Vẫn chờ chu kỳ tăng giá mới của bất động sản, nhưng chờ đến khi nào?

Nhu cầu cao, giá sẽ khó giảm

Mới đây, theo một khảo sát 1.152 cá nhân làm môi giới địa ốc do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (BĐS) - Dat Xanh Services (DXS -FERI) thực hiện, hầu hết những người được hỏi đều kỳ vọng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi.

Cụ thể, 38% tin rằng thị trường BĐS phục hồi ngay trong năm nay, khoảng 50% kỳ vọng thị trường phục hồi vào nửa đầu năm 2025. Thời điểm khảo sát, có khoảng tương đương 13% môi giới bỏ việc đã quay lại ngành và dự kiến 55% môi giới đã bỏ việc sẽ tiếp tục quay lại trong thời gian sắp tới.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy khách hàng thời điểm này hầu hết là những người có nhu cầu mua nhà để ở (chiếm 58%), kế đến là những người mua nhà để đầu tư dài hạn và cho thuê (34%), chỉ một số rất ít quan tâm đến "lướt sóng" ngắn hạn (3%). Cơ sở để họ ra quyết định mua bán lúc này nằm ở dòng tiền "rẻ", tức lãi suất đang thấp và nhiều chính sách ưu đãi của các chủ đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm mà các bên đều sẵn sàng cho "cuộc đua" và đón đầu chu kỳ mới của thị trường BĐS. Trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư giữ vai trò tiên phong, họ đua nhau ra hàng và khởi động các dự án để tăng cung cho thị trường. Tuy nhiên, không phải các chủ đầu tư đều xuất phát cùng lúc mà nhóm các doanh nghiệp nước ngoài đã "rời vạch xuất phát và tạm dẫn trước", trong khi các chủ đầu tư trong nước và doanh nghiệp mới gia nhập thị trường chỉ đang ở giai đoạn "tái khởi động".

Theo ghi nhận của chúng tôi, từ cuối năm 2023 đến nay, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì chính sách tốt dành cho sản phẩm trong "rổ hàng" tồn của nhiều đợt mở bán trước đó nhưng lại cắt giảm dần chính sách ưu đãi đối với các sản phẩm thuộc "rổ hàng" mới do nhu cầu của người mua với dự án mới đang cao hơn.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng DXS-FERI, cũng cho rằng từ năm 2024, với áp lực của chi phí đầu vào tăng mạnh theo những quy định mới, giá bán BĐS sơ cấp đang có xu hướng tăng dần. Khách hàng, nhà đầu tư chần chừ có thể sẽ mất cơ hội mua BĐS giá tốt ngay đầu "chân sóng". "Cơ hội luôn dành cho các nhà đầu tư thông minh và quyết đoán" - ông Tiến nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo đại diện CBRE Việt Nam nhận định, 2024 là năm bản lề của thị trường BĐS trước khi bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Vì là năm bản lề nên các chủ đầu tư, khách hàng đều chưa chắc chắn điều gì sẽ xảy ra nhưng giá một số phân khúc (căn hộ, đất nền…) thì đã chuyển sang xu hướng tăng vì nhiều lý do như thời kỳ tiền rẻ, kỳ vọng của thị trường, chi phí đầu vào cho dự án tăng…

"Theo tôi, người có nhu cầu mua nhà để ở nên mua sớm vì giá khó giảm thêm, nếu chần chừ sẽ không mua được những vị trí tốt. Còn ở phân khúc nền, luật mới siết chặt hoạt động phân lô, nguồn cung hạn chế nên giá sẽ khó giảm", đại diện CBRE nhìn nhận.

Khi nào thị trường bước vào chu kỳ tăng giá?

Báo cáo quý I/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý 1/2024 đã tăng lên mức 48%. Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành. Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm.

So với quý 1/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13% - 25%.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo, thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu, ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026.

Chia sẻ về thời điểm thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính cho rằng, tới năm 2026, thị trường bất động sản mới bắt đầu có động lực phát triển mới dựa trên nền tảng mới

Theo ông Hiển, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn,…,kịch bản thị trường bất động sản tan băng là khá rõ nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được. Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang và không có chuyện tăng.

“Thị trường bất động sản đang đi theo con đường điều chỉnh lại những gì chưa tốt trong các năm qua, đặt biệt là giai đoạn 2020 - 2022. Nhà nước sẽ tiếp tục vừa xử lý, điều chỉnh, sửa chữa thị trường bất động sản để bước vào “đường ray” mới.

Tôi cho rằng tới năm 2026, thị trường bất động sản mới bắt đầu có động lực phát triển mới dựa trên nền tảng mới, tức là phát triển bất động sản đồng nhịp với nhu cầu phát triển kinh tế, sử dụng và khai thác, không phải nhu cầu đầu cơ chờ lên giá”, ông Hiển nói.