Đất nền không còn là “món hời” của nhà đầu tư?

Trước đây, giai đoạn 2021-2022, hầu hết các khu vực từng diễn ra tình trạng sốt nóng, thậm chí có những giai đoạn thị trường bị ngáo giá khi giá đất được mua đi bán lại quá cao. Cho đến khi thị trường rơi tự do, sức ép tài chính khiến nhà đầu tư không thể gồng được nữa thì nhà đầu tư ra sức thoát hàng bằng cách cắt lỗ, giảm giá…

Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Khảo sát giá đất ở một số địa phương vùng ven Hà Nội cho thấy, so với đầu năm ngoái, mặt bằng giá đất không còn giảm mạnh mà duy trì mức đi ngang từ giữa năm 2023 đến nay. Mức giá giảm trung bình khoảng 10 - 15% so với thời kỳ đỉnh sốt của năm 2020 và 2021. Cụ thể, tại Hoài Đức, đất dịch vụ xã Lại Yên, với các lô mặt tiền 4 - 5m, đường rộng 12m, giá đất vẫn đang ở mức 60 - 75 triệu đồng/m2. Với các lô đường 36m, giá đất dao động 90 - 95 triệu đồng/m2; mặt đường đôi 40m2, giá đất dịch vụ tại đây được chào bán 120 - 140 triệu đồng/m2.

Đất dịch vụ An Thượng, những lô đường 11m và 13m, giá dao động 80 - 90 triệu đồng/m2. Những lô vị trí đường 4 làn xe, mức giá chào bán đều từ 135 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Kim Chung – Di Trạch với mặt đường 33m, giá chào bán là từ 140 - 155 triệu đồng/m2. Những lô đất phía trong, đường nhỏ hơn, giá cũng dao động từ 80 - 90 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Song Phương có mức giá 65 - 75 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2023 vào khoảng 16.315 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Đáng nói, đất nền có lượng tồn kho tăng 15,66%.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng gần 2 năm qua, đất nền là sản phẩm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, trong khi nhu cầu thực thấp do loại hình bất động sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay.

Dù vậy, nhưng những tháng đầu năm thị trường này nhen nhóm tín hiệu tích cực, nhiều giao dịch đất nền đầy đủ pháp lý, giá dưới 2 tỷ đồng chốt thành công trở lại đã được ghi nhận. Những người mua bán đất nền giai đoạn này đều là những người vừa mới đáo hạn tiền gửi tiền kiệm và có số vốn khoảng 1 - 2 tỷ đồng.

Đất nền liệu có phục hồi trong năm 2024?

Dự báo về sự phát triển của loại hình đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng nhận định tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 có quy định cấm việc phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III được đánh giá sẽ khiến phân khúc đất nền vốn đã khó lại càng khó hơn.

"Trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao...nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua" ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Xét về nhu cầu tìm mua đất nền, theo báo cáo mới nhất của batdongsan.com.vn đầu năm 2024 cho biết, có tới 65% người được hỏi có dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong số đó, 60% người mua để phục vụ mục đích đầu tư.

Xét về các phân khúc, đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (chiếm 33%), tiếp theo là nhà riêng (chiếm 26%) và chung cư (chiếm 24%).

Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược tại PropertyGuru Việt Nam - cho hay, người tiêu dùng rất kỳ vọng vào đất nền. Với tầm giá thấp là có thể sở hữu nên loại hình này vẫn luôn thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư.

Còn ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình "săn" đất nền, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá "hời", còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.