Bức tranh trái chiều của thị trường đất nền Bắc – Nam

Diễn biến trái chiều giữa hai miền Nam – Bắc

Theo báo cáo Nghiên cứu thị trường quý II/2021 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh thành phía  Bắc đã có dấu hiệu sụt giảm cùng với sự hạ nhiệt của cơn sốt đất. Nhu cầu tìm kiếm loại hình này trên nhiều tỉnh thành miền Bắc giảm từ 2% đến 38% so với quý I/2021.

Cụ thể, tại Hà Nội, đất nền là phân khúc có lượt quan tâm giảm mạnh nhất, gần 9% so với quý trước. Trong khi đó, tại các tỉnh/thành lân cận cách Hà Nội trong bán kính 50km có mức độ tìm mua đất nền giảm mạnh, nhất là Bắc Ninh và Bắc Giang với mức giảm từ 35% -38%. Đây là hai khu vực xảy ra sốt đất với lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý I. Các tỉnh/thành còn lại như Thái Nguyên giảm 6%, Hưng Yên giảm 4%, Ba Vì, Quốc Oai (Hà Nội) giảm lần lượt 2% và 17%.

“Chỉ số quan tâm thông tin quy hoạch giảm 50% trong quý vừa qua, lượng tìm kiếm thông tin quy hoạch từ 100 điểm vào tháng 4/2021 hạ xuống chỉ còn 49 điểm trong tháng 6. Trong “cơn sốt” 3 tháng đầu năm, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường, đến nửa cuối tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt và nhu cầu giảm. Sang tháng 5, thị trường gặp khó do dịch bệnh bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Đây là xu hướng diễn ra tất yếu sau giai đoạn “sốt nóng” của đất”,  ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay.

Tuy nhiên câu chuyện ngược lại đang diễn ra tại những điểm nóng BĐS ở khu vực phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong quý II/2021, đất nền lại đang là phân khúc chiếm “thế thượng phong” khi nhu cầu tìm kiếm phân khúc này tăng cao.

Tổng lượng tin đăng rao bán đất nền tại các tỉnh phía Nam tăng đến 35% trong khi nhu cầu tìm mua phân khúc này cũng tăng hơn 11% so với với quý trước đó. Đất thổ cư là sản phẩm có nhu cầu tìm mua cao nhất thị trường, tăng hơn 12%. Bình Dưỡng và Bình Phước là hai tỉnh ghi nhận mức độ quan tâm tìm mua đất nền tăng cao nhất trong quý vừa qua, lượt tìm kiếm nhà đất tại hai tỉnh này tăng lần lượt 23-30%. Long An, Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu và Đồng Nai cũng ghi nhận mức tăng lần lượt từ 8-12% so với quý trước.

Đồng thời, đất nền vẫn là phân khúc ghi nhận sự quan tâm và giá bán hấp dẫn trong các kênh đầu tư. Ở các tỉnh thành trọng điểm phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, giá đất nền đang vào khoảng 1,2-1,8 tỷ đồng/nền trong khi căn hộ tiệm cận mức 1,7-2,2 tỷ đồng/căn. Chính vì ưu thế bảo toàn vốn, thanh khoản và giá mềm, đất nền vẫn đang là kênh được ưa chuộng tại thị trường miền Nam.

Nguyên nhân đến từ đâu?

Lý giải cho xu hướng gia tăng nhu cầu tìm mua đất nền tại thị trường phía Nam và giảm nhiệt tại phía Bắc, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam cho biết, có 3 nguyên nhân chính khiến phân khúc đất nền phía nam vẫn thu hút nhà đầu tư. Đầu tiên phải kể đến mức độ hấp dẫn của đất nền luôn cao hơn so với các loại hình BĐS khác. Thị trường đất nền phía Bắc chỉ hút người mua mạnh vào thời điểm sốt đất khi mà nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn đầu tư các khu vực có tin nóng về quy hoạch hạ tầng. Ngược lại tại miền Nam, thị trường đất nền hình thành từ rất lâu và không xảy ra tình trạng nhu cầu lên cao đột ngột và giảm xuống chốt lời như phía Bắc vừa rồi.

Tiếp theo là kỳ vọng về sự đột phá của cơ sở hạ tầng tại các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh. Có nhiều cơ sở hạ tầng lớn được khởi công và xây dựng như sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc, vành đai 3…, giúp kết nối di chuyển tới các khu vực trung tâm, tạo nên kỳ vọng tăng giá nhờ hạ tầng đột phá hơn hạ tầng ở khu vực phía Nam. Ngược lại, tại thị trường phía Bắc hầu hết các hạ tầng quan trọng kết nối với Hà Nội đã được đưa vào sử dụng.

Cuối cùng là yếu tố dòng tiền rẻ từ ngân hàng, Chính phủ đã đưa ra các quyết định để giảm áp lực vay cho doanh nghiệp bằng cách giảm lãi suất cho vay cũng như giảm lãi suất tiền gửi. Điều này dẫn tới dòng tiền ưu tiên ra ngoài lưu thông và tìm đến các kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn. Trong số dòng tiền rẻ này, có một lượng tiền lớn đến từ những nhà đầu tư F0 với số vốn đầu tư không lớn, rất khó để đầu tư vào các phân khúc BĐS tại TP Hồ Chí Minh. Lựa chọn hợp lý và phù hợp nhất là nhà đất các tỉnh lân cận.

Cũng theo số liệu báo cáo quý 2/2021 của Batdongsan.com.vn, giá bán sơ cấp của các loại hình BĐS tại trung tâm TP Hồ Chí Minh cũng như các khu vực liền kề tăng và thiết lập mức giá mới, cùng với sự khan hiếm và suy giảm về tỷ suất lợi nhuận, dòng tiền đầu tư sẽ ưu tiên nhóm sản phẩm có khoảng giá đầu tư vừa túi tiền, tiềm năng tăng giá cao trong tương lai và đất nền tại các tỉnh là lựa chọn lý tưởng ở hiện tại.

Ông Tuấn cũng cho rằng, rất khó để xảy ra tình trạng mất thanh khoản và giảm giá. Bởi mức giá sẽ tiếp tục tăng lên trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu, sắt thép vẫn không có dấu hiệu dừng lại. Cuối cùng, từ góc độ nguồn cung, Covid-19 là rủi ro nhưng cũng là cơ hội cho thị trường bất động sản. Nhu cầu nhà ở và đầu tư BĐS tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và cả các tỉnh thành lân cận là rất lớn, vậy nên những đơn vị có nền tảng cơ bản tốt, danh mục sản phẩm đa dạng, hướng đến nhu cầu ở thực của người mua có nhiều cơ hội thắng thế.