Đất nền Đà Nẵng: Đã bước qua “vùng đáy”, chủ đất hét giá, không có nhu cầu bán?

Bất động sản Đà Nẵng “có tin vui”

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm bất động sản bán Đà Nẵng trong quý 2/2024 tăng 44% so với quý liền trước và đã vượt đỉnh của năm 2023. Bên cạnh đó, mặt bằng giá rao bán bất động sản Đà Nẵng xác lập mốc mới. Điều này có thể được giải thích bởi sự xuất hiện của nhiều dự án chung cư cao cấp trong thời gian qua, kéo nền giá trung bình tăng lên.

Theo đơn vị này, tình hình thị trường của các loại hình bất động sản Đà Nẵng đều tăng lên. Tuy nhiên, chung cư có sự tăng trưởng vượt bậc hơn cả. Cụ thể, lượng tin đăng bán chung cư Đà Nẵng trong quý 2/2024 tăng 56% so với quý 1/2024, mức độ quan tâm và giá rao bán cũng tăng lần lượt là 39% và 14%. Theo khảo sát với các nhà môi giới, 55% cho rằng thị trường chung cư Đà Nẵng dần phục hồi và 27% cho rằng loại hình này đang tăng trưởng mạnh.

Xét về nhu cầu, xu hướng mua chung cư Đà Nẵng lướt sóng suy giảm so với đầu tư để ở và cho thuê. Cụ thể, 64% các nhà môi giới tham gia khảo sát nhận định việc mua lướt sóng đã giảm so với thời gian trước, hơn 50% cho rằng nhu cầu mua để ở và đầu tư đang tăng lên.

Cũng theo khảo sát của  Batdongsan.com.vn, trong số những người tìm kiếm chung cư Đà Nẵng, chỉ 28% là dân Đà Nẵng, còn lại là từ các khu vực khác. Trong khi đó tỷ lệ này đối với đất nền và nhà riêng chiếm từ 40 - 42%, phản ánh nhu cầu cao mua để ở thực của người dân địa phương.

Báo cáo thị trường căn hộ Đà Nẵng quý 2/2024 của DKRA Group cũng chỉ ra, trong quý có 16 dự án mở bán với 2.484 căn hộ, tăng 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Điểm nhấn đó là mức tiêu thụ thành công đạt 1.301 căn, tăng gấp 30 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, phân khúc này đã tăng cả số lượng bán lẫn giao dịch thành công so với Quý 1/2024. Mức giá từ 26 tới 160 triệu/m2.

Đặc biệt, việc 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến đất đai, kinh doanh chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 đang khơi thông điểm nghẽn tại thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Hiện tại, điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mang lại ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi gián tiếp công nhận loại hình bất động sản du lịch – có công năng hỗn hợp gồm du lịch, lưu trú - đã đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện kinh doanh. Điều này cung cấp cơ sở để hệ thống pháp luật có thể ban hành thêm các thông tư, nghị định cụ thể hướng dẫn chi tiết về việc quản lý và kinh doanh, từ đó hứa hẹn đem lại tiềm năng cho thị trường kinh doanh condotel sôi động trở lại tại Đà Nẵng, cũng như kích cầu du lịch tại các khu vực phát triển dự án đầu tư xây dựng condotel trên cả nước.

Trước đó, theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 20/5/2023 quy định: các loại hình căn hộ du lịch (condotel, offcetel, biệt thự du lịch… hình thành trên đất Thương mại, dịch vụ được cấp sổ hồng. Cùng với  Luật mới đi vào vận hành, Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù của Thành phố Đà Nẵng và các bệ đỡ chính sách riêng của TP kì vọng sẽ mở đường cho một chu kì mới tốt hơn cho thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Điều này cũng là lực đẩy thiết yếu để Đà Nẵng lấy lại vị thế cạnh tranh sau khoảng thời gian trầm lắng, kể cả với những thị trường lớn nhất là Hà Nội hay Tp.HCM.  Bà Hằng khẳng định, điều kiện có cơ chế đặc thù như hiện nay có thể giúp bất động sản Đà Nẵng phát triển mạnh mẽ trở lại. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có tiềm lực chắc chắn sẽ theo đuổi bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng chất lượng hơn, khác biệt hơn khi tiến vào chu kỳ mới.

Chủ đất nền bắt đầu “hét giá cao”

Thị trường đất nền Đà Nẵng sau khi tăng giá hơn 10% so với đầu năm hiện đang chững lại, giá đi ngang. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia dự báo, sức cầu, giá bán sẽ cải thiện vào cuối năm nên không ít chủ đất đang hét giá cao, không có nhu cầu bán.

Theo ông Trần Trọng Vũ, nhà đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bình ổn, bền vững. Các nhà đầu tư phần lớn đều nắm giữ tài sản và nhu cầu lướt sóng không cao.

Ông Vũ cho rằng, khi thị trường bất động sản miền Bắc đang tăng cao, nhiều nhà đầu tư sẽ âm thầm chốt lời, đem tiền vào miền Trung đầu tư. Vì vậy, phân khúc bất động sản để ở và kinh doanh tại khu vực này sẽ đón nhận lượng lớn nhà đầu tư mới và có khả năng tăng giá cao vào cuối năm nay.

Một môi giới bất động sản ở Đà Nẵng, cho hay, nhiều người sau thời gian cân nhắc, đợi đủ tài chính mới mua thì thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới, nhưng so với năm 2019 giá vẫn thấp hơn.

Theo người này, từ cuối năm 2022 đến cuối 2023, thị trường đất nền Đà Nẵng xuất hiện tình trạng cắt lỗ, giá sụt giảm. Mức giá giảm 20-40% khá phổ biến. Tình trạng này kéo dài đến đầu năm 2024.

Đến tháng 3, thị trường sôi động, giá đất nền tăng từ 300-600 triệu đồng/lô, tùy khu vực nhưng chỉ kéo dài khoảng 3 tháng và chững lại cho đến nay. Thời điểm này, mặc dù có thanh khoản nhưng thị trường đất nền vẫn chưa thực sự khởi sắc.

“Nguyên nhân là giá cao, nguồn cung hạn chế, ít sản phẩm tốt để đầu tư. Người có đất kỳ vọng tăng giá, hô với mức giá cao và cũng không có nhu cầu bán. Còn người mua cũng chưa sẵn sàng xuống tiền bởi dư địa tăng giá không nhiều. Đất nền mua đi bán lại, lướt sóng kiếm lời không còn là khẩu vị của giới đầu tư”, môi giới này nhận xét.