Khơi dòng tài chính BĐS: 'Cần dồn nguồn lực tài chính làm nhà ở giá rẻ'

Tới dự với chương trình có TS Lê Minh Nghĩa – Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA); PGS.TS Nghiêm Thị Thà – Tổng thư ký VFCA; PGS.TS Trần Quốc Toản – Nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ; TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia; TS Trần Minh Sơn - Trưởng Văn phòng chương trình hỗ trợ pháp lý liên ngành (Bộ Tư pháp); TS Ngô Công Thành - Viện nghiên cứu ISC, nguyên Vụ phó Vụ Quy hoạch, Bộ Kế hoạch và Đầu tư; Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI; Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch SBLaw; Luật sư Nguyễn Anh Thi – Công ty luật T&P.

Cùng với đó, tới dự với toạ đàm cũng có các doanh nhân gồm: Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup; Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest; Ông Trần Quốc Toản - Giám đốc Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long, đại diện Ciputra; Ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes; Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property; Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6; Bà Đỗ Thị Thúy Hằng - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng; cùng đại diện của Taseco Land, Hoàng Huy...

Phát biểu mở đầu tọa đàm, Ths Hoàng Anh Minh, Tổng biên tập Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance cho biết ngày 15/10/1993, Luật Đất đai 1993 đã chính thức có hiệu lực, mở ra một giai đoạn mới về quản lý đất đai. Ba mươi năm qua, trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai đã trở thành một trong những văn bản pháp luật quan trọng nhất của nền kinh tế.

Với việc xác lập 5 quyền cơ bản liên quan đến đất đai, Luật Đất đai 1993 cũng được xem là văn bản mở đường cho sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam. Từ bước sơ khai ban đầu, thị trường bất động sản đã thu hút một dòng chảy tài chính ngày càng lớn từ nhiều nguồn khác nhau, để có được diện mạo của ngày hôm nay.

Cũng theo Tổng biên tập Tạp chí Đầu tư Tài chính, trước yêu cầu của thực tiễn, Luật Đất đai đã có các lần sửa đổi lớn vào các năm 2003, 2013 và theo kế hoạch thì dự thảo Luật Đất đai đã có thể được thông qua tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội Khóa XV mới đây. Tuy nhiên, việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi đã được lùi lại, cho thấy trên thực tế còn nhiều vấn đề chưa thống nhất, và cơ quan lập pháp cũng rất cẩn trọng với dự luật này.

“Trong niềm tin rằng thị trường tài chính nói chung, tài chính bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục quỹ đạo phát triển đã và đang được tạo dựng lâu nay, Tạp chí Đầu tư Tài chính nhận thấy trách nhiệm của mình trong việc góp thêm tiếng nói để thúc đẩy sự phát triển ấy”, ông Hoàng Anh Minh nhấn mạnh.

Cũng theo Tổng biên tập Hoàng Anh Minh, việc xuất bản Đặc san Khơi dòng tài chính Bất động sản vào dịp kỷ niệm 30 năm Luật Đất đai 1993 là một trong những hoạt động nằm trong kế hoạch phát triển các nội dung chuyên sâu về tài chính. Ngoài việc tiếp cận từ góc độ báo chí, Tạp chí cũng đã và đang từng bước đẩy mạnh hoạt động nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính của Việt Nam.

Ông Hoàng Anh Minh cũng gửi lời cảm ơn các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nhân và cây viết gần xa đã đóng góp cho ấn phẩm này và các ấn phẩm khác của Tạp chí Đầu tư Tài chính trong thời gian qua. Đồng thời, cảm ơn các nhà tài trợ và các đối tác đã đồng hành trong việc xuất bản đặc san.

"Ngày hôm nay chúng ta có mặt ở đây để tham dự tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” và ra mắt Đặc san “Khơi dòng tài chính bất động sản”. Chúng tôi hy vọng những nỗ lực bé nhỏ này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của lĩnh vực tài chính bất động sản trong thời gian tới", Tổng biên tập Tạp chí cho biết.

"Ban biên tập Tạp chí mong muốn lắng nghe các ý kiến, kiến giải từ các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nhân trong lĩnh vực này để cùng làm rõ thêm các vấn đề của thực tiễn và hướng giải quyết trong thời gian tới, đảm bảo cho thị trường bất động sản nói chung, dòng chảy tài chính bất động sản nói riêng đạt kết quả tốt hơn, bền vững hơn trong tương lai", lãnh đạo Tạp chí nói.

