Bất động sản nghỉ dưỡng: “Chật vật” tìm cơ hội phục hồi, sẵn sàng “tan băng” vào cuối năm?

Có tín hiệu tốt dù hơi “chật vật”

Theo số liệu báo cáo thị trường mới nhất từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 1.799 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công, chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15 - 20% so với giá hợp đồng. Thậm chí, có những dự án giảm sâu đến 40 - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

“Nhìn chung, nhu cầu đầu tư phục hồi nhẹ nhờ các chuyển biến tích cực của thị trường chung và sự phát triển của ngành du lịch, cũng như kỳ vọng khơi thông pháp lý khi các bộ luật mới sắp có hiệu lực. Nhưng thực tế thì thị trường vẫn chưa thoát khỏi vòng khủng hoảng, khi nguồn cung và tỷ lệ giao dịch vẫn còn thấp hơn nhiều so với giai đoạn năm 2022 và đặc biệt là giai đoạn trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn đang chật vật phục hồi” - Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình thông tin.

Theo báo cáo 6 tháng đầu năm 2024 của DKRA Group cũng cho thấy, phân khúc condotel hiện nay đang có sự gia tăng đột biến về nguồn cung. Cụ thể, trong quý II/2024, nguồn cung sơ cấp tăng 51% so với cùng kỳ, phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Đáng chú ý, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, mức tăng hơn 25 lần so với cùng kỳ nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một dự án ở khu vực miền Trung.

Theo đó, lượng tiêu thụ cũng tăng đột biến so với cùng kỳ (tăng 6,8 lần), tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung chủ yếu tại dự án trên.

Theo nhận định của DKRA, các dự án cũ hiện nay giao dịch ít, thanh khoản tập trung ở những dự án mới và có quy mô lớn, mức giá dao động 3 - 5 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, nguồn cung mới cũng liên tục sụt giảm khi chỉ chiếm khoảng 6% tổng nguồn cung cả nước.

Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 69% so với cùng kỳ - đây là mức thấp nhất trong 1 thập kỷ qua.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15% - 20% so với giá hợp đồng, cục bộ có những dự án giảm sâu đến 40% - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

Ông  Phạm Lâm, CEO DKRA Group cho rằng, việc loại hình condotel đang có dấu hiệu tích cực bởi sự chuyển biến khởi sắc của ngành du lịch. Trong thời gian tới, phân khúc bất động sản vẫn chưa thể quay trở lại như thời "hoàng kim" nhưng vẫn có dấu hiệu tích cực hơn những tháng trước đây.

Chỉ còn khoảng 2 quý là kết thúc năm 2024, DKRA Group dự báo, nguồn cung condotel trong thời gian tới sẽ không dồi dào, dao động khoảng 400 - 500 căn, tập trung phần lớn tại Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh và các tỉnh phía Nam như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là các sản phẩm được hoàn thiện bàn giao cho khách.

Kỳ vọng “tan băng” vào cuối năm

Ở thời điểm hiện tại, khi các phân khúc khác đều có dấu hiệu phục hồi thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái “ảm đạm”. Dù ngành du lịch, lĩnh vực được coi là “bàn đạp” cho đà tăng của bất động sản nghỉ dưỡng - đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến tới mức tương đương năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19. Cụ thể, 5 tháng đầu năm 2024, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt 3,14 triệu lượt, tăng 52,6% so với cùng kỳ năm ngoái (bao gồm 2,21 triệu lượt khách du lịch quốc tế có lưu trú).

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ tin tưởng rằng, việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai dự án hạ tầng... Đặc biệt là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định 147 của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, sẽ là động lực để doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ các dự án, từ đó phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ được “bơm” thêm vốn và sớm bắt kịp đà phục hồi chung của toàn thị trường bất động sản.

Cùng với đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… trong thời gian tới đây cũng được kỳ vọng sẽ đạt “độ ngấm” nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại của du lịch nghỉ dưỡng.

Giới chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản và nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn quan trọng cho sự phục hồi. Đây là thời điểm mà các DN, nhà đầu tư tiếp tục nỗ lực để đem tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng.

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cũng bày tỏ sự kỳ vọng về những gam màu sáng cho bất động sản nghỉ dưỡng. Theo vị chuyên gia này, có khá nhiều yếu tố tạo đà cho bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi và bứt phá trong thời gian tới. Ngoài du lịch phục hồi lượng khách, nhất là khách quốc tế, thì bất động sản nghỉ dưỡng còn được hưởng lợi từ việc tăng tiêu dùng của người dân. Theo thống kê, tổng mức bán lẻ dịch vụ và hàng hóa năm 2023 tăng 9,6% (mục tiêu đặt ra là 9%). Thứ nữa, theo TS Vũ Đình Ánh, yếu tố chuyên nghiệp của các nhà làm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã được nâng cao, thực hiện nhiều chương trình du lịch hấp dẫn giúp làm tăng thời gian lưu trú cũng như chi tiêu của các du khách.

Bên cạnh đó là, mặc dù chậm nhưng vẫn có những điều chỉnh chính sách liên quan đến bất động sản du lịch để giúp cho các sản phẩm bất động sản du lịch có thể tạo ra thị trường sôi động hơn và tăng hiệu suất sử dụng, hấp dẫn sức cầu đối với bất động sản du lịch. "Bất động sản du lịch hiện nay đang có nhiều điểm thuận lợi cả phía cung và phía cầu, cũng như giá bán. Do đó, kỳ vọng phân khúc này sẽ chuyển biến tốt hơn trong năm 2024 so với năm 2023 là hoàn toàn có thể”, TS Vũ Đình Ánh bày tỏ tin tưởng.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng trong năm nay có thể cải thiện 20% so với năm ngoái. Trong đó, loại hình căn hộ biển tại các dự án lớn sẽ chiếm ít nhất 60% thị phần. Giá bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có xu hướng cải thiện nhẹ. Sản phẩm căn hộ du lịch có giá khoảng 50 triệu đồng mỗi m2 sẽ tiếp tục đi ngang trên thị trường thứ cấp. Lượng giao dịch được dự báo tăng khoảng 30% so với năm ngoái, song vẫn còn khoảng cách rất xa so với trước dịch Covid-19.