Chung cư “lên ngôi”, thay thế đất nền để trở thành “kênh đầu tư vua” ở thời điểm hiện tại

Chung cư là tâm điểm

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường căn hộ tại Hà Nội chứng kiến sự tăng trưởng giao dịch đầy ấn tượng.

Trong 9 tháng năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt mức ấn tượng 83%. Phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm giao dịch với 95% tổng số lượng giao dịch thuộc về loại hình này. Đặc biệt, các dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán.

"Tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP.HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2", ông Đính nói thêm.

Nhận định về diễn biến thị trường trong giai đoạn tới, PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, nhận định rằng từ năm 2025 trở đi, phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền (giá khoảng 3 tỷ đồng cho căn hộ 50-100m²), sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản.

Về địa bàn, khu vực phía Nam Hà Nội được đánh giá có tiềm năng phát triển rõ rệt, chia thành năm nhóm chính:

Trong Vành đai 1: Nguồn cung cạn kiệt, chỉ còn các dự án tái cấu trúc hoặc cải tạo khu đô thị cũ.

Từ Vành đai 1 đến Vành đai 2: Nguồn cung hạn chế, các dự án mới khó triển khai.

Từ Vành đai 2 đến Vành đai 3: Địa bàn chiến lược, đóng vai trò chủ lực giai đoạn 2025-2030.

Từ Vành đai 3 đến rìa Hà Nội cũ (13-18km): Thanh Trì là tâm điểm nhờ quỹ đất dồi dào, thuận lợi cho các dự án mới.

Từ rìa Hà Nội cũ đến km30 (qua Thường Tín, đến Vành đai 4): Tiềm năng phát triển lớn sau năm 2030, phụ thuộc vào hạ tầng như đường Vành đai 4.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, trong thời gian qua, giá căn hộ đang tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, bao gồm cả những dự án cũ. Trong giai đoạn nóng sốt, giá có thể tăng theo ngày, theo tuần. Dù mức giá cao, thanh khoản vẫn tốt và vẫn có người mua. Trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm nhưng tốc độ tăng giá đã chậm lại và trở nên ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như trước đó.

Chung cư soán ngôi “vua” của đất nền?

Chia sẻ thêm về sự bùng nổ của phân khúc căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay, Chuyên gia kinh tế cao cấp PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, hiện phân khúc căn hộ “soán ngôi” khiến đất nền không còn là kênh đầu tư “vua”.

Nếu như vài năm trước, đất nền nhiều khu vực kể cả khu vực xa trung tâm, ngõ nhỏ đều lên cơn sốt, nhiều nhà đầu tư tham gia ôm hàng nên mức giá đã ở ngưỡng cao thì hiện nay xu hướng đầu tư đã thay đổi.

Việc mua đất nền Hà Nội để đầu tư hiện cần có nguồn lực tài chính lớn, nếu ở thực thì phải thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở. Xét về đáp ứng nhu cầu ở thực, xu hướng ở một mặt bằng và sự tiện lợi của chung cư đang lên ngôi. Đất nền, thời điểm này chỉ dành cho những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc mua để đầu tư lâu dài, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, nhưng mức lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước.

"Trong năm 2024, mọi sự chú ý đổ dồn về phân khúc căn hộ, bởi nhu cầu không ngừng tăng. Xét ở góc độ kinh tế, việc mua chung cư còn có khả năng khai thác được dòng tiền cho thuê hàng tháng khi nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các khu vực có vị trí thuận tiện hiện nay tương đối lớn nếu không muốn nói là rất lớn, giá thuê thời gian qua cũng tăng nhanh. Mua chung cư để đầu tư ở thời điểm giá tốt cũng kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn, đặc biệt là trong bối cảnh giá chung cư tiếp tục được dự báo là khó giảm", ông Thịnh cho biết thêm.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết phân khúc đất nền hiện chỉ ghi nhận sự sôi động tại thị trường Hà Nội, với mức giá của các phân khúc đều tăng. Trong khi đó, thị trường bất động sản ở các tỉnh phần lớn vẫn duy trì trạng thái trầm lắng.

Theo ông Toản, một số nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng sang các tỉnh thành có nền kinh tế phát triển tốt, hạ tầng đồng bộ và mặt bằng giá còn tương đối thấp. Tuy nhiên, họ vẫn rất thận trọng trong các quyết định đầu tư.