùng nông thôn trở nên sôi động, nhộn nhịp hơn hẳn.

Đất nông nghiệp cũng không nằm ngoài xu hướng trên. Thời gian gần đây, giá đất nông nghiệp ở các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh hay xa hơn là Lâm Đồng, Đắk Nông,... đã có mức tăng giá mạnh.

Đơn cử, giá đất nông nghiệp ở nhiều khu vực nông thôn trong tỉnh Đồng Nai như huyện Cẩm Mỹ, huyện Xuân Lộc, huyện Thống Nhất, huyện Định Quán, TP. Long Khánh,... đã tăng gấp 2 - 10 lần so với thời điểm cách đây 3 năm. Đặc biệt là những nơi có các tuyến đường giao thông lớn mới mở, đất nông nghiệp lên đến 10 - 20 tỷ đồng/ha.

Với lợi thế tiếp giáp khu Đông TP.HCM và bản thân tỉnh đang có sự tăng trưởng kinh tế tốt, đặc biệt là sự đầu tư sân bay Long Thành đã khiến Đồng Nai tăng trưởng phát triển các dự án đất nền. Đồng thời đẩy giá đất tăng mạnh. Nếu trong năm 2019, giá đất bình quân tại Đồng Nai dao động trong khoảng 12 - 14 triệu đồng/m2, thì năm 2020 bị đẩy mạnh lên bình quân 22 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Long Thành, có nơi đã tăng đến trên 100 triệu đồng/m2.

Tại Cần Thơ, thị trường trầm lắng suốt từ đầu năm, đến cuối tháng 7/2020 mặc dù cũng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản Cần Thơ đã sôi động trở lại khi dịch được kiểm soát.

Những dự án được đầu tư tốt, hoàn thành hạ tầng và có đầy đủ pháp lý (có sổ đỏ) được các nhà đầu tư quan tâm và giao dịch mạnh. Lượng cung ra thị trường khoảng 500 sản phẩm đất nền, tiêu thụ đạt 65%. Các dự án gần trung tâm thành phố, gần lộ lớn có giá bình quân từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Dự án nằm lớp trong, tiếp giáp Lộ nhỏ có mức giá từ 19 - 30 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng khoảng 7% so với năm 2019.

Giá đất vùng ven Hà Nội tăng 50%

Cũng theo báo cáo của VARs, thị trường năm 2020 xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận. Cụ thể, năm 2020 cũng đã có sốt đất bùng phát ở một số vùng như: Hòa Lạc, Tây Sơn, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh…. Điểm mừng là cuối năm hiện tượng trên đã lắng dịu.

Theo thống kê của VARs, đối với khu vực đất đai trong khu dân cư hiện hữu, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng so với năm 2019 khoảng 50%.

Trong khi đó, các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019. Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Năm 2020, nhà đất là "món ăn" ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội và một phần cũng là dòng sản phẩm hàng hiếm. Vì vậy, mặc dù Covid-19 nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh, tăng khoảng 5% so với năm 2019. Cũng do sốt đất nên hiện tượng người dân đòi đền bù giá cao 4 - 5 triệu đồng/m2 diễn ra ở nhiều khu vực lên quận, làm bế tắc cho nhiều dự án phát triển bất động sản tại Hà Nội. Bên cạnh đó, một số dự án nhà phố  đã thành lập những mức giá kỷ lục lên tới 200 - 300 triệu đồng/m2 ở khu vực Hà Đông.

Về các phân khúc khác như chung cư, VARs cũng cho hay chỉ số cho thấy giá tăng nhẹ ở phân khúc trung cấp, phân khúc cao cấp trên thực tế cho thấy đang có áp lực giảm giá, căn hộ bình dân không có biến động. Do tính thanh khoản chậm nên các nhà đầu tư có hiện tượng cắt lỗ và chủ đầu tư gia tăng chính sách hỗ trợ, khuyến mại….

Căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ  lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2, nhà đất có giá trên 100 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, dịch Covid-19 khiến một số ngành kinh tế bị suy giảm. Khi đầu tư vào các ngành này không có khả năng sinh lời, thậm chí có thể lỗ. Lúc này nhiều người tìm đến bất động sản và thấy bất động sản có khả năng giữ tiền và tăng giá. Do đó, nhiều người dồn tiền sang lĩnh vực bất động sản, làm tăng đột biến nhu cầu đầu tư.

Ông Đính cho rằng: “Đây có thể gọi là đầu tư bất thường, ngoài ngành. Trong khi đó, hầu hết tất cả các địa phương đều đang trong tình trạng khan hiếm nguồn cung, từ các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh xung quanh. Đà Nẵng, Nha Trang cũng đang không có hàng, pháp lý dự án cũng đang phập phù mà giá cũng đang ở mức cao nên nhiều người không vào đây nữa”.

Ông Đính cho biết thêm, khi có quá nhiều người tập trung vào những vùng trũng thì tự nhiên cầu tăng, cung chưa kịp đáp ứng thì đương nhiên giá sẽ gia tăng. Đặc biệt là với những người ngoài ngành, không có kinh nghiệm.

Ông Đính nhấn mạnh: “Nhu cầu đầu tư không dựa trên cơ sở phát triển bền vững, cộng với sự tăng giá ảo, dần dần sẽ tạo ra bong bóng, có thể dẫn đến sự đổ vỡ nào đó mà nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng. Bởi vì rất nhiều nguồn lực và vốn bị dồn vào những khu vực như vậy, với mục tiêu chỉ để đi buôn thay vì để sản xuất, phát triển,... Điều này rất nguy hiểm”.

Dự báo của VARs cho thấy, ngay từ quý I và II của năm 2021 sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc chào hàng trên thị trường Hà Nội. Trong đó, khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất.

Cùng đó, TP.HCM cũng có khoảng 20 dự án được chào bán trong 2 quý đầu của năm 2021 và cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc. Điều này cũng hứa hẹn một thị trường chất lượng hơn cho hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản.