“Đại bàng” bất động sản “mỏi cánh” vì gánh nặng nợ

Trong một báo cáo khác về thị trường TPDN của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), trong giai đoạn 2023 - 2024, sẽ có lần lượt 374,3 nghìn tỷ đồng và 381,2 tỷ đồng TPDN đến hạn đáo hạn. Trong đó, TPDN bất động sản chiếm vị trí thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỷ đồng (32,1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (32%). Tính chung trong giai đoạn 2022 - 2024, tổng nợ trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 360 nghìn tỷ đồng.

Số liệu của Bộ Tài chính cho biết, trong cả năm 2022, trị giá trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.000 tỷ đồng. Trái phiếu BĐS đáo hạn chiếm đến 43,2%. Năm 2023 và năm 2024, trị giá trái phiếu đến hạn tăng cao so với năm 2022, lần lượt 271.000 và 329.500 tỷ đồng.

Cũng theo báo cáo của KBSV, tính đến quý đầu 3/2022, quy mô thị trường TPDN đã đạt 1,6 triệu tỷ đồng, tương đương 18,3% GDP và bằng 14,2% dư nợ tín dụng. Trước đó, trong năm 2021, quy mô thị trường TPDN đã tăng từ 4% GDP (năm 2020) lên đến 15% GDP.

Trong khi chiến lược của Thủ tướng Chính phủ ban hành đến năm 2030, quy mô thị trường TPDN tương ứng 25% GDP. Như vậy, với quy mô đạt 18,3% GDP trong quý 3/2022, thị trường TPDN nói chung, TPDN bất động sản nói riêng đang tăng trưởng rất “nóng”, tiềm ẩn nhiều rủi ro, gian lận.

Có thể kể ra một số cái tên điển hình như Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, Công ty Cổ phần Cung điện Mùa đông, Công ty Cổ phần Đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil thuộc “hệ sinh thái” của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Các công ty này đã cung cấp thông tin giả mạo, sử dụng tài liệu về tài sản đảm bảo của trái phiếu đã được thẩm định giá, nhưng giá trị định giá không đúng giá trị tài sản nhằm “qua mặt” với công ty kiểm toán, phát hành TPDN có quy mô lên đến 10.030 tỷ đồng. Mặc dù vậy, lô trái phiếu này đã bị hủy phát hành.

Tuy nhiên vẫn còn không ít doanh nghiệp bất động sản đang gánh “bom nợ” hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu sắp đến hạn đáo hạn trong quý 3/2022. Báo cáo của VNDirect đã chỉ ra những doanh nghiệp địa ốc sắp sửa phải thanh toán nợ trái phiếu trong giai đoạn này gồm: Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Mediterranean Revival Villas (7.200 tỷ đồng); Công ty Cổ phần Bông Sen (4.800 tỷ đồng); Công ty Cổ phần Osaka Garden (3.400 tỷ đồng); Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Trung Nam (600 tỷ đồng).

Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có tính đặc thù, yêu cầu nguồn vốn rất lớn để đầu tư. Thời gian vừa qua, trước động thái siết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản của Nhà nước, trái phiếu trở thành kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản. Cho nên, các doanh nghiệp bất động sản “đua nhau” phát hành trái phiếu với lãi suất cao, đồng nghĩa rủi ro cho nhà đầu tư cũng cao hơn.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, trầm lắng do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như: lệch pha cung cầu, lạm phát chi phí đẩy kéo giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng tài chính của người dân, thanh khoản èo uột ở nhiều phân khúc, dòng tiền gặp khó, lãi suất cho vay mua nhà tăng, tâm lý người mua nhà dè dặt hơn…

Báo cáo tháng 7/2022 của DKRA Vietnam vẽ ra một bức tranh thị trường bất động sản ảm đạm, sức tiêu thụ giảm ở nhiều phân khúc. Đơn cử, sức tiêu thụ phân khúc đất nền chỉ đạt 48% tổng nguồn cung, giảm 6% so với Tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5. Hay ở phân khúc căn hộ, sức tiêu thụ chỉ đạt 54,23% tổng nguồn cung, giảm 30,18% so với tháng 6 và giảm 64,47% so với tháng 5.  

Nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường đều đưa ra dự báo kém khởi sắc từ giờ đến cuối năm. Tình hình thị trường bất động sản hiện tại khiến việc trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản đang ôm “bom nợ” nói riêng là một gánh nặng rất lớn.

Ở chiều hướng tích cực, FiinGroup đánh giá, năng lực tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn dư địa đáng kể. Cụ thể, hệ số đòn bẩy và khả năng trả lãi của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cơ bản vẫn ở ngưỡng tương đối an toàn.

Ngoài ra, tỷ lệ đòn bẩy nợ/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết nhìn chung vẫn ổn định.

Ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản có quy mô vừa và nhỏ, quỹ đất hạn hẹp, chất lượng tài sản không cao được dự báo sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong việc trả nợ do bị hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, cũng như bị siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu nhằm đảo nợ trái phiếu đến hạn.

Ngoài nhóm doanh nghiệp bất động sản, nhóm doanh nghiệp tài chính cũng có nhiều doanh nghiệp có trái phiếu sắp đến hạn đáo hạn với giá trị lớn như: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín Sacombank (2.000 tỷ đồng); Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank (5.000 tỷ đồng).