Giá nhiều phân khúc bất động sản vẫn tăng dù tín dụng bị "siết”

Cụ thể như ở phân