Bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó, dự án Khu nghỉ dưỡng 4 tỷ đô muốn điều chỉnh xây 16.700 căn nhà ở để bán?

Khu nghỉ dưỡng Nam Hội An và loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng xin chuyển đổi thành KĐT

Công ty TNHH Phát triển Nam Hội An (thuộc Tập đoàn VinaCapital) - chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng Nam Hội An vừa có văn bản gửi đến UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị điều chỉnh, bổ sung dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An vào Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 và Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 của tỉnh Quảng Nam.

Theo đề xuất này, chủ đầu tư đưa muốn điều chỉnh lượng số lượng nhà ở của dự án từ 2.500 căn lên 16.670 căn nhà ở thương mại.

Trước đó, chủ đầu tư dự án từng đề xuất điều chỉnh tăng số công trình nhà ở để bán và cho thuê từ dưới 2.500 căn nhà ở thành khoảng 22.000 căn nhà ở. Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải sự phản đối từ Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam do số lượng nhà ở dự kiến của dự án vượt trần quy hoạch nhà ở của toàn tỉnh.

Sau khi Sở Kế hoạch và đầu tư có ý kiến, chủ đầu tư đã đưa ra đề xuất mới với số lượng nhà ở giảm xuống so với đề xuất trước hơn 5.000 căn, xuống 16.670 căn nhà ở thương mại và tổng diện tích sàn xây dựng còn khoảng 4 triệu m2, tương ứng với dân số 60.000 người theo quy hoạch được duyệt hồi tháng 3/2021.

Trước đề xuất này, UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị UBND các huyện Duy Xuyên và Thăng Bình xem xét, có văn bản đề xuất gửi Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành, đơn vị liên quan kiểm tra, tham mưu UBND tỉnh xem xét, giải quyết theo đúng quy định.

Trước dự án này, thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng xin chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ dự án thành nhà ở để bán.

Điển hình vào năm 2019, dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (dự án Cocobay) ở phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn do Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư đã được chuyển đổi thành công khoảng 50% với hơn 2.400 căn hộ condotel thành căn hộ chung cư.

Trước đó, UBND TP. Đà Nẵng cũng đã thống nhất về nguyên tắc chuyển đổi công năng tổ hợp Vincom Riverview Complex (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà) từ condotel thành chung cư.

Tương tự, địa phương này cũng thống nhất chủ trương điều chỉnh quy hoạch dự án Khu phức hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, khách sạn Đà Nẵng Times Square (quận Sơn Trà) theo hướng chuyển đổi 2 công trình căn hộ khách sạn (condotel) CT.1-2 (cao 50 tầng) và CT.3-7 (30 tầng) được xây dựng trên đất ở thành căn hộ chung cư.

Cuối năm 2021, UBND TP Đà Nẵng cho biết, chủ đầu tư dự án Khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng Làng Vân (phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng) cũng đang kiến nghị điều chỉnh quy hoạch theo hướng hình thành khu đô thị với quy mô 100 ha.

Có thể thấy, hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang xin được chuyển đổi một phần thành khu đô thị nhằm mục đích xây nhà ở để bán. Và câu hỏi đặt ra là tại sao thị trường lại xuất hiện xu hướng này? Phải chăng các chủ đầu tư đang “bế tắc” trong việc tìm đầu ra cho các sản phẩm nghỉ dưỡng, hoặc các dự án nghỉ dưỡng hoạt động không không hiệu quả, doanh thu, lợi nhuận không như kỳ vọng…

Minh chứng rõ ràng nhất là báo cáo của Công ty TNHH phát triển Nam Hội An, từ khi đưa dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An vào vận hành giai đoạn 1 vào tháng 6/2020 đến cuối tháng 1/2022, công ty đã lỗ lũy kế tổng cộng khoảng 5.671 tỷ đồng.

Bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó?

Thự tế, trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát, bất động sản nghỉ dưỡng được xem là phân khúc ảm đạm nhất trên thị trường. Nguyên nhân chủ yếu là do nhiều dự án trục trặc pháp lý hoặc không thực hiện trả lãi như cam kết cho nhà đầu tư khiến phân khúc này ngày càng kém hấp dẫn.

Đến khi đại dịch Covid-19 bùng phát và kéo dài trong hơn 2 năm qua đã khiến bất động sản nghỉ dưỡng lâm vào tình trạng “khó trăm đường” vì không có khách du lịch, không thể cho thuê hoặc ủy thác kinh doanh do lợi nhuận thấp. Từ các đô thị lớn đến các thành phố du lịch như TP HCM, Hà Nội, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Lào Cai… nhiều dãy khách sạn, nhà hàng trả mặt bằng, tuyến phố ẩm thực heo hút khách hay các resort 4-5 sao đóng cửa vì không có khách… là các hình ảnh không mấy tích cực diễn ra trong thời gian qua.

