Chuyên gia: Nhiều đại gia Việt Nam mua bất động sản để găm hàng chờ giá lên mới bán ra, đánh thuế bất động sản thứ hai là hợp lý

Đánh thuế bất động thứ hai là hợp lý

Bộ Tài chính hiện đang nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản (BĐS) trong thời gian qua để báo cáo các cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, tại Việt Nam, hiện nay thuế bất động sản mới chỉ dừng lại ở một số khoản thu. Đơn cử như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, và lệ phí trước bạ. Trong khi đó, các quốc gia phát triển như Mỹ, Canada, Nhật Bản hay Hàn Quốc đều áp dụng thuế tài sản thường niên trên giá trị bất động sản, nhằm đảm bảo tính công bằng trong phân phối tài sản và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Theo vị này, việc chưa áp dụng thuế bất động sản một cách hiệu quả tại Việt Nam đã dẫn đến một số hệ lụy đáng chú ý. Dễ thấy nhất là tình trạng đầu cơ và tích trữ bất động sản gia tăng. Bởi khi không phải chịu áp lực thuế, nhiều cá nhân và tổ chức có xu hướng đầu tư bất động sản để nắm giữ lâu dài thay vì khai thác sử dụng hoặc đưa vào giao dịch. Điều này góp phần làm suy giảm nguồn cung nhà ở thực sự phục vụ nhu cầu ở thực, khiến giá bất động sản tăng cao.

Bên cạnh đó là thất thu ngân sách nhà nước. Bởi khi bất động sản không bị đánh thuế tài sản thường xuyên, nhà nước mất đi một nguồn thu ổn định, lâu dài, trong khi phải phụ thuộc nhiều vào thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng (VAT). Điều này khiến hệ thống thuế chưa phát huy được hiệu quả trong việc điều tiết nền kinh tế.

"Thuế bất động sản được xem là công cụ hữu hiệu để kiểm soát đầu cơ, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và hướng dòng vốn vào các hoạt động kinh tế thay vì tích trữ tài sản. Tuy nhiên, việc triển khai cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp với thực tiễn thị trường và điều kiện kinh tế - xã hội tại từng thời điểm. Việc đánh thuế tài sản không chỉ đặt ra yêu cầu về tính công bằng trong hệ thống thuế, mà còn cần một lộ trình hợp lý nhằm tránh tạo ra những tác động ngoài mong muốn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần sự ổn định", ông Hiếu nhận định.

Vị chuyên gia cho biết thêm, công dân Mỹ phải chịu thuế trên căn nhà thứ nhất. Cơ quan thuế sẽ dùng giá trị lúc mua bất động sản để đánh thuế. Mỗi năm, cơ quan thuế có thể sẽ trở lại kiểm tra giá trị đánh thuế trên cơ sở đó. Tuy nhiên đó là thuế địa phương chứ không phải thuế tiểu bang hay liên bang. Thuế suất đó sẽ khoảng 1-3%/giá trị bất động sản. Căn nhà thứ nhất nếu dùng để ở vẫn phải đóng thuế.

Tuy nhiên tiền lãi trả cho ngân hàng khi vay bất động sản được khấu trừ vào trong thu nhập không chịu thuế. Đối với tất cả bất động sản thứ 2 đều phải chịu thuế bình thường, không có ưu đãi.

Ở Việt Nam, việc đánh thuế bất động sản thứ nhất có thể xem xét vì Việt Nam đang khuyến khích người dân an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, từ căn nhà thứ hai nên đánh thuế vì những người có căn nhà thứ hai thường là người có thu nhập cao.

"Đánh thuế sẽ tạo ra công bằng xã hội, đồng thời sẽ tránh được tình trạng đầu cơ. Nhiều đại gia Việt Nam mua bất động sản để găm hàng chờ giá lên mới bán ra. Đánh thuế bất động sản thứ hai là hợp lý để đảm bảo công bằng cho xã hội cũng như tăng nguồn thu thuế cho quốc gia, giảm thiểu rủi ro cho nền kinh tế", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Cần giải pháp để hạn chế đầu cơ

Đây không phải lần đầu tiên đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất được nêu lên. Thị trường cũng từng xuất hiện các ý kiến tương tự trong vài năm trở lại đây nhằm "hạ nhiệt" giá BĐS trong bối cảnh giá nhà ở các thành phố lớn ngày càng tăng mạnh.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất chính sách thuế BĐS áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Tuy nhiên, gần đây, nhiều ý kiến cho rằng chủ trương đánh thuế đầu cơ lướt sóng, người sở hữu nhiều nhà đất bỏ hoang là cần thiết, nhưng cần nghiên cứu về sắc thuế, kỹ thuật áp thuế. Việc này sẽ giúp thu đúng, không ảnh hưởng đến người có nhu cầu thực và tránh gây sốc dẫn đến việc bán tháo ồ ạt trên thị trường.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh ủng hộ quan điểm cần có giải pháp để hạn chế hành vi đầu cơ BĐS, nhưng lưu ý cần cân nhắc ở nhiều góc độ để có thể chọn được giải pháp hợp lý nhất, tránh gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường. “Đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất phải triển khai từ từ, có nghiên cứu đầy đủ xem nên đánh như thế nào. Bởi hiện nay, chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu. Vấn đề quan trọng nhất là xây dựng kho cơ sở dữ liệu, từng mảnh đất đó là của ai, như thế nào…”, ông kiến nghị.

Mặc dù vậy, chuyên gia này gợi ý có thể áp dụng ngay chính sách đánh thuế vào các BĐS bỏ hoang, không sử dụng, sau đó dần xây dựng luật thuế BĐS phù hợp. Ví dụ, BĐS để hoang 1 năm thì đánh thuế 3%/năm; để hoang 5 năm thì đánh thuế 10%/năm; để hoang 15 năm thì đánh thuế 20%/năm.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng cần phải sửa quy định hiện nay là người chuyển nhượng BĐS sẽ phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên giá bán. Theo đó, dù người bán có lỗ hay lãi vẫn phải nộp thuế. Trong khi đó, bản chất của việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS là thuế trên thu nhập mà người chuyển nhượng BĐS nhận được, tức là phải dựa trên lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS.

“Quy định hiện nay không phù hợp, gây bất bình đẳng, có người bán lỗ vẫn phải nộp thuế, trong khi có người lãi cao cũng chỉ nộp mức thuế rất thấp”, một chuyên gia cho hay.