Chuyên gia chỉ ra điểm “mấu chốt” đang kìm hãm sự phục hồi của thị trường bất động sản

Có thể thấy, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đang rất sẵn sàng để kích hoạt dự án nhưng do còn nhiều rào cản pháp lý nên các địa phương còn chần chừ trong việc phê duyệt.

Thực tế, sau gần 10 tháng Chính phủ mở cửa trở lại tất cả các hoạt động kinh tế, nhìn nhận khách quan một số phân khúc bất động sản (BĐS) đã có sự phục hồi, nhưng toàn thị trường thì đang cho thấy nhiều bất ổn.

Vấn đề liên quan đến pháp lý của nhiều chủ doanh nghiệp trong quá trình huy động vốn từ trái phiếu... khiến cho những chủ đầu tư khác khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền.

Đặc biệt, từ đầu tháng 10 đến nay, lãi suất ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh tăng khiến doanh nghiệp và người mua nhà bằng sử dụng tín dụng gặp khó khăn. Trong khi đó, thị trường bất động sản đang phải chịu nhiều áp lực, khó khăn về nguồn tín dụng do việc thắt chặt nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng.

Điểm nhấn của thị trường BĐS trong thời điểm này là hiện tượng “sốt” đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ đối với sản phẩm đất nền gần như bị triệt tiêu. Lực cầu chủ yếu là những người nhu cầu thực, nhà đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.

Khách quan mà nói, giá nhà, đất trên thị trường tăng có sự cộng hưởng của yếu tố hạ tầng, bởi những khu vực hạ tầng được đầu tư tốt, tạo kết nối các vùng kinh tế, liên vùng kinh tế, công nghệ, kinh doanh… đều tạo ra giá trị sinh lời cho BĐS. Tốc độ tăng giá tỷ lệ thuận với tốc độ đầu tư, có những nơi tăng mạnh hơn vì khả năng khai thác tạo ra lợi nhuận, nhưng cũng không thể phủ nhận, việc tăng giá nhà, đất cũng chịu tác động bởi nguồn cung hạn chế.

Nhiều chuyên gia nhận định yếu tố tác độ lớn nhất đến thị trường BĐS hiện nay liên quan đến pháp lý, do chưa có sự thay đổi nhiều. Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn như: Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững.

Tuy nhiên, các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường BĐS không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã chỉ ra thực trạng vướng mắc pháp lý đang chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở từ quá trình chuẩn bị đầu tư, triển khai xây dựng và kinh doanh. Trong đó, địa bàn TP.HCM hiện nay có 143 dự án bất động sản đang "nằm im đắp chiếu" hoặc thực hiện dở dang vì vướng pháp lý rất cần có giải pháp tháo gỡ.

"Pháp lý là vướng mắc lớn nhất, nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất nhằm phát triển thị trường BĐS một cách an toàn, lành mạnh và bền vững", ông Châu nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, tranh chấp…Thực trạng trên do nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chính là do vấn đề cơ chế, chính sách chưa thực sự phù hợp và theo kịp với nhu cầu, biến động của thị trường.

“Giải pháp phải thực hiện ngay hiện nay và cả trong trung – dài hạn đó là pháp lý, vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Để khơi thông thị trường cũng như tạo đà phục hồi phát triển cần nhanh chóng có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch, thúc đẩy sự phát triển, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp, nhà đầu tư”, ông Đính nhận định.