Thậm chí, giá bất động sản phân khúc này cũng không tăng như kỳ vọng, không thể lướt sóng do pháp lý yếu… Áp lực trả nợ ngân hàng, thu hồi vốn, nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ sâu, giảm giá bán, nhiều nhà đầu tư rao bán thấp hơn giá vốn đến vài trăm triệu nhưng cũng không có khách hỏi mua.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Huế - Đà Nẵng – Quảng Nam năm 2021 của DKRA Việt Nam, trong năm qua thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tương đối ảm đạm. Riêng loại hình căn hộ condotel không có dự án mở bán mới trong cả năm 2021. Nguồn cung và sức cầu tiếp tục xu hướng giảm khi ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng cũng chỉ ghi nhận 4 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 177 căn với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới xấp xỉ 24%, tương đương 42 căn.

Đối với loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường chỉ ghi nhận 1 dự án mới mở bán, cung cấp 64 căn. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới khoảng 14%, tương đương 9 căn. Thị trường khan hiếm nguồn cung dự án mới, sức cầu thị trường ở mức rất thấp. Mặt bằng giá bán sơ cấp 3 tỉnh miền Trung vẫn còn ở mức thấp, thấp hơn 45% so với các tỉnh miền Nam và 40% so với các tỉnh miền Bắc. DKRA nhận định, khu vực này thiếu sự dẫn dắt của những chủ đầu tư lớn cũng như thiếu những dự án mang tính đột phá, tạo cú hích thúc đẩy thị trường.

Có thể thấy, thị trường bất động nghỉ dưỡng không còn sức hấp dẫn như trước, nguồn cung và giao dịch condotel về 0, sức cầu các loại hình khác cũng liên tục ở mức thấp. Nguyên nhân được cho là do nguồn cung hạn chế và tâm lý “cố thủ, chờ đợi” của các nhà đầu tư xem diễn biến của tình hình dịch bệnh. Trong khi đó, tình trạng nhà đầu tư chuyển nhượng để cắt lỗ đang ngày càng lan rộng.

Bước sang năm 2022, phần lớn người dân đã được tiêm vắc-xin đầy đủ, các hoạt động du lịch mở cửa, các đường bay trong nước và quốc tế cũng được nối lại, mở ra cánh cửa đối với sự phục hồi của ngành du lịch và kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được hưởng lợi.

Tuy nhiên, dịch covid – 19 có thể nói là một biến cố khiến nhà đầu tư thực sự phải cân nhắc lại khi có ý định tham gia phân khúc này. Thậm chí nhiều nhà đầu tư băn khoăn, lo ngại những kịch bản tương tự có thể xảy ra trong tương lai.

Những lý do trên, có lẽ là một phần nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng muốn chuyển đổi một phần khu nghỉ dưỡng thành các khu nhà ở thương mại, xây nhà ở để bán ra thị trường.

Điều chỉnh quy hoạch không nên phá vỡ mục tiêu ban đầu

Tuy nhiên, việc chuyển đổi dự án (hoặc một phần dự án) bất động sản nghỉ dưỡng thành dự án nhà ở, khu đô thị, đặc biệt là đề xuất xây dựng thêm số lượng căn hộ, nhà ở “khủng” như dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An khiến nhiều người lo ngại việc chuyển đổi này có phát sinh hệ quả lâu dài cho thành phố, nhất là về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch thành đất ở được cấp chứng nhận sử dụng đất lâu dài là việc không nên làm. Vì mục đích của việc quy hoạch đất du lịch nghỉ dưỡng là để phục vụ du lịch, không phải phục vụ nhu cầu ở. Việc biến khu vực này thành nhà ở, trở thành tài sản riêng của nhóm cư dân ở bên bờ biển là một điều rất đáng tiếc.

“Tất cả các lĩnh vực kinh tế xã hội là phải được phát triển theo quy hoạch, có quy hoạch mới có thể phát triển bền vững. Ngay cả khi có điều chỉnh quy hoạch cũng không được phá vỡ mục tiêu ban đầu được đề ra, đảm bảo sự phát triển hài hòa của cân đối, bảo vệ lợi ích của tất cả các bên chứ không phải lợi ích của một nhóm người, đặc biệt là không phải lợi ích của chủ đầu tư", ông Châu nói.

Dự án Khu nghỉ dưỡng Nam Hội An được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 2/2009. Sau đó, vào tháng 12/2010, UBND tỉnh Quảng Nam cấp giấy chứng nhận đầu tư. Dự án cũng đã được chứng nhận điều chỉnh, thay đổi 3 lần vào các năm 2015, 2016 và lần thứ 3 vào năm 2020.

Dự án được đầu tư khoảng 4 tỷ USD với tổng diện tích đất lên đến hơn 985 ha, thuộc địa phận ba xã: Duy Hải, Duy Nghĩa (huyện Duy Xuyên) và Bình Dương (huyện Thăng Bình). Chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Nam Hội An (thuộc Tập đoàn VinaCapital).

Tính đến cuối tháng 2 năm nay, dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng gần 500 ha; trong đó tổng diện tích đã được UBND tỉnh Quảng Nam cho thuê hơn 156 ha. Theo kế hoạch ban đầu, dự án được chia thành 7 giai đoạn, trong đó, giai đoạn 1 dự án được phát triển trên diện tích 163 ha với mức đầu tư 500 triệu USD gồm các hạng mục: Sân golf 18 lỗ có tiêu chuẩn thi đấu quốc tế, khu nghỉ dưỡng 1.000 phòng, casino đã đi vào hoạt động.