BĐS tồn kho gần 11,5 tỷ USD, không 'chết' nhưng chưa hết bế tắc

Tồn kho bất động sản rất lớn

Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3/2024 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng).

Trong đó, tồn kho của Novaland (HoSE: NVL) tăng nhẹ lên gần 141.000 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản, chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City. Giá trị hàng tồn kho này đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay là 57.798 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 1.488 tỷ đồng (năm 2023 là 6.368 tỷ đồng).

Tiếp đó, tồn kho của Vinhomes (HoSE: VHM) cũng tăng nhẹ 6% lên hơn 58.700 tỷ đồng, gồm các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và một số dự án khác.

Chiếm hơn 75% tổng tài sản của Khang Điền (HoSE: KDH) là hàng tồn kho, tương ứng 20.491 tỷ đồng (tăng 9%), trong đó các dự án đang xây dựng chiếm giá trị tồn kho lớn gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (gần 6.700 tỷ); Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.427 tỷ); Bình Trưng - Bình Trưng Đông (3.744 tỷ); Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 (1.664 tỷ); Khang Phúc – An Dương Vương (1.368 tỷ); Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.425 tỷ)…

Tương tự, chiếm tới 63% tổng tài sản của Nam Long (HoSE: NLG) là hàng tồn kho, ghi nhận gần 18.051 tỷ, tăng nhẹ 4%. Trong đó, Izumi là dự án ghi nhận giá trị tồn kho lớn nhất với khoảng 8.565 tỷ đồng, tiếp đến là Waterpoint giai đoạn 1 (3.769 tỷ đồng), Akari (1.910 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (1.700 tỷ đồng), Cần Thơ (1.378 tỷ đồng). Trong đó, dự án Cần Thơ đã hoàn tất bán hàng và đang chờ hoàn tất thủ tục cuối cùng để đủ điều kiện ghi nhận doanh thu ngay trong năm nay.

Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận 12.300 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho. Đây chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang tại các dự án như The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ), Thuận An 1 và Thuận An 2 (2.423 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), Phước Hải (1.526 tỷ), The EverRich 3 (877 tỷ)…

Hàng tồn kho của Văn Phú - Invest (HoSE: VPI) tăng nhẹ lên 3.746 tỷ đồng, chiếm 31% tổng tài sản, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: The Terra Bắc Giang (1.508 tỷ đồng), Vlasta Thủy Nguyên (1.765 tỷ đồng), Song Khê – Nội Hoàng (206 tỷ đồng)… Tồn kho bất động sản thành phẩm không đáng kể, chủ yếu tại dự án Vlasta Sầm Sơn (hơn 64 tỷ).

Ngược lại, giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3 của Đất Xanh (HoSE: DXG) giảm nhẹ so với cuối năm 2023, ghi nhận hơn 14.000 tỷ. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang 11.151 tỷ và tồn kho bất động sản thành phẩm giảm nhẹ về 2.254 tỷ đồng.

Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) ghi nhận giá trị hàng tồn kho giảm 3% với cuối năm ngoái, với 9.906 tỷ đồng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm gần 7.796 tỷ đồng (dự án Đỗ Mười gần 4.937 tỷ, Hoàng Huy Green River 1.581 tỷ, Hoàng Huy New City hơn 931 tỷ, Hoàng Huy Commerce – tòa H1 gần 308 tỷ…). Ngoài ra, tồn kho là bất động sản thành phẩm tại dự án Hoàng Huy Commerce - tòa H1 gần 1.646 tỷ.

Theo thống kê, nếu như giai đoạn năm 2019, trước thời điểm dịch Covid-19 xuất hiện, vòng quay hàng tồn kho trung bình của các doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 73 ngày, thì đến cuối năm 2021 lên tới 900 ngày và tiếp tục tăng lên mức 1.500 ngày vào cuối năm 2022, trước khi giảm về mức hơn 1.200 ngày tại thời điểm cuối năm 2023.

