Bất động sản quanh dự án Vành đai 4 dịp cuối năm đang diễn biến thế nào?

Bất động sản hưởng lợi từ dự án Vành đai 4

Thời điểm cuối tháng 6 vừa qua, dự án Vành đai 4 đã chính thức khởi công tại các vị trí thuộc địa bàn Hà Nội và các tỉnh thành khác có tuyến đường này đi qua. Dự kiến đường Vành đai 4 hoàn thành vào năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Vành đai 4 là dự án xây dựng tuyến đường phục vụ giao thông của Thủ đô Hà Nội nói riêng và khu vực miền Bắc nói chung. Dự án có tổng cộng 6 làn xe chính với chiều rộng lên đến 120m. Tổng mức đầu tư của dự án là 85.813 tỷ đồng (nguồn vốn Ngân sách Nhà nước là 56.366 tỷ đồng, chiếm 66%, còn lại là vốn do nhà đầu tư 29.447 tỷ đồng chiếm 34%).

Vành đai 4 có chiều dài 136,6 km và chiều rộng là 90-135m, tuyến đường này đi qua 5 tỉnh, thành phố gồm: Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên và Bắc Giang. Trong đó, Hà Nội là thành phố có phần lớn đường Vành đai 4 đi với chiều dài 56,5 km, qua các quận, huyện gồm: quận Hà Đông, huyện Đan Phượng, Mê Linh, Sóc Sơn, Hoài Đức, Thanh Oai và Thường Tín. Trong đó, đoạn qua huyện Mê Linh có chiều dài 11,2 km; đi qua 5 xã Văn Khê, Chu Phan, Đại Thịnh, Thanh Lâm và Kim Hoa. Đoạn qua địa bàn huyện Đan Phượng dài 6,3 km; đi qua 5 xã, thị trấn Hồng Hà, Liên Hồng, Hạ Mỗ, Tân Hội và Phùng.

Đoạn qua huyện Hoài Đức dài khoảng 17,1 km; đi qua địa phận 12 xã gồm Đức Thượng, Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Song Phương, An Thượng, An Khánh, La Phù, Đông La.

Đoạn qua quận Hà Đông dài khoảng 5,5 km; có hơn 68 ha diện tích đất phải giải phóng mặt bằng, thuộc địa bàn 4 phường Phú Lãm, Phú Lương, Đồng Mai, Yên Nghĩa.

Trong khi đó đoạn đi qua Bắc Ninh có chiều dài là 21,2 km, bắt đầu từ xã Nguyệt Đức đến quốc lộ 39 thuộc xã Trạm Lộ (huyện Thuận Thành). Đoạn qua sông Đuống nối với cao tốc Nội Bài - Hạ Long (xã Nam Sơn) là điểm cuối cùng của tuyến đường trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

Tuyến đường qua Hưng Yên dài 20,3 km bắt đầu từ huyện Khoái Châu đi qua các huyện: Yên Mỹ, Văn Giang và Văn Lâm đến 5 tại Km17+900.

Tuyến đường qua Bắc Giang này dài 20,8 km được chia thành 1 tuyến chính và 3 tuyến phụ. Bắt đầu tại QL1 km129+200 (huyện Việt Yên) điểm cuối nằm ở cầu Xuân Cẩm - Bắc Phú (huyện Sóc Sơn).

Còn đoạn qua Vĩnh Phúc là toàn bộ chiều dài còn lại đi qua thành phố Phúc Yên, có tác dụng kết nối các khu vực trong và ngoài tỉnh hiệu quả.

Tạo "làn sóng" mới cho thị trường bất động sản khu vực?

Việc khởi công dự án Vành đai 4 Hà Nội được kỳ vọng sẽ mang tới làn sóng mới cho thị trường bất động sản khu vực. Trên thực tế, vào tháng 6/2022, Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, giới đầu tư đều kỳ vọng, kịch bản tăng giá sẽ xảy ra với đất nền khu vực này như đã xảy ra với đường Vành đai 3 trước đó.

Khi đó, đất nền Mê Linh tại một số dự án đã thiết lập mức giá dao động 30-50 triệu đồng/m2.

Đất nền Đan Phượng, khu mặt đường 422 Tân Lập được chào giá 52-57 triệu đồng/m2, đất mặt đường Tân Hội cũng được rao bán 55-57 triệu đồng/m2. Ngay cả đất trong các ngõ Liên Hà, Liên Trung, Hạnh Đàn, Bình Minh… cũng đều ngoài 20 triệu đồng/m2.

Đất nền Hoài Đức cũng có giá từ 130 triệu đồng/m2 với mặt tiền kinh doanh và đất trong các ngõ nhở ở Song Phương, La Phù, Vân Côn, Đông La, Kim Chung… có giá 30-40 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai cũng thiết lập mức giá 55-60 triệu đồng/m2 đối với vị trí đẹp.

