Bất động sản trầm lắng vì tắc vốn: 'Cái giá của việc cho vay quá dễ trước đây'

- Nhiều cá nhân có nhu cầu mua/đầu tư bất động sản phản ánh hiện rất khó hoặc gần như không thể vay được ngân hàng, do room tín dụng đã hết. Một số ngân hàng còn room thì đòi lãi suất cao hơn thông thường. Ông có nhận thấy sự phổ biến của tình trạng này không và xin được hỏi quan điểm của ông về vấn đề này?

Ông Thân Thành Vũ: Thực tế khá rõ là ngân hàng đang siết tín dụng với bất động sản, kể cả là người mua (khách hàng) hay doanh nghiệp (chủ đầu tư dự án). Nhiều thành viên trong Hội Bất động sản du lịch (VnTPA) của chúng tôi cũng không thể vay mượn thêm để triển khai dự án. Người thân của tôi đi vay để mua nhà cũng không được vì ngân hàng báo hết room hoặc phải chịu lãi suất cao hơn thông thường.

Tôi nghĩ Ngân hàng Nhà nước có cơ sở để siết tín dụng với bất động sản, ví như họ thấy các số liệu hiện hữu đang cho thấy sự nguy hiểm đối với sự an toàn của hệ thống, nếu nới room sẽ dẫn đến tình trạng xấu. Chẳng hạn việc tăng cho vay trong khi thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu không lành mạnh có thể làm tăng nợ xấu, đe dọa tới thanh khoản của các ngân hàng, rồi để cứu thanh khoản, ngân hàng phải tăng huy động vốn bất chấp, như chi lãi ngoài, cứ như vậy trượt dài rồi thua lỗ.

Tôi nghĩ ở tầm vĩ mô, việc siết lại tín dụng bất động sản là đúng. Việc cho vay phải dựa trên khả năng trả nợ của người đi vay, tức đảm bảo dòng tiền, chứ không phải dựa trên những khoản lãi dự kiến thu được trên sổ sách. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có tiềm lực tài chính không thực sự mạnh, sử dụng vốn vay tới 90% tổng mức đầu tư dự án. Họ có đất, họ thế chấp mảnh đất đó để vay ngân hàng lấy tiền xây dựng. Nhưng thị trường xấu, việc bán hàng khó khăn, thậm chí không bán được, dòng tiền không có, họ không trả được nợ cho ngân hàng, lại phải tiếp tục vay mượn để lấy nợ sau trả nợ trước. Họ trở thành “con nghiện” tín dụng.

Ứng xử với “con nghiện” có 2 cách. Một là tiếp tục bơm tiền để “giữ danh tiếng”. Hai là “cắt cơn nghiện” rồi cho đi cai. Cách thứ nhất, “con nghiện” chết rồi kéo ngân hàng chết theo. Vậy rõ ràng phải chọn cách thứ hai, chấp nhận đau đớn để “cắt cơn nghiện” và tái cấu trúc. Thử hỏi, có bao nhiêu doanh nghiệp phát triển bất động sản tại Việt Nam hiện nay đang kinh doanh tốt, có dòng tiền tốt; và có bao nhiêu doanh nghiệp đang phải vay sau trả trước, đắp đổi qua ngày, như Tân Hoàng Minh hay FLC?

Quan sát của tôi cho thấy trải qua 2 năm dịch bệnh, số doanh nghiệp bất động sản bảo đảm dòng tiền tích cực là rất hiếm. Phần lớn doanh nghiệp dựa vào nợ để sống, lấy đầu này đắp đầu kia. Nợ từ ngân hàng đến nợ trái phiếu, nợ người mua, nợ nhà đầu tư… cứ như vậy hoài, tới một ngày, tình trạng ấy sẽ gây nguy hiểm tới toàn nền kinh tế chứ không chỉ riêng cho lĩnh vực bất động sản. Chỉ đơn cử một khía cạnh nhỏ là nếu tín dụng cứ chảy vào bất động sản mãi thì các ngành khác làm gì còn room cho vay nữa.

Trên thực tế thì giờ vay mua xe, vay mua làm cửa hàng, nhà xưởng cũng khó chứ không riêng gì vay bất động sản nữa, vì room đâu còn nhiều. Nói cách khác, room đang bị bất động sản ăn mòn. Ngân hàng thì cũng như cái tiệm cầm đồ, nhân viên ngân hàng đâu có khả năng chuyên môn đến độ có thể thẩm định được báo cáo nghiên cứu khả thi (FS), xác định được dự án khả thi trên thực tế chứ không phải khả thi trên giấy tờ, nên cứ nhắm sổ đỏ mà cầm, để lỡ có chuyện gì thì còn giữ được sổ. Vậy toàn hệ thống ngân hàng đang cầm bao nhiêu cái sổ đỏ? Ngân hàng giữ sổ đỏ mà không chuyển hóa nó thành dòng tiền được thì có khác gì nợ xấu? Nợ xấu nếu cứ chất chồng thì một ngày nào đó, Việt Nam không chỉ có 3 ngân hàng 0 đồng mà sẽ có thêm nhiều ngân hàng 0 đồng nữa.

