Chung cư vẫn là phân khúc ổn định nhất của thị trường bất động sản

Mức độ quan tâm phục hồi

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2023. Theo đó, phân khúc căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.

Đơn vị này cho biết, trong quý III vừa qua, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỉ đồng được tìm kiếm nhiều nhất; tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỉ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Riêng tại TP Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong 9 tháng năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông. Khoảng 96% nguồn cung mới của quý đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh trong quý III/2023 đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình căn hộ chung cư đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý II. Mức tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp, đặc biệt là đối với các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức.

Trong khi đó, đối với thị trường Hà Nội, giá bán trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý tăng so với quý trước; trong đó, Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm tăng trên 3%.

Trước đó, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện đang ở mức 53 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao,... nên các dự án bất động sản khó giảm giá, duy trì giá bán ở ngưỡng cao.

Ông Đính dự báo, giá bán căn hộ chung cư sẽ tiếp tục xu hướng tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là ở phân khúc bình dân, trung cấp và ở các dự án đã đi gần về cuối bảng hàng.

“Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp tại đô thị lớn. Những tín hiệu phục hồi tích cửa của thị trường giúp củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư. Lãi suất giảm, tình hình kinh tế tích cực hơn cũng giúp cải thiện đáng kể lực cầu. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn sẽ kéo dài, cùng với giá bán luôn ở ngưỡng cao dự báo sẽ làm giảm sức mua của người dân”, ông Đính dự đoán.

Chung cư sẽ tiếp tục “dẫn sóng” thị trường?

Theo số liệu báo của nhiều đơn vị đã cho thấy với sự trầm lắng của nhiều phân khúc, căn hộ chung cư là loại hình điểm sáng của thị trường bất động sản.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, tính đến hết quý III/2023, trên thị trường mua bán, trong khi các loại hình như nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự, đất nền, đất dự án, biệt thự đều sụt giảm từ 4-11% về mức độ quan tâm thì căn hộ chung cư vẫn tăng trưởng 1%. Với thị trường cho thuê, trong khi các loại hình trên sụt giảm mức độ quan tâm từ 13-28% thì chung cư tăng trưởng 6%.

Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam, ông Lê Bảo Long nhận định, sở dĩ căn hộ chung cư ít bị ảnh hưởng nhất, vẫn ghi nhận chiều hướng đi lên của mức độ mối quan tâm trên cả hai thị trường mua bán và cho thuê là bởi phân khúc này phục vụ nhu cầu ở thực.

Cũng theo ông Long, có 4 nhóm yếu tố chính sẽ có ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư, quyết dịnh diện mạo của thị trường này trong tương lai. Đó là giá và khả năng sinh lời; pháp lý và chủ đầu tư, vị trí và cơ sở hạ tầng và tâm lý thị trường. Các hành vi mua bán, đầu tư của người tiêu dùng sẽ xoay quanh 4 nhóm yếu tố trên.

Trên thực tế, dù giá rao bán căn hộ chung cư không tăng mạnh trong suốt quý vừa qua nhưng mặt bằng giá vẫn đang neo ở mức rất cao từ năm ngoái đến nay. Với phân khúc căn hộ cao cấp, so với quý 1/2023, giá rao bán đã tăng 4%, đạt mức xấp xỉ 70 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp giá rao bán trung bình tăng 5%, đạt mức khoảng 40 triệu đồng/m2. Căn hộ bình dân tăng 1%, đạt khoảng giá trung bình 25 triệu đồng/m2. Giá bán chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng và lợi suất cho thuê vẫn duy trì ổn định. Hiện lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội là 4,6%, lợi suấtcho thuê căn hộ tại TP.HCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%. Tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12.5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê.

Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam nhận định, bên cạnh câu chuyện về giá (gồm giá bán, giá cho thuê) và khả năng sinh lời thì pháp lý chung cư được người tìm kiếm bất động sản đặc biệt quan tâm. Hiện pháp lý là một trong các quan ngại hàng đầu của người mua và đang dần được tháo gỡ. Cùng với sự hoàn thiện của các bộ Luật như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật đất đai, Luật Nhà ở trong thời gian tới sẽ giups hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện, rõ ràng và minh bạch hơn.