Cũng tại toạ đàm, Tổng biên tập Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance cho biết nhân dịp này, VietnamFinance sẽ công bố chương trình VietnamFinance Research, với mong muốn đẩy mạnh hoạt động nghiên cứu nói chung về kinh tế tài chính của Việt Nam, bắt đầu với dự án nghiên cứu chuyên sâu về tài chính bất động sản, và trong tương lai là tài chính các ngành kinh tế khác.

Cần có cách tiếp cận mới về sử dụng đất đai

Chia sẻ tại tọa đàm, PGS.TS Trần Quốc Toản - Nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ - cho biết sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987 đã đánh dấu nền móng cho chế độ pháp luật về đất đai.

“Cho đến hôm nay, sự ra đời của các văn bản liên quan đến đất đai đã giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, tạo điều kiện để đưa đất đai thành động lực cho sự phát triển”, ông Trần Quốc Toản nói.

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, PGS.TS Trần Quốc Toản cho biết quá trình thực thi luật đất đai vẫn còn những ý kiến trái chiều.

Về chế độ sở hữu đất đai, ông Trần Quốc Toản cho rằng việc phân chia đất đai theo nguyên tắc công bằng đã tạo ra sự phát triển ổn định cho đất đai, để đất đai tạo ra nguồn lực cho sự phát triển của kinh tế xã hội. Đất đai được phân chia công bằng cũng khiến người dân có được tư liệu sản xuất, tạo nên sự gắn bó về mặt cộng đồng.

“Sự phát triển nhanh chóng của xã hội đã khiến những quy định về đất đai trước đây đã bộc lộ nhiều bất cập. Điều này buộc chúng ta phải sửa đổi cho phù hợp. Nhưng đất đai là vấn đề tác động tới toàn dân nên không thể sửa đổi trong một sớm một chiều được”, PGS.TS Trần Quốc Toản lý giải nguyên nhân vì sao Quốc hội lại hoãn thông qua Luật Đất đai trong nhiệm kỳ vừa qua.

Trong bối cảnh mới, ông Trần Quốc Toản cho rằng, chúng ta cần có cách tiếp cận mới về sử dụng đất đai.

“Bây giờ, việc sở hữu đất đai đã không còn là vấn đề quá quan trọng nữa bởi tôi được biết nhiều người không hề sở hữu đất đai cũng vẫn có thể làm giàu từ đất, họ có thể đi thuê đất. Vậy cách tiếp cận về sử dụng đất đai cần được thay đổi theo hướng làm sao để tăng giá trị của đất đai chứ không đơn giản là sở hữu rồi mua đi bán lại như trước đây”, PGS.TS Trần Quốc Toản nêu quan điểm.

Tại tọa đàm, PGS.TS Trần Quốc Toản nhận định đặc san "Khơi dòng tài chính bất động sản" của Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance có giá trị cao về mặt thông tin bởi đi vào các vấn đề thực tiễn.

FDI tạo nguồn lực lớn cho thị trường BĐS phát triển

Dưới góc nhìn của người có nhiều năm gắn bó với lĩnh vực đầu tư nước ngoài, TS Ngô Công Thành, Viện nghiên cứu ISC, nguyên Vụ phó Vụ Quy hoạch, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho biết kể từ khi Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 ra đời, lũy kế đến nay, cả nước đã thu hút được hơn 37.500 dự án với tổng vốn đầu tư đạt gần 460 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có tổng vốn đầu tư đạt 69 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn đầu tư. Bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo.

TS Ngô Công Thành chia sẻ quá trình thu hút vốn nước ngoài ban đầu dù khó khăn nhưng đến nay nhìn lại, có thể thấy được dòng vốn ngoại đã mang lại rất nhiều lợi ích, động lực về thu hút dòng tiền đồng thời kéo theo nhiều sự đổi mới và thay đổi hàng loạt luật.

Thứ nhất, việc thu hút dòng tiền FDI đã tạo ra nguồn lực lớn cho sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Ví dụ khu chế xuất Tân Thuận đầu tiên của Việt Nam vào năm 1991. Đến năm 1994, khi nghị quyết mới ra đời đã tạo ra các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, khu đô thị kiểu mẫu Nam Thăng Long (Ciputra Hanoi). Thứ hai, tạo ra phong cách mới về phát triển khu đô thị và những tòa khách sạn mới. Thứ ba, tạo ra sức cạnh tranh giúp các doanh nghiệp Việt Nam phát triển, điển hình là người dân có những căn hộ đáng sống.