Việc dự án đường Vành đai 4 được khởi công đã tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản khu vực mà dự án đi qua.

Tuy nhiên, những khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản từ giữa năm 2022 đến thời điểm hiện tại đã khiến đất nền các khu vực trên có xu hướng giảm giá và chững giao dịch. Cụ thể, đến tháng 6/2023, tại khu vực Mê Linh và một số khu đô thị như Hà Phong, Cienco 5… giá đất ở các vị trí đẹp có xu hướng giảm khoảng 15% so với thời đỉnh giá, dao động phổ biến 45-55 triệu đồng/m2.

Tại Hà Đông, những vị trí hưởng lợi từ dự án Vành đai 4 Hà Nội như đất nền Yên Nghĩa thì cũng đã giảm giá từ mức khoảng 63-70 triệu đồng/m2 về mức phổ biến là 58-63 triệu đồng/m2.

Tại Thanh Oai, đất Cự Khê, gần khu nút giao thông nằm giữa 2 đường vành đai là Cienco 5 và đường Vành đai 4, giá đất vẫn đang duy trì ở mức 55-60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10-12% so với cuối năm 2022. Đất nền Bình Minh được chào bán ở mức 40 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5-10 lần so với thời kỳ sốt đất. Đất tại Đan Phượng vẫn đang duy trì mức giá 48-55 triệu đồng/m2 đối với vị trí mặt đường Tân Lập, đây là mức giá đã giảm 3-6 lần so với giữa năm ngoái. Đất mặt đường Tân Hội cũng giảm khoảng 5 lần, về mức 50 triệu đồng/m2.

Giao dịch tăng nhưng giá không tăng

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, lượng giao dịch của các thị trường "ăn" theo dự án đường Vành đai 4 đang có xu hướng tăng lên đáng kể so với thời điểm giữa năm. Tuy nhiên, mặt bằng giá đất nhìn chung vẫn đang đi ngang, không có sự biến động đáng kể.

Đơn cử như tại huyện Mê Linh, lượng giao dịch từ tháng 10 đã tăng so với đầu năm và giữa năm. Riêng một dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ tại khu vực đang được mở bán ghi nhận trung bình 8-15 giao dịch/tháng. Với các sản phẩm đất nền, đất thổ cư trong dân, lượng giao dịch cuối năm ghi nhận đà tăng. Mặc dù vậy, giá đất nền ở một số nơi như khu đô thị Hà Phong, Cienco 5… vẫn đang duy trì mức giá từ hồi tháng 6, khoảng 45-55 triệu đồng/m2.

Hay như tại huyện Thanh Oai, một số môi giới đất nền cho biết, vào các ngày cuối tuần từ tháng 10 trở lại đây, số lượng nhà đầu tư từ trung tâm Hà Nội về xem đất đã tăng khoảng 20-30% so với trước đó. Nhiều môi giới có giao dịch thành công. Tuy nhiên, giá đất nền những nơi gần đường Vành đai 4 vẫn giữ ở mức trung bình 55 triệu đồng/m2 như thời điểm 5 tháng trước.

Nhiều ý kiến đánh giá, sự tăng trưởng của lượng giao dịch này thực ra chỉ là khởi sắc so với thời điểm đầu năm 2023 - khi thị trường gần như đứng im. Còn nếu so với những năm 2020-2021, lượng nhà đầu tư chỉ được khoảng 10-20% so với lúc thị trường tốt. Giá bán khu vực được nhận định sẽ không có biến động từ nay đến cuối năm.

Một nhà đầu tư trú tại phường Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm) cho biết, ông và một số nhà đầu tư đã mua gom đất nền Sóc Sơn, Mê Linh ở những vị trí gần dự án Vành đai 4 Hà Nội từ năm ngoái. Dù thị trường bất động sản khó khăn, giá bán giảm và sức cầu yếu nhưng ông và nhóm nhà đầu tư đều xác định "nắm giữ" từ 3 năm trở lên để chờ hái quả ngọt.

Người này chia sẻ: "Những nhà đầu tư quan tâm đến đất nền sẽ tăng dần theo sự ấm lên của thị trường bất động sản. Khu vực đất nền Vành đai 4 sẽ là tâm điểm của mối quan tâm khi thị trường hồi phục. Do đó, về lâu dài, chúng tôi tin các khoản đầu tư của mình sẽ có lãi".

Ở góc độ chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính cảnh báo.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho rằng, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Cách đây khoảng 1 năm, một số khu vực quanh tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá bất động sản lên cao./.