Đất nền tồn kho cao nhưng giá khó giảm

Theo báo cáo, trong quý I/2024, tồn kho chung cư chỉ chiếm 3.706 căn. Hàng tồn kho nhà đất quý I/2024 đã tăng 43% so với quý IV/2023.

Trong đó, hàng tồn kho nhà ở riêng lẻ hơn 8.400 căn nhà, đất nền hơn 10.800 nền. Điều này cho thấy tồn kho chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà liền thổ. Chung cư là phân khúc có lượng tồn kho thấp nhất trong quý I.

Theo các công ty bất động sản, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tồn kho tăng trong quý I là do giá nhà đất còn quá cao, thậm chí nhà đất trong những tháng đầu năm đều neo giá.

Bên cạnh đó, với phân khúc nhà ở riêng lẻ, giá cao hơn các phân khúc đất nền hay căn hộ chung cư nên lượng giao dịch ít, hàng tồn kho cao. Đối với đất nền, dù một số khu vực giá đất nền giảm giá nhưng đó là những khu vực vùng sâu, vùng xa nên rất ít người mua.

Ở góc nhìn của một nhà đầu tư đất nền nhiều năm, anh Trần Bình nhìn nhận thực tế trên khá dễ lý giải. Bởi, trong thời kỳ sốt đất, các sản phẩm đất nền, đặc biệt là đất nền phân lô tăng rất nhanh, chiếm số lượng áp đảo trong các sản phẩm nhà đất, dẫn tới lượng hàng tồn kho nhiều là đương nhiên.

Mặc dù tồn kho nhiều nhưng giá đất nền lại không hề giảm, thậm chí, một số khu vực ghi nhận có xu hướng tăng giá.

Đất nền vẫn là kênh đầu tư dài hạn

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I, phân khúc đất nền và bất động sản thổ cư là hai phân khúc ghi nhận sự “vận động” một cách tích cực nhất. Theo đó, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Do vậy, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa.

Mặc dù mức giá đã đi vào ổn định, không còn dấu hiệu giảm giá, song mức giá giao dịch thành công thấp hơn 20 - 30% so với thời điểm đỉnh “cơn sốt” đất. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định "đất nền vẫn là vua để đầu tư dài hạn”. Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền. Nhận định đây là thời điểm thích hợp để cân nhắc xuống tiền, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào “bẫy giảm giá”.

Lời khuyên cho nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại là tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.

Nhà đầu tư nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1-2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

Còn TS Trần Xuân Lượng - Giảng viên chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân - phân tích, ở chiều tích cực, số lượng tồn kho tăng có thể do doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển số lượng dự án. Với doanh nghiệp có dòng tiền tốt thì đất nền trong dự án tồn kho như là “của để dành”.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, cũng có những trường hợp lượng tồn kho là do khó khăn về pháp lý, thanh khoản kém, nhu cầu mua sụt giảm.

Ở góc nhìn khác, Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Cũng theo ông Tuấn: “trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”.