Cuộc chơi mới của thị trường nhà ở trong năm 2025

Năm 2024 những thay đổi, điều chỉnh trong Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được đánh giá cao vì tính minh bạch, rõ ràng và công bằng, giúp chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới và giao dịch, đặt nền móng để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Ồ ạt “xả hàng” chung cư sau vài tháng mua

Anh L (Hà Nội) cho biết, hồi giữa năm anh quyết định xuống tiền mua hai căn hộ tại một dự án tại khu Tây Hà Nội để đầu tư, tuy nhiên không lấy được căn ưng ý do môi giới báo "cháy hàng" ngay tại sự kiện khớp căn. Gần đây, anh L theo dõi trên các chợ địa ốc trực tuyến thấy khá nhiều tin đăng bán căn hộ tại dự án này, môi giới cũng liên tục chào anh giỏ hàng sang nhượng, đủ loại căn, bao gồm cả những căn từng hết hàng sớm nhất hiện đều sẵn sàng sang nhượng. Môi giới cho biết quỹ căn đều đã có hợp đồng mua bán, khoản chênh giảm 50-70% so với thời điểm booking, còn khoảng 100-250 triệu đồng, tuỳ theo giai đoạn ra hàng.

Tổng giám đốc EZ Property, ông Phạm Đức Toản cho hay với dự án căn hộ mới, các đại lý đều phải ký quỹ, cam kết số lượng căn bán được mỗi tháng với chủ đầu tư mới có được chính sách tốt. Vì vậy, nhiều sàn có thể phải ôm hàng từ thời điểm booking, dẫn đến giỏ hàng vừa tung ra đã nhanh chóng "cháy". Điều này không chỉ tạo cảm giác khan hiếm cho người mua mà giúp sàn có thể bán chuyển nhượng căn đẹp với khoản chênh lớn.

Tuy nhiên, cuối năm là thời điểm nhiều sàn giao dịch chịu áp lực chốt doanh số nên quỹ căn được ôm trước đó được tung ra nhiều. Theo chuyên gia, nhiều đại lý "xả hàng" dẫn đến khoản chênh giảm mạnh 70-80%, thậm chí ngang với giá hợp đồng mua bán. Nhiều môi giới còn dùng chiêu "cắt lỗ" 50-100 triệu đồng để hút người mua song rất khó bán vì bản chất giảm khoản chênh như trên.

Tình trạng ồ ạt sang nhượng chung cư chủ yếu tập trung tại một số dự án vừa ra mắt tại phía Tây và Đông Hà Nội. Điểm chung là khách mua nhận sang nhượng quyền đặt mua bằng vi bằng hoặc hợp đồng mua bán mới vào tiền khoảng 15-20%, sau đó tiếp tục thanh toán theo tiến độ của chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng quý IV là thời điểm nhiều nhà đầu tư muốn "chốt lời", tranh thủ đà tăng nhiệt của chung cư từ đầu năm. Tuy nhiên, nhiều khu vực từng là điểm nóng tăng giá như phía Tây, phía Đông và Nam, hiện đã có dấu hiệu hạ nhiệt về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Trong khi đó, nguồn cung chung cư mới liên tục bổ sung càng khiến áp lực đẩy hàng mạnh hơn.

Giá chung cư sẽ được cân bằng

Năm 2024, thị trường nhà ở tiến triển tích cực hơn năm trước. Hầu hết dự án mới ở TP HCM tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên với giá bán dao động 72-142 triệu đồng/m2. Các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá bán mới cao hơn trước. Còn tại Hà Nội, giá bán tăng đột biến vào đầu năm và về cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Căn hộ trên 70 triệu đồng/m2 ở Hà Nội ghi nhận nhiều hơn vào quý III và giá sơ cấp toàn thị trường quý IV tiếp tục tăng 2 - 4% so với quý trước.

Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm ở cả hai thành phố lớn, mức giá bán phổ thông dưới 38 triệu đồng/m2 hầu như biến mất. Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội (NOXH) chưa đủ hấp dẫn, trong khi thủ tục đầu tư và thuê, mua NOXH còn phức tạp.

Đơn vị nghiên cứu Savills dự báo cuối năm nay, thị trường Hà Nội sẽ có 9.700 căn mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, tập trung ở các huyện ven như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.

Trước đó, trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 3), UBND TP Hà Nội cho biết có 85 dự án đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư với gần 50.000 sản phẩm. Sau 2025, có 26 dự án cũng dự kiến hoàn thành với gần 10.000 căn.

Chuyên gia Avison Young Việt Nam cho rằng, vẫn còn cơ hội cải thiện nguồn cung theo hướng cân bằng hơn. Phát triển nhà ở thương mại phổ thông và NOXH tại các khu vực ngoại ô hay đô thị mới, nơi quỹ đất chưa phát triển còn nhiều và chi phí đầu tư xây dựng bất động sản không quá đắt đỏ có thể góp phần đưa thị trường về lại quỹ đạo phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, quỹ đất phát triển nhà ở cũng sẽ sớm được bổ sung khi TP HCM công bố kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD và đấu giá 22 khu đất xung quanh các nhà ga metro. Trong bối cảnh chi phí vốn tiếp tục tăng, cuộc chơi tiếp theo cho các chủ đầu tư là săn đón cơ hội từ những quỹ đất này, cân bằng chi phí, giá bán và sản phẩm để đảm bảo thanh khoản và khả năng hoạt động hiệu quả của dự án.