Bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022

Nghịch lý thanh khoản thấp nhưng giá bán vẫn tăng

Trong các tháng đầu năm, sức mua của nhiều loại hình bất động sản (BĐS) giảm nhưng giá vẫn tăng, đặc biệt là căn hộ chung cư. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra trong quý I, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tiếp tục có xu hướng tăng 2 - 3% nhưng chỉ đạt khoảng 20.325 giao dịch thành công, giảm 55% so với quý liền trước và giảm 20% cùng kỳ năm trước.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com, giá BĐS trong quý I cũng tăng liên tục tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. Riêng Hà Nội, giá căn hộ bán và cho thuê tăng trung bình 5 - 8% theo quý. Còn đất nền, đất thổ cư tăng trung bình 20 - 25% so với cùng kỳ. Tại TP HCM, mặt bằng giá bán căn hộ tăng gần 10% so với cùng kỳ; đất nền, đất thổ cư rao bán tăng 10 - 25%.

Mặc dù giá bất động sản không ngừng tăng ở nhiều địa phương, nhiều loại hình nhưng thanh khoản lại thấp. CBRE Việt Nam cho biết lượng căn hộ tiêu thụ trong quý đầu năm tại TP HCM chỉ đạt khoảng 1.247 căn, giảm 78% so với quý trước và giảm 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết trong quý II, tổng nguồn cung căn hộ TP HCM đã tăng, gần bằng cả năm 2021 nhưng vẫn thấp hơn quý III/2019. Sự mất cân đối về nguồn cung căn hộ tại TP HCM ngày càng rõ, hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Ông Kiệt dự báo cuối năm nay và đầu năm 2023, thị trường sẽ tiếp tục mất cân đối cung cầu, người ít tiền sẽ không đủ tiềm lực để mua căn hộ trung cấp, còn căn hộ cao cấp sẽ được giao dịch sôi động nhất. Giá bán căn hộ tiếp tục có xu hướng tăng. Với BĐS liền thổ, mức giá trung bình tại TP HCM đang khoảng 200 – 400 triệu đồng/m2, sẽ có những sản phẩm biệt thự xác lập mặt bằng giá mới, có thể ở mức 700 tỷ đồng/căn.

Bất động sản công nghiệp “nóng”

Theo phân tích của Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Leasalle (JLL), trong quý I, việc các đường bay quốc tế đến Việt Nam được khôi phục đã mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS khu công nghiệp đầu năm nay. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam vẫn giữ ổn định, lần lượt ở mức 80% và 85%, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước. JLL cho rằng thị trường sẽ tiếp tục sôi động trong năm nay, khi nguồn cung được cải thiện, các địa phương thu hút đầu tư.

SSI Research thống kê trong nửa đầu năm, 9 khu công nghiệp (KCN) mới với tổng diện tích 2.472 ha được thành lập. Tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng 3 - 4 năm kể từ khi được thành lập. Do đó, nguồn cung các KCN mới này có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025.

Về giá thuê, giá đất khu công nghiệp vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ và thiết lập đỉnh mới, trung bình là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam sau khi Việt Nam được tái mở cửa, và nhu cầu mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp hiện hữu. SSI Research đánh giá, nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực.

Đề xuất chung cư có thời hạn 50 năm

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm với nhiều biến động, trong đó, thời hạn 50 năm đối với căn hộ chung cứ khiến dư luận dậy sóng. Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50 - 70 năm thay vì lâu dài như trước đây. Lý do đưa ra đề xuất trên là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Đề xuất này đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ các thành viên thị trường BĐS. Giới chuyên gia, cư dân, nhà đầu tư… lo ngại đề xuất này làm thị trường mua bán chung cư ế ẩm, giá căn hộ giảm, quyền lợi người tiêu dùng không được đảm bảo… 

Sau đó, Bộ Xây dựng giải thích, thông tin chỉ cấp sổ hồng căn hộ 50 - 70 năm mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương). Sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật, Bộ sẽ dự thảo cụ thể, lấy ý kiến rộng rãi.

Siết tín dụng, trái phiếu vào bất động sản

Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy trong quý I, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt gần 784.000 tỷ đồng. Trong đó, 24% dư nợ với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở; 15% cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê; 13% dư nợ với cho vay mua quyền sử dụng đất... Bộ đề nghị theo dõi, kiểm soát chặt chẽ để tránh rủi ro kép; ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh BĐS theo dạng đầu cơ.

Ngân hàng Nhà nước cũng có văn bản gửi đến các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài yêu cầu tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như kinh doanh BĐS, trái phiếu doanh nghiệp, ngoài ra còn có chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông…

Sau vụ Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy 9 đợt phát hành với 10.030 tỷ đồng trái phiếu do che giấu thông tin, Bộ Tài chính cũng đề xuất một loạt chính sách siết phát hành trái phiếu như thu hẹp mục đích phát hành nhằm hạn chế chuyển nhượng vốn lòng vòng, yêu cầu tỷ lệ an toàn tài chính đối với doanh nghiệp khi phát hành.

Cùng lúc thị trường BĐS bị siết tín dụng, siết phát hành trái phiếu, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) lo ngại các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng... đều có thể gặp khó khăn, rủi ro. Tín dụng là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Nếu việc siết được thực hiện ngay sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai dang dở và từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Theo nguồn tin từ báo Tiền phong, phía Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng BĐS hiện chiếm khoảng 18-20% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương 2 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng cho vay với lĩnh vực này cũng dần hạ nhiệt, từ mức trên 26% năm 2018, giảm còn 12% năm 2021. Tuy nhiên cách đây 2 năm, khi Ngân hàng Nhà nước nâng hệ số rủi ro đối với bất động sản lên 200%, vốn cho bất động sản lại tăng nóng qua kênh trái phiếu. Giá trị phát hành đạt hơn 210.000 tỷ đồng năm 2021, tăng 61% so với năm trước đó.

Trước tình trạng dòng vốn cho thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, trong năm 2022 Ngân hàng Nhà nước sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên. Riêng với bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao... Việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.