Con số tồn kho năm 2023 là con số trung bình cả năm, nếu tính riêng giai đoạn nửa đầu năm thì số vòng quay còn lớn hơn nhiều. Báo cáo công bố năm ngoái của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho biết số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 vào khoảng 5.662 ngày, cá biệt có một doanh nghiệp ghi nhận số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.

Tồn kho lớn cho thấy điều gì?

Mới đây, một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản chỉ ra rằng nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Trước ý kiến này, một chuyên gia bất động sản lâu năm cho rằng nhận định trên “đúng mà không đúng”. Theo vị chuyên gia, góc nhìn của đơn vị nghiên cứu này đến từ việc doanh nghiệp bất động sản làm sản phẩm cao cấp quá nhiều, ít phân khúc bình dân, do đó không phù hợp với nhu cầu của thị trường nên bị tồn kho. Trong khi đó, thị trường đang thiếu nguồn cung gay gắt.

Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh tồn kho không chỉ là “tồn kho thành phẩm/hàng hóa” mà cấu phần lớn nhất của hàng tồn kho trong báo cáo tài chính là “chi phí sản xuất kinh doanh dang dở”, tức là các dự án đang xây dựng, chưa hoàn thành.

Theo phân tích từ chuyên gia, từ giai đoạn 2018 - 2019 trở đi, việc phê duyệt các dự án nhà ở tại đô thị bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về pháp lý bộc lộ ngày càng sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm dần đều qua các năm, với thời điểm “đáy” là năm 2023.

Bên cạnh vấn đề pháp lý của các dự án nhà ở tại các đô thị, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong các năm 2019 - 2022 đầu tư mạnh mẽ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, cú sốc dịch bệnh và cú sốc trái phiếu đã khiến thị trường bất động sản khủng hoảng nặng nề, dẫn đến doanh nghiệp mất khả năng hoàn thành các dự án. Điều này khiến tồn kho (có bản chất là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản) tăng cao

Ngoài ra, cũng lưu ý một khía cạnh khác, là trong cao điểm của huy động trái phiếu, rất nhiều “ông lớn” bất động sản đã huy động nguồn vốn “khổng lồ” từ trái phiếu để thực hiện gom quỹ đất, nhằm chuẩn bị cho giai đoạn mới của thị trường bất động sản sau khủng hoảng. Tuy nhiên, thị trường lâm vào khủng hoảng đã khiến doanh nghiệp địa ốc “chết” dòng tiền, khiến các quỹ đất đã gom về, không có khả năng chuyển hóa thành dự án. Và đấy cũng được tính vào giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản.

“Như vậy, nói tồn kho cao là nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung thì dường như không chính xác về quan hệ ‘nhân - quả’, bởi việc này không liên quan đến cung - cầu, vì sản phẩm còn chưa ra được hàng”, vị chuyên gia nói.

Vì thế, chuyên gia cho rằng “việc thiếu cung và tồn kho đều là hệ lụy của tình trạng vướng mắc pháp lý của dự án và khủng hoảng nguồn vốn của nhóm doanh nghiệp bất động sản”.

Con số tồn kho của doanh nghiệp lớn, theo chuyên gia không có gì đáng lo. “Doanh nghiệp chỉ ‘chết’ vì không có tiền mặt chứ không ‘chết’ vì tồn kho cao hay thua lỗ”, chuyên gia bình luận.

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế đã được tháo gỡ thông qua việc ban hành mới cũng như sửa đổi, bổ sung ban hành mới nhiều luật, nghị định, thông tư trong nhiều lĩnh vực liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Qua đó, tình hình triển khai thực hiện các dự án bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, Hà Nội và TP. HCM xử lý 35-40% bất động sản gặp vướng mắc, còn hàng trăm dự án tại 2 thành phố này và các địa phương vẫn chờ được tháo gỡ khó khăn.