TS Ngô Công Thành cho biết trước năm 2007, việc thu hút vốn FDI vào bất động sản được phân ngành thành 3 phân khúc gồm: Kinh doanh văn phòng và khu đô thị; hạ tầng khu công nghiệp; kinh doanh khách sạn du lịch. Qua nghiên cứu, ông Ngô Công Thành nhìn nhận đến nay, dòng tiền nước ngoài chỉ mới chảy vào hạ tầng khu công nghiệp, khách sạn lưu trú, còn các khu đô thị chưa thu hút được nhiều dòng tiền từ nước ngoài, thậm chí có thể còn lỗ.

Do vậy, để khơi thông được dòng tài chính vào lĩnh vực bất động sản sắp tới, TS Ngô Công Thành kiến nghị cần huy động được các nguồn lực, trong đó cần chú trọng đến vấn đề tính giá đất.

Dồn mọi nguồn lực cho nhà ở xã hội

Tại tọa đàm, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho hay dòng chảy tài chính hiện nay trên toàn bộ nền kinh tế đang tắc và khả năng tắc kéo dài.

"Bây giờ, toàn cầu đang có xu hướng tiết kiệm nhưng không phải vì người ta không có tiền. Tại Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp thấp, công ăn việc làm tốt, thu nhập cao, người châu Âu cũng vậy, nhưng họ vẫn tiết kiệm. Họ tiết kiệm vì cảm thấy giá cả tăng, lãi suất cao, trong khi người Mỹ thường vay để chi tiêu. Thứ hai là họ cảm thấy nguy cơ về chiến tranh, tăng giá năng lượng nên không dám chi tiêu. Tiếp nữa, người ta cảm thấy cần phải có một sự đầu tư mới, nên cần tiết kiệm hơn, sống giản dị hơn", TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

TS Lê Xuân Nghĩa cho biết bắt đầu từ năm 2026, tất cả các sản phẩm Việt Nam xuất khẩu sang châu Âu đều phải báo cáo phát thải khí nhà kính. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cũng ra một sổ tay hướng dẫn báo cáo phát thải khí nhà kính cho doanh nghiệp. Sắp tới đây, có khả năng UBCKNN yêu cầu doanh nghiệp báo cáo phát thải khí nhà kính phải kèm với báo cáo tài chính và phải được kiểm toán. Nói như vậy để thấy rằng các doanh nghiệp hiện tại đang bắt đầu run sợ không dám vay vốn, ngân hàng cũng sợ không dám cho vay vì sợ các khoản vay cũ có thể bị tắc và các khoản vay mới không đáp ứng được tiêu chí xanh.

"Dòng chảy tài chính chỉ còn lại ở bất động sản vì không ai bắt các doanh nghiệp bất động sản báo cáo khí phát thải. Đây là cơ hội rất lớn để phục hồi lại thị trường bất động sản, mặc dù nó là cơ hội chẳng tốt đẹp gì nhưng chúng ta không có nơi để đi nên đành phải đi thôi. Trong lúc khó khăn, cũng cần phải có chỗ vực lại nhu cầu tiêu thụ vốn", TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Hiện nay, theo tiến sĩ, thị trường bất động sản cũng như thị trường xây dựng, thị trường vốn đang rơi vào cảnh thảm hại khi số nợ của các nhà thầu, công ty liên quan lên tới 170 nghìn tỷ đồng. Các nhà thầu xây dựng hiện chỉ dám khai thác đầu tư công, không dám nhảy vào đầu tư. Có thể thấy rằng dòng chảy kinh tế đang bế tắc thực sự, bế tắc của toàn bộ nền kinh tế và chỉ có một lối thoát là bất động sản, theo TS Lê Xuân Nghĩa.

Để khơi thông tài chính bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.

Qua khảo sát 5 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TS Lê Xuân Nghĩa nhận thấy rằng có những khó khăn sau:

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà. "Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", chuyên gia Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.

Thứ hai là toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Chuyên gia tái khẳng định quan điểm cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.

Có sự cạnh tranh bất thường trên thị trường bất động sản

Phát biểu tại tọa đàm, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI nêu ra 3 vấn đề cần làm rõ để khơi thông dòng tài chính bất động sản hiện nay. Thứ nhất, ông Trương Thanh Đức cho rằng khơi thông dòng tài chính bất động sản đồng nghĩa với việc khơi thông thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện dòng chảy tài chính còn đang bế tắc cho nên ảnh hưởng đến bất động sản. “Chúng ta dường như đang loay hoay giữa bài toán con gà - quả trứng. Dù vậy, tôi cho rằng đừng đổ lỗi ách tắc cho phía ngân hàng, họ cũng đang là nạn nhân”, ông Trương Thanh Đức nói.

