Chung cư “lập đỉnh mới”, giá bán cao nhất lên đến 90 – 130 triệu đồng/m2

Thanh khoản và nguồn cung “khởi sắc”

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng.

Cụ thể, mức độ quan tâm đất trong quý 3/2024 dự kiến tăng 49% so với cùng kỳ 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%. Tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn, 72% môi giới nhận định biến động trong thị trường bất động sản hiện tại đang có nhiều tín hiệu tích cực hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: “Ba bộ Luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đang được đón nhận tích cực bởi người mua, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư bất động sản. Thị trường bất động sản năm 2024 dự kiến sẽ tăng tính minh bạch nhờ những thay đổi về Luật. Nguồn cung NƠXH cũng có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới.”

Đáng chú ý, Theo Batdongsan.com.vn, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 90 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 130 triệu đồng/m2.

Trả lời khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn môi giới nhận định tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức trung bình (30% - 60%) đến mức rất tốt (trên 80%).

Thị trường nhà riêng và đất nền cũng đã ghi nhận khởi sắc​. Theo dữ liệu thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, hai loại hình nhà riêng và đất nền nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Cũng theo khảo sát của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) và Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội hiện dao động khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư rao bán ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư sau đó bán lại).

Đáng nói, khi tiến hành khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu trên thị trường cho thấy có những dự án chung cư đã đi vào sử dụng 5 - 10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao.

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing, sau "cơn giông", thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Trung cho rằng một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới.

Giá vẫn sẽ còn tăng?

Vị chuyên gia của One Housing cũng nhận định, trong thời gian tới, giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1-2 năm tới còn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường.

Theo One Housing, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn so với giai đoạn 2020-2023 và bằng khoảng 69% so với năm 2019 - thời kỳ trước Covid-19.

Trong đó, phân khúc cao cấp với khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số khoảng 70% trong những tháng cuối năm 2024 và khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện nhiều dự án phân khúc hạng sang giá từ 80 - 230 triệu đồng/m2 tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp 30 - 50 triệu đồng/m2 dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam thông tin rằng, 10 năm qua, giá chung cư tại Hà Nội lúc nào cũng thấp hơn giá của TPHCM khoảng 30%, tuy nhiên, việc tăng nóng trong thời gian vừa qua, giá trung bình tại Hà Nội hiện đã tăng lên khoảng 50 triệu đồng/m2, bắt kịp với giá của TPHCM.

Chuyên gia cho rằng, sắp tới giá chung cư tại TPHCM sẽ bắt đầu tăng, còn Hà Nội sẽ có xu hướng đi ngang chứ không tăng nữa. Nếu giá Hà Nội vẫn cứ tiếp tục tăng, thì sẽ là rủi ro đối với những nhà đầu tư có ý định mua trong thời gian sắp tới.

“Khi giá chung cư tăng nóng và tiếp cận giá tại TPHCM thì thị trường sẽ có xu hướng điều chỉnh đến hết năm 2024, do lực tăng của thị trường đến từ nhu cầu trong một giai đoạn và khi kết thúc giai đoạn này thị trường sẽ điều chỉnh lại” ông Tuấn chia sẻ.

Đánh giá tiềm năng trong thời gian tới, ông Tuấn nhận định, thị trường Hà Nội giá đã tăng cao nên trong vòng 2-3 năm nữa có thể sẽ không tăng giá, nếu có tăng thì tăng chậm ở mức khoảng 5-6%.

“Trung bình một dự án chung cư sẽ tăng từ 8-12%/năm, đây là số được đánh giá là tích cực. Trường hợp tăng hơn mức trung bình thì sẽ không bền vững”, ông Tuấn nêu quan điểm.

Theo nghiên cứu tâm lý người mua bất động sản của Savills Việt Nam, phần lớn nguồn cầu là tầng lớp người dân có thu nhập trung bình, có thể chi trả phân khúc căn hộ dưới 3 tỉ đồng. Tuy nhiên, hiện nay số lượng sản phẩm vừa túi tiền có giá dưới 3 tỉ đồng mặc dù rất nhiều nhưng không sẵn để bán vì người dân đã ở ổn định, không có nhu cầu bán.

"Khi Luật đất đai có hiệu lực, dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ bất động sản mới. Tuy nhiên, trong ngắn hạn chưa thể điều chỉnh giá do nguồn cung chưa được cải thiện. Vì vậy, nhà đầu tư cần chờ khi có văn bản hướng dẫn luật, khi đó dự báo nguồn cung được cải thiện và giá sẽ ổn định hơn", đại diện Savills nhận định.