Trông chờ nguồn cung nhà ở xã hội từ Luật Nhà ở

Tháo gỡ gánh nặng về thủ tục

Trước khi Luật Nhà ở 2023 được thông qua, chủ đầu tư các dự án nhà xã hội hiện nay đa số không có lãi, thậm chí là lỗ do kéo dài thời gian về mặt thủ tục. Các quy định theo luật cũ lệ thuộc quá nhiều vào yếu tố nhà nước, không mang tính chất thị trường. Đơn cử, người lao động muốn mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị rất nhiều thủ tục xác nhận của doanh nghiệp rồi địa phương. Bên cạnh đó, quy định về số người tương đương với số mét vuông theo luật cũ cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư...

Nhưng một tín hiệu đáng mừng là Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 sẽ khắc phục được phần lớn các điểm bất cập trên theo hướng tạo thuận lợi hơn với cả chủ đầu tư làm dự án và người có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Một trong những điểm mới được ghi nhận tại Luật Nhà ở 2023 là việc phân bổ 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Cùng với đó, khoản 5, Điều 77 cũng cho phép các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhờ đó, khắc phục được bất cập của khoản 4, Điều 50 Luật Nhà ở 2014 – không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 cũng đã bãi bỏ điều kiện cư trú, giao Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập, quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật mới đã bổ sung hình thức xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; bổ sung hình thức đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; mở rộng chủ thể đầu tư của nhà ở xã hội như bổ sung Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ trì quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tài chính công đoàn…

Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt là quy định liên quan đến việc dành đất cho quỹ nhà ở xã hội. Cụ thể, bổ sung quy định giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội…

Nguồn cung nhà ở xã hội sắp tới sẽ ra sao?

Có thể thấy, cuộc đua làm nhà ở xã hội rầm rộ nhất vào thời điểm đầu năm 2023 khi thị trường bất động sản đang trong cơn “bĩ cực”. Thế nhưng, xuyên suốt từ năm ngoái, việc xây nhà xã hội chủ yếu vẫn nằm ở kế hoạch và tìm hiểu đầu tư. Cho đến nửa đầu năm 2024, cuộc đua lại nóng lên khi các doanh nghiệp gấp rút tiến độ để bắt tay vào làm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), ghi nhận nhiều ý kiến cho rằng doanh nghiệp bất động sản không muốn tham gia phát triển nhà ở xã hội, song ông nhấn mạnh “chưa chính xác”. Thực tế HoREA thống kê có hơn 15 doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM chủ động tự thỏa thuận mua đất để xây nhà xã hội trong hơn 30 năm qua. Gần đây, loạt doanh nghiệp lớn đã đăng ký tổng hơn 1,5 triệu căn hộ để đóng góp vào đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà xã hội đến năm 2030.

“Nếu doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội thì không thể đăng ký đến hàng nghìn căn nhà. Nhiều chủ đầu tư lớn tham gia giúp phân khúc này có sức sống hơn”, ông Châu nói.

Để cuộc đua phát triển nhà ở xã hội có hiệu quả và bền vững, Chủ tịch HoREA kiến nghị trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nên cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần.

Theo Chủ tịch HoREA, điều này sẽ tác động làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ nhà ở xã hội, do số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án nhiều hơn, được tăng khoảng 1,5 lần.

Ông Nguyễn Thế Điệp, ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhận định, thời gian tới, phân khúc nhà ở xã hội có thể sẽ bứt phá mạnh về nguồn cung khi các quy định mới cho phép dự án được triển khai thuận lợi hơn, nhanh hơn. Khi nguồn cung nhà ở xã hội lớn, giá nhà có thể hạ nhiệt.

Ông Điệp cũng cho biết, các luật mới có hiệu lực sẽ phần nào tháo gỡ những nút thắt lâu nay trong quá trình triển khai dự án, từ đó giải phóng nguồn cung, giúp giảm giá nhà, ổn định thị trường. Dự báo, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ cải thiện từ năm 2025 và giai đoạn 2026-2027 sẽ bùng nổ nguồn cung.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành, đánh giá quy định tại các luật mới gồm Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sẽ tạo “hiệu ứng domino”, giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc. Cùng với đó, việc chú trọng đầu tư dự án phân khúc nhà ở trung bình, như nhà ở xã hội, sẽ giúp thị trường địa ốc hồi phục vào 2026. Hiện, doanh nghiệp của ông đang đầu tư 3.000 căn nhà ở xã hội, để tung ra thị trường.

Nhà ở xã hội sắp được 'giải cứu'

Bất động sản

Luật Nhà ở 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1.8, cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng đất, thuê đất. Những quy định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho các dự án nhà ở xã hội vốn bị ách tắc lâu nay.