Đất nền “ấm hơn” nhưng nhà đầu tư “đu đỉnh” vẫn phải cắt lỗ nếu muốn có thanh khoản?

Nhà đầu tư vẫn phải cắt lỗ

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, từ quý I đến hết quý III/2024 xuất hiện “điểm đảo chiều” của thị trường bất động sản Việt Nam, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu.

Nổi bật nhất là chung cư với nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh vào đầu năm, đặc biệt ở Hà Nội. Sau đó, quý cuối năm 2024, thị trường từng bước thăm dò, thanh khoản sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ ở thực. Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý I/2025 khi yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế.

Vị chuyên gia dự báo thị trường sẽ khởi sắc từ quý II/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.

“Ở thời điểm hiện tại, chung cư dù đã hạ nhiệt về nhu cầu tìm kiếm nhưng vẫn là loại hình được chú ý và có thanh khoản lớn nhất. Các sản phẩm chung cư đã tạo động lực phục hồi về mức độ quan tâm bất động sản nói chung cho Hà Nội và TP.HCM”, ông Quốc Anh cho hay.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, các dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất tập trung vào thị trường thứ cấp ở khu vực phía Tây.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công đất nền giảm 20-30% so với đỉnh sốt nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Đáng chú ý, về thị trường đất nền từ đầu năm tới nay, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, giao dịch đất nền Hà Nội bắt đầu có nhích nhẹ, song mức giá vẫn đang neo cao. Đối với những khu vực cắt lỗ thì đa phần vẫn phải cắt, tuy nhiên tỷ lệ cắt lỗ đã giảm, thay vì 30 - 40% như trước giờ chỉ khoảng 20%.

“Tình trạng bán cắt lỗ đất nền vẫn diễn ra nhiều nơi. Muốn thanh khoản được buộc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. So với mặt bằng giá thời điểm sốt năm 2021, hiện có những khu vực phải cắt lỗ đến 40 - 50%, mức giảm phổ biến nhất là 30%. Đặc biệt, có những khu vực ở ngay thành phố lớn như ven đô Hà Nội, có thời điểm giao dịch giảm 30-40% cũng khó tìm được người mua”, ông Toản nhấn mạnh.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2024 đến nay, CEO EZ Property đánh giá thị trường bắt đầu sáng hơn, có những giao dịch tốt hơn khi một số chủ đầu tư tung ra các gói ưu đãi nhằm kích thích thị trường, đa phần các gói liên quan đến hỗ trợ lãi suất.

Trước đó, trong báo cáo về thị trường bất động sản và nhà ở quý I/2024 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, đất nền là phân khúc có lượng giao dịch cao nhất. Thậm chí, lượng giao dịch đầu năm 2024 còn tăng so với cùng kỳ năm 2023.

Cụ thể, trong quý đầu năm có hơn 97.600 giao dịch đất nền thành công, tăng hơn 20% so với quý IV/2023, và tăng hơn 45% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù vậy, các giao dịch chủ yếu đến từ việc nhà đầu tư cắt lỗ.

Nhiều ý kiến đánh giá, nguyên nhấn khiến đất nền giao dịch tích cực trong những tháng đầu năm là gánh nặng lãi suất cao với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đi vay để mua đất. Không thể gồng lỗ vì trả lãi vay hàng tháng, nhiều nhà đầu tư đất nền bị “ngộp” nên phải chấp nhận bán tháo, thu hồi dòng tiền tái đầu tư. Nguyên nhân thứ hai là do nhà đầu tư muốn cơ cấu lại các khoản đầu tư của mình, họ chấp nhận lỗ để bán được đất, thu hồi tiền về tái đầu tư.

Cẩn trọng đi vào “vết xe đổ”

Giao dịch thành công tức người bán đã có người mua. Nhưng giao dịch đến từ những nhà đầu tư cắt lỗ, do đó không loại trừ nguy cơ những người mua sản phẩm cắt lỗ cũng sẽ dính “cắt lỗ” nếu bất động sản đó không có động lực tăng giá.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận  lượng đất nền bán cắt lỗ chủ yếu tập trung ở những khu vực tỉnh lẻ xa trung tâm. Những đất nền gần trung tâm, đường lớn, khu dân cư đông đúc thì giảm giá rất ít, số lượng chủ đất bán ra cũng ít hơn.

Tuy nhiên, cũng có những nhà đầu tư bán ra để thu hồi dòng tiền nhằm tái đầu tư. Có trường hợp khách hàng mua nhiều lô đất nền dự án hơn chục tỉ đồng nhưng giờ họ chỉ bán với giá 5-6 tỉ đồng để ra hàng nhanh và thu tiền về.

Các chuyên gia cho rằng đất nền có nhiều cơ hội thu hút nhà đầu tư trong thời gian tới. Lý do là các yếu tố tạo động lực tăng trưởng như phát triển hạ tầng giao thông, khu công nghiệp…

Khi các dự án giao thông hoàn thiện sẽ tạo nền tảng, thúc đẩy các hạ tầng khác phát triển; nhiều khu công nghiệp mọc lên, thu hút doanh nghiệp đầu tư, lao động tăng đẩy nhu cầu về nhà ở tăng theo. Đây là những điều kiện để thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền hưởng lợi.

Các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai trong năm 2024 như sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Bắc Nam, đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM, cao tốc các tỉnh phía Nam... sẽ kết nối những khu vực kinh tế trọng điểm, tạo ra sự lan tỏa của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư được an toàn, hiệu quả, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về khu vực, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian gần đây khu vực ngoại thành cách trung tâm thành phố từ 15km trở ra, giao dịch rất hạn chế, đất không tăng, mà còn tiếp tục xu hướng giảm.

“Tuy nhiên, có những khu vực ven thành phố đất nền lại nóng, đặc biệt trong bối cảnh chưa thoát được khó khăn về kinh tế. Đây là những hiện tượng bất thường, những thị trường giả, thị trường ảo. Tại thị trường nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua - bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch mà các môi giới, nhà đầu tư tạo ra” - ông Nguyễn Văn Đính nói.