Cơ hội mua căn hộ 'ngộp' tại TP. Hồ Chí Minh

Hàng “ngộp” không ít

Năm 2019, bà Dương, một nhà đầu tư tại TP. HCM, đã mua căn hộ chung cư cao cấp tại trung tâm quận 1 và thanh toán 95% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư, tương đương gần 15 tỷ đồng (5% còn lại chỉ thanh toán khi có sổ hồng). Sau một thời gian nắm giữ, bà Dương gặp khó khăn tài chính nên đã quyết định rao bán căn hộ với mức “chiết khấu” lên tới 3 tỷ đồng. Nếu tính lãi ngân hàng trên số vốn đã bỏ ra, cộng với mức lỗ do bán dưới giá vốn, cộng các khoản phí hàng tháng khá đắt đỏ (dù chưa vào ở), bà Dương đang phải chịu lỗ đến 30% so với giá mua thực tế.

Ghi nhận thực tế của Đầu tư Tài chính, bà Dương không phải là trường hợp hi hữu tại TP. HCM hiện nay. Ngược lại, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn tài chính đã buộc phải giảm giá sản phẩm để đẩy hàng. Chị Nguyễn Phương, một môi giới bất động sản ở TP. Thủ Đức, cho biết rổ hàng “ngộp” chị đang có gồm khoảng chục căn hộ chung cư, nhà phố của các dự án trên địa bàn. Đơn cử, nhà phố 1 trệt 4 lầu vừa trang trí nội thất xong, giá mua trực tiếp từ chủ đầu tư là 22 tỷ đồng, nay chủ nhà kẹt tiền bán lại chỉ còn 17 tỷ đồng, kèm thêm toàn bộ nội thất cơ bản trên 1 tỷ đồng. Chị Phương chia sẻ thêm, nếu người mua có thiện chí, chủ nhà còn sẵn sàng cho thanh toán làm nhiều đợt trong vòng 6 tháng mà không tính thêm lãi suất.

Có thể thấy phân khúc cao cấp, hạng sang vốn một thời là sân chơi của các nhà đầu tư, hiện tại đang trầm lắng. Tình trạng giảm giá sâu đang vượt các khung chiết khấu thông thường (khoảng 3% - 12%) của các dự án. Hiện nhiều chủ nhà bị “ngộp” sẵn sàng giảm 25% - 30% so với giá mua ban đầu, còn ưu đãi thêm thuế, phí, quà tặng may mắn…

Còn ở phân khúc căn hộ trung bình, mức giảm ít hơn, song cũng đạt khoảng 5%. Nhóm môi giới bất động sản khu vực quận 7 TP. HCM cho hay những căn hộ loại 2 phòng ngủ có giá gốc trong khoảng 4,2 - 5,5 tỷ đồng hiện được rao bán theo đúng giá gốc ghi trên hợp đồng, chủ nhà chỉ hỗ trợ thuế và phí, hoặc tặng thêm 3 - 6 tháng phí quản lý.

Không phải cứ giảm giá là có người mua

Dù đã cắt lỗ rất sâu, song “hàng ngộp” vẫn không dễ bán. Nhân vật bà Dương phía trên cho biết dù đã liên tục giảm giá bán trong suốt năm qua nhưng căn hộ của bà tới nay vẫn chưa tìm được người mua. Theo lời nhà đầu tư này, có khá nhiều khách đã đến xem, nhưng khi tính toán phải bỏ ra số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng để mua căn hộ chung cư cao cấp, lại cân nhắc giữa các yếu tố giá cho thuê căn hộ ở thời điểm hiện tại, lãi suất ngân hàng vẫn còn cao, tiềm năng sinh lợi nếu bán căn hộ sau 2-3 năm… hầu hết các khách đều không xuống tiền.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, sức mua tại TP. HCM hiện đang khá yếu, không chỉ với riêng phân khúc cao cấp. Chẳng hạn, DKRA, trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận quý I/2023, nhận định thị trường hiện rơi vào trạng thái trầm lắng, thanh khoản ở mức thấp so với cùng kỳ. Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cũng chung đánh giá khi nhìn về ngắn hạn, cả nguồn cung và tâm lý người mua đang sụt giảm. Điều này đã thôi thúc nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, gia hạn thời gian thanh toán để thu hút người mua.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường không hoàn toàn xấu. Những triển vọng tích cực vẫn xuất hiện trong bình luận của các đơn vị nghiên cứu. Như với JLL, báo cáo quý I của đơn vị này, cho hay thị trường khu tây và nam TP. HCM đang ghi nhận sự góp mặt của phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền, như giai đoạn 2 dự án Akari City 8,5ha (quận Bình Tân), Mizuki Park (Bình Chánh), Essensia Sky (Nhà Bè), 9X An Sương (Hóc Môn)… Các căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá trên dưới 2,8 tỷ đồng được người mua chú ý.

Hay như báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng giao dịch trong quý II sẽ có chuyển biến tích cực. Riêng phân khúc bất động sản nhà ở dự kiến sẽ có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán trên thị trường, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt khoảng 15% - 18%. Theo nhận định của VARS, quý I/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình sàng lọc tự nhiên và sau thời gian này thị trường phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch và bền vững hơn.

Thị trường quý II được dự báo sẽ khả quan hơn, bởi Chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại. Các bộ, ngành, địa phương tích cực, đồng loạt rà soát khó khăn, vướng mắc và đề xuất phương án tháo gỡ. Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

DKRA cũng dự báo sang quý II/2023, thị trường sẽ có sự hồi phục đáng kể, dù khó đột biến trong ngắn hạn. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý II/2023 tại TP. HCM có thể tăng gấp đôi so với quý I, ở mức khoảng 2.000 - 2.500 căn; Bình Dương có khoảng 500 - 1.000 căn; Long An có khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu có khoảng 350 căn mở bán mới. Phân khúc căn hộ hạng A giữ vững vị thế chủ đạo tại TP. HCM, trong khi đó căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh.

Theo FERI, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại TP. HCM hiện khoảng 60-80 triệu/m2, tăng 3% - 10% theo năm. Các chuyên gia tại FERI dự báo, thị trường có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng từ cuối quý III đến đầu quý IV. Tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản năm 2023.

Về nguồn cung năm 2023, FERI dự kiến khu đông có khoảng 7.500 căn hộ được đưa ra thị trường, tương đương 60% so với năm 2022 (khoảng 13.099 căn), phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó tại TP. Thủ Đức. Trong khi đó, khu tây và khu nam có nguồn cung sẽ ổn định hơn. Các dự án chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, với mức giá dao động 45 - 55 triệu đồng/m2.