Chuyên gia dự báo các nhà phát triển BĐS sẽ tiếp tục đối mặt với các áp lực

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung bất động sản sau một thời gian hạn chế đang chuyển biến theo chiều hướng tích cực. Thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động và dự án mới mở bán. Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực với các tín hiệu như mức độ quan tâm, lượng tìm kiếm thông tin bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao. 

So với nửa đầu năm ngoái, hoạt động mở bán dự án đã bất động sản diễn ra sôi động hơn trong nửa đầu năm nay. Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, mặc dù mức giá chào bán ở ngưỡng cao nhưng tỷ lệ hấp thụ khá tốt, có những dự án bán hết 80 – 90% giỏ hàng.

Trong báo cáo phân tích công bố mới đây, CTCP Chứng khoán Vietcap cho biết hoạt động chuẩn bị mở bán dự án trên toàn quốc diễn ra sôi động trong nửa đầu năm 2024, với các đợt mở bán dự án mới được triển khai trong quý 2/2024. Trước Tết Nguyên đán, một số chủ đầu tư đã bắt đầu hoạt động chuẩn bị cho các dự án sắp tới, chủ yếu là các sự kiện khởi công. Từ cuối quý I đến quý II/2024, số lượng dự án được giới thiệu ra thị trường ngày càng tăng, thông qua các sự kiện giới thiệu (kick-off) và sau đó bắt đầu mở bán chính thức.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá nguồn cung phục hồi, giá bán tiếp tục đà tăng và thanh khoản tích cực là các tín hiệu đáng mừng của thị trường bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2024. Năm 2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn của thị trường nhà ở, về cả nguồn cung, chất lượng sản phẩm và mức giá bán.

Nền tảng pháp lý sẽ hỗ trợ giai đoạn phát triển mới của ngành bất động sản. Tuy nhiên, luật thường có độ trễ nhất định và các chủ đầu tư cũng cần có thời gian để chuẩn bị. Theo đó, trong năm 2024, các nhà phát triển bất động sản dân cư được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với các áp lực về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế tác động đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.

Mặt khác, sẽ có sự phân hóa mạnh trong khả năng duy trì hoạt động kinh doanh của từng doanh nghiệp sau các diễn biến khó khăn chung của thị trường đã kéo dài từ năm 2022 tới nay. Các doanh nghiệp có chất lượng dự án được đảm bảo với dòng sản phẩm đa dạng, cùng quỹ đất sạch được tích lũy qua lịch sử hoạt động lâu năm, đi kèm khả năng triển khai và thực thi dự án có nhiều cơ hội tiếp cận đa dạng các kênh huy động vốn và có sức chống chịu tốt hơn.

Theo nhóm phân tích CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Cùng với đó, khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.

Doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện nhẹ trong 12 - 18 tháng tới khi các dự án mới mở bán. Tuy nhiên, việc tiếp cận nguồn vốn mới từ ngân hàng hoặc thị trường trái phiếu để phát triển dự án sẽ khiến tỷ lệ đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp duy trì ở mức cao và nghĩa vụ trả nợ đáo hạn lớn.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực giúp tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản, tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Trong bối cảnh người dân đang “khát” nhà ở giá rẻ nhưng hàng chục căn hộ tái định cư bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, đặc biệt là công ăn việc làm làm cho người đến tái định cư.

Ông Điệp cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển cần các cơ chế chính sách đồng bộ và tạo nguồn lực, lợi ích cho doanh nghiệp, người dân. Việc tháo gỡ các cơ chế chính sách là quan trọng hàng đầu, đồng thời phải tạo được nguồn lực cho thị trường bất động sản phát triển. Các bộ, ngành và các địa phương phải tập trung giải quyết, tháo gỡ ngay những điểm nghẽn đang còn tồn tại. Cơ chế, chính sách phải làm thanh khoản tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải thanh khoản nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. Công tác định giá, đấu giá cũng cần thanh khoản để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn tạo được sự cân đối cung cầu.