Vấn đề thứ hai, theo luật sư Trương Thanh Đức, là pháp lý. "Chúng ta cảm giác nền kinh tế vẫn đang phải đi xin công nhận là kinh tế thị trường. Một mặt, chúng ta cảm thấy thị trường rất cạnh tranh nhưng đáng tiếc cần phải nhìn lại cạnh tranh thế nào. Cạnh tranh trong điều kiện bị trói chặt thì càng cạnh tranh càng nghẹt thở và càng thoi thóp. Cạnh tranh nhưng rất nhiều năm mới xin được phép xây dựng dự án. Cạnh tranh dù rất muốn xây nhưng không xây được hoặc xây được rất ít. Cạnh tranh nhưng rất khó khăn về nguồn nhà ở, giá đắt và không mua nổi. Nếu không giải quyết được bài toán cung - cầu thì càng cạnh tranh càng teo tóp. Đây là sự cạnh tranh bất thường, đi ngược lại thị trường", luật sư Trương Thanh Đức nêu quan điểm.

Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng sắp tới, Luật Đất đai nếu vẫn như dự thảo gần nhất thì không mở ra được vấn đề, thị trường bất động sản vẫn sẽ như vậy. “Tôi cho rằng nhà nước muốn chốt vấn đề thì phải can thiệp thị trường nhưng không nên và không thể làm thay thị trường”, vị luật sư nhấn mạnh, đồng thời cho rằng muốn giải quyết được vấn đề thì phải xử lý được căn nguyên chứ không phải là hiện tượng. 

Giải quyết lệch pha cung - cầu là quan trọng nhất lúc này

Nhấn mạnh quan điểm bất động sản liên quan đến 30 ngành nghề khác nhau, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, cho rằng vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường.

“Giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Chẳng hạn tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) trong quý II/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng 1 năm qua. Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Về nguyên nhân của sự lệch pha cung  cầu này, Chủ tịch GP. Invest cho rằng vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý.

"70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Lãnh đạo GP. Invest phản ánh rằng hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Để khơi dòng tài chính bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu.

Ngoài ra, Chủ tịch GP. Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ.

Cuối cùng, để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.

Tại tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest đánh giá đặc san "Khơi dòng tài chính bất động sản" đã khắc hoạ hoàn chỉnh bức tranh về thị trường bất động sản Việt Nam.

Cần sự đồng hành từ cơ quan quản lý

Là đơn vị chuyên tư vấn cho các doanh nghiệp bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho biết để ra được chủ trương đầu tư một dự án bất động sản, thực sự rất nhiều khó khăn với chủ đầu tư. Khó khăn không chỉ về vốn, nguồn lực triển khai dự án mà về cơ quan cấp phép dự án. Hiện nay, trong bối cảnh Luật Đất đang trong quá trình chờ thông qua và các quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu chưa rõ ràng, vì vậy, có tình trạng sợ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc cấp phép dự án mới.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thông thường một dự án khi đưa lên, cơ quan chức năng nêu ra rất nhiều vấn đền pháp lý khác nhau. Theo vị luật sư, pháp luật ở Việt Nam không rõ ràng trong nhiều trường hợp và rất nhiều thủ tục nhiêu khê. Một dự án ra được chủ trương phải mất 3-4 năm, nhà đầu tư cũng rất sốt ruột. Do vậy, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng để có thể khơi dòng tài chính bất động sản, ngoài nỗ lực của chủ đầu tư cần phải có sự đồng hành từ cơ quan quản lý nhà nước.

Khôi phục niềm tin của người dân

Chia sẻ tại tọa đàm, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup, cho biết quy định pháp luật rất nhiều nhưng rất thiếu rõ ràng và rất khó áp dụng. Trong khi đó, dưới góc độ chủ đầu tư, ông Vũ Văn Thành cũng nhận ra nhiều vấn đề khó trong 20 năm thực hiện hàng loạt dự án.

Theo ông Vũ Văn Thành, nhiều yếu tố cho thấy việc khơi dòng tài chính cho thị trường bất động sản rất khó. Cái khó đầu tiên là mất niềm tin. Người dân hiện giờ không dám bỏ tiền ra mua một khu đất dù giá có rẻ.

Điểm khó thứ hai liên quan đến vấn đề tài chính. "Bên chúng tôi có sở hữu một công ty thẩm định giá nằm trong top 10 của Việt Nam. Câu chuyện định giá để cho vay cũng có vướng mắc. Các thẩm định viên đang rất sợ việc thẩm định giá. Giá lẽ ra được 10 đồng thì nay giảm xuống còn 7 - 8 đồng để an toàn. Đến lượt ngân hàng, cán bộ ngân hàng lại hạ thêm lần nữa. Thay vì giá trị ban đầu 10 đồng ban đầu thì sau các vòng định giá, giá trị doanh nghiệp chỉ còn lại 5 đồng và chỉ vay được từng ấy số tiền. Đó cũng là lý do khiến tắc nghẽn dòng tiền, ngân hàng có tiền nhưng khách hàng không thể vay", CEO VNGroup nêu thực tế.

Điểm khó tiếp theo là chứng minh thu nhập để trả nợ. Ở Việt Nam, có nhiều loại thu nhập khác nhau, thu nhập trên bảng lương, thu nhập khác không thể liệt kê và rất khó để chứng minh trên hồ sơ, giấy tờ. Chính vì thế, nhiều khách hàng không thể chứng minh được thu nhập để đi vay.

Theo ông Vũ Văn Thành, để khơi thông dòng tài chính bất động sản cần thực hiện được 3 giải pháp sau:

Thứ nhất, việc ban hành luật cần khẩn trương và đi sớm vào đời sống.

Thứ hai, cần đảm bảo tính đồng nhất trong truyền thông và điều hành để người dân có niềm tin vào thị trường. "Tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15% thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích. Do đó, việc khôi phục niềm tin của người dân là điều quan trọng", ông Vũ Văn Thành nhấn mạnh.

Thứ ba, khắc phục tình trạng nhiều chuyên viên nhà nước không có đủ năng lực, sợ trách nhiệm hoặc tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phải “xếp lốp” mới được giải quyết hành chính.

"Cục máu đông" của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp

Tại tọa đàm, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property chia sẻ: "Tôi tham gia thị trường bất động sản đã được 20 năm, có thể nói chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản. Công nhân thất nghiệp rất nhiều. Bởi vậy, nếu chúng ta kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn thì rất khó. Cục máu đông của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Và quan sát của chúng tôi cho thấy hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại".

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề khác về pháp lý. "Các chuyên gia đã nói nhiều về thủ tục pháp lý, tôi xin nhấn mạnh khó khăn về việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách. Tôi ví dụ có địa phương ở Miền Bắc, tính thu tiền sử dụng đất năm 2023 hơn 12.000 tỷ đồng nhưng giờ mới thu được khoảng 1.100 tỷ đồng. Nguyên do là chẳng được mấy doanh nghiệp đóng tiền, đa phần đang đi khiếu kiện rồi. Tôi cho rằng Luật Đất đai phải rất rõ ràng về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp", ông Phạm Đức Toản nói.

"Ở một góc độ khác, chúng ta cần thấy rằng thị trường bất động sản bắt đầu khó từ năm 2018, nhưng Luật Đất đai đã có từ 2013. Vậy 5 năm từ 2013 tới 2018, vì sao thị trường vẫn chạy tốt? Và vì sao các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc có thị trường bất động sản rất tốt mà nhiều tỉnh khác lại khó khăn? Đó là vì con người, do cách nhìn nhận và hỗ trợ doanh nghiệp. Chúng ta thấy bây giờ làm nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, vì quá nhiều thủ tục, tính tiền sử dụng đất rồi lại miễn, riêng quá trình đó mất 2 năm. Có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi. Tôi cho rằng lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý", ông Phạm Đức Toản cho hay.

Nhưng bên cạnh đó, theo ông Phạm Đức Toản, phải giảm được giá cả. Để giảm giá cả, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản. Ví dụ, ở các cửa ngõ Thủ đô, Chính phủ dùng quỹ đầu tư đó cho xây 4 khu đô thị, mỗi khu đô thị vài trăm hecta. "Tôi tin rằng khi đó giá nhà sẽ được kiểm soát. Còn bây giờ 1 khu cũng không có, không ai làm cả. Đó là do cơ chế, chính sách chứ không phải do con người", Tổng giám đốc EZ Property nhấn mạnh.