Tôi thấy cái đau của thị trường bất động sản này là cần thiết, đau để tái cấu trúc, để các doanh nghiệp không còn khả năng hoạt động phải chết đi, nhường chỗ cho các đơn vị mạnh hơn, có khả năng làm ra sản phẩm, có khả năng kinh doanh tốt, tạo dòng tiền tốt, thúc đẩy thị trường phát triển. Tôi ủng hộ điều đó, dù rằng nó có thể trái ý với nhiều hội viên trong VnTPA.

- Nếu vậy thì không có giải pháp nào có thể “cứu” được cơn khát vốn của thị trường bất động sản sao?

Phải chịu đau một thời gian, vì đây là kết quả của việc cho vay quá dễ dãi trước đây. Tôi thấy bây giờ đi ngân hàng cũng vậy thôi, gần như cạn room, không cạn room thì phải chịu lãi rất cao.

Nhưng nếu để nói về giải pháp thì không hẳn tuyệt đường. Tôi thấy các công ty đầu tư của nước ngoài, như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản rất quan tâm thị trường Việt Nam, nhất là ngành bất động sản. Vậy tại sao không hỗ trợ cho các đơn vị đó đầu tư, dùng tiền của họ để đầu tư cho các dự án tại Việt Nam.

Ví dụ, công ty A có dự án bất động sản, đang thế chấp tại ngân hàng B, tất nhiên ngân hàng B đang cầm sổ đỏ. Một công ty Nhật Bản quan tâm dự án đó, muốn đầu tư để tái cơ cấu. Nhưng công ty Nhật Bản muốn phát triển dự án ra sản phẩm thật chứ không phải mua đi bán lại, nên họ cần điều chỉnh dự án. Vậy ngân hàng B có chịu hợp tác 3 bên để giúp công ty A không? Thực tế nhiều ngân hàng cứng nhắc lắm, yêu cầu trả tiền rồi mới cho rút sổ. Điều này làm cho cơ hội cứu dự án bị qua đi.

Một trường hợp khác là công ty nước ngoài muốn đầu tư, nhưng yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng mới giải ngân. Nếu ngân hàng trong nước có thể tin tưởng chủ đầu tư, phát hành bảo lãnh thì mọi việc có thể êm thấm. Song hướng đi này tới nay cũng thường bị tắc, vì ngân hàng không phối hợp.

Tôi nghĩ nếu có sự hỗ trợ từ ngân hàng và chính quyền, điều chỉnh lại dự án về các mặt thì có thể thu hút được nhiều nguồn vốn từ bên ngoài, qua đó giải cứu dự án, mà cứu dự án cũng chính là cứu doanh nghiệp chủ đầu tư và cứu chính ngân hàng đang “ôm” dự án đó.

- Với tình hình như vậy thì tương lai của thị trường sẽ ra sao?

Chỉ e là sẽ sụp đổ! Chúng ta thấy rồi đó, tín dụng không có, dư nợ bất động sản quá cao, các công ty bất động sản kém thanh khoản, vay mượn tứ tung, lấy chỗ nọ đắp chỗ kia, không thấy có tương lai gì sáng sủa. Hai năm dịch bệnh đã bòn rút đến hao mòn nguồn lực của giới trung lưu – động lực chính của nền kinh tế. Giờ lấy nguồn lực ở đâu nữa để duy trì tăng trưởng. Cộng thêm các tác động từ năm 2018 tới giờ vẫn chưa giải quyết xong. Mảng bất động sản du lịch rất tệ, nhiều doanh nghiệp làm dự án, hứa hẹn rất nhiều, hứa lãi rất lớn, cuối cùng không trả được, dẫn tới thị trường mất niềm tin.

Bản thân tôi là người đi xúc tiến các thương vụ M&A cho khá nhiều đơn vị nước ngoài. Tôi thẩm định phần lớn chủ dự án Việt Nam yếu lắm rồi, khó triển khai sự hợp tác vì ngân hàng và chính quyền không hỗ trợ doanh nghiệp hút vốn ngoại, thành ra mọi thứ đều bị kẹt cứng.

- Có sự mâu thuẫn nào không khi kết quả thể hiện trên báo cáo bán niên 2022 của nhiều doanh nghiệp bất động sản khá đẹp mắt?

Trước khi FLC, Tân Hoàng Minh có chuyện thì họ cũng có báo cáo đẹp đó thôi. Tôi nghĩ chính quyền chỉ có 2 lựa chọn: hoặc bơm thêm tiền và chấp nhận sẽ có tác động xấu nhiều mặt, hoặc kiên định siết tín dụng để thanh lọc thị trường. Nhưng tôi luôn tin sau cơn mưa, trời lại sáng. Chỉ có điều, cơn mưa có thể kéo dài, chí ít cũng 2 – 3 năm.