Chuyên gia, doanh nhân “hiến kế” khơi dòng tài chính bất động sản

Tháo pháp lý, khơi dòng vốn

Chia sẻ tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” tổ chức tại Hà Nội ngày 12/12, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, cho rằng để giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại, vấn đề quan trọng nhất là xử lý tình trạng lệch pha cung - cầu.

“Giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Chẳng hạn tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) trong quý II/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45-60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8-69,2 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng 1 năm qua. Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest. (Ảnh: HT)

Về nguyên nhân của sự lệch pha cung - cầu này, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý. "70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, để giải quyết triệt để vướng mắc định giá đất và tính tiền sử dụng đất đang làm “khổ” rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Bên cạnh đó, ông đề xuất Chính phủ cân nhắc rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn. Với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông cho rằng cần tiếp tục khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu. Ngoài ra, Chủ tịch GP.Invest khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ.

Góp ý thêm về vấn đề này, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup cho rằng, có 3 giải pháp để khơi thông dòng tài chính bất động sản. Thứ nhất, việc ban hành luật cần khẩn trương và đi sớm vào đời sống. Thứ hai, Nhà nước cần khắc phục tình trạng nhiều chuyên viên nhà nước không có đủ năng lực, sợ trách nhiệm hoặc tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phải “xếp lốp” mới được giải quyết hành chính.

Đặc biệt, thứ ba, cần đảm bảo tính đồng nhất trong truyền thông và điều hành để người dân có niềm tin vào thị trường. "Tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15% thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích. Do đó, việc khôi phục niềm tin của người dân là điều quan trọng", ông Vũ Văn Thành nhấn mạnh.

Đổi mới để đẩy mạnh nhà ở xã hội

Nhìn ở phía cung, TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, để khơi thông tài chính bất động sản, nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.

TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia. (Ảnh: HT)

Theo vị chuyên gia, có 4 hướng giải quyết để phát triển nhà ở xã hội.

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà. "Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", ông Nghĩa đặt vấn đề.

Thứ hai, toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận xây dựng nhà ở xã hội không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Chuyên gia tái khẳng định quan điểm cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.

Nối tiếp các trao đổi của TS. Lê Xuân Nghĩa, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, phát triển nhà ở xã hội là hướng đi đúng đắn để để giảm mặt bằng giá cả bất động sản. Để làm được điều này, ông Toản cho rằng Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản.

“Ví dụ, ở các cửa ngõ Thủ đô, Chính phủ dùng quỹ đầu tư đó cho xây 4 khu đô thị, mỗi khu đô thị vài trăm hec-ta. Tôi tin rằng khi đó giá nhà sẽ được kiểm soát. Còn bây giờ 1 khu cũng không có, không ai làm cả. Đó là do cơ chế, chính sách chứ không phải do con người", Tổng giám đốc EZ Property nhấn mạnh./.