Căn hộ cho thuê trở lại thời “ăn lãi kép”, dẫn đầu “đường đua” trong năm 2024?

Hấp dẫn nhà đầu tư nhờ “lãi kép”

Kết quả thăm dò của Batdongsan cho thấy thị trường cho thuê đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và sức ép từ giá bán. Trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán đã tăng dần lên mức trên 50 triệu đồng/m2, tạo sức ép khiến giá thuê cũng tăng theo, từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 triệu đồng/căn/tháng.

Trước đó, một báo cáo của Batdongsan cũng chỉ ra đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, tại TP.HCM là 4,1%, trong khi trung bình cả nước là 4,5%.

Việc giá thuê căn hộ chung cư tăng cao trong thời gian gần đây được nhiều nhà đầu tư lý giải là do giá nhà chung cư liên tục leo thang khiến nhiều người từ bỏ giấc mơ mua nhà. Thay vào đó, xu hướng ở nhà thuê dần phổ biến. Một nguyên nhân khác là nhu cầu thuê nhà đang lên cao, do sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI.

Cần phải nhắc lại, căn hộ cho thuê là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong hơn 10 năm qua, đạt cực thịnh trong giai đoạn 2015-2018 với tỷ suất sinh lời kép từ lãi vốn (giá trị tài sản tăng) và lợi nhuận cho thuê. Tuy nhiên, khi dịch Covid-19 ập đến, khó khăn đã lan rộng. Sức ép khiến không ít nhà đầu tư buộc phải tìm cách xả bớt hàng, vì lợi suất quá thấp.

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, dù không quá bùng nổ nhưng xu hướng nhà đầu tư quay trở lại với các dự án căn hộ dịch vụ bắt đầu gia tăng và có sự lan tỏa không chỉ ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của dòng vốn FDI vào Việt Nam những năm gần đây đã thúc đẩy nhu cầu đối với phân khúc căn hộ dịch vụ chất lượng cao dành cho nhóm chuyên gia nước ngoài.

“Việt Nam là một quốc gia thu hút tốt dòng vốn đầu tư nước ngoài nhờ có chi phí cạnh tranh trên nhiều lĩnh vực. Giờ đây, dòng vốn này đã chuyển sang tập trung vào dịch vụ cho thuê chỗ đặt máy chủ và tối ưu hóa chuỗi cung ứng, đặc biệt với ngành điện tử. Điều này mang lại lợi ích lớn hơn cho nền kinh tế. Khi đó, ngày càng có nhiều chuyên gia nước ngoài đến làm việc và sinh sống, kéo theo nhu cầu sử dụng căn hộ dịch vụ gia tăng”, ông Troy Griffiths phân tích.

Ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE hay Colliers cho thấy, mặc dù công suất thuê và giá thuê chưa thể trở lại mức đỉnh năm 2019, nhưng xu hướng cải thiện rõ rệt ghi nhận trong nửa đầu năm 2024 với mức tăng trưởng trung bình đạt 3-4% theo quý đối với giá thuê và 2-3% theo quý đối với công suất khai thác.

Các con số này có sự khác biệt theo từng loại hình căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ phục vụ nhóm chuyên gia ở trung tâm các thành phố lớn và các loại hình căn hộ/chung cư mini cho sinh viên thuê.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, hiện tại, lợi nhuận kỳ vọng của phân khúc căn hộ cho thuê dao động khoảng 6-6,5%/năm, song ít nhà đầu tư đạt được mức 6,5%/năm do sự cạnh tranh trên thị trường này ngày càng gay gắt, khách thuê căn hộ ngày càng phân hóa rõ nét.

Câu chuyện tiềm năng về dài hạn

Hiện tại, cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ chưa đủ tài chính mua nhà chọn căn hộ cho thuê thay vì mua.

Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác căn hộ cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ. Hiện tại, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư rất tốt, nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó, bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà cũng cần lưu ý. Thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này, ảnh hưởng tới suất đầu tư căn hộ cho thuê.

Nhìn nhận về xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng đầu tư căn hộ cho thuê trong dài hạn với mục đích cho thuê lấy dòng tiền là lựa chọn có thể cân nhắc. Bởi lẽ Lịch sử giá và dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn đã đưa ra những thông tin đáng chú ý: tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015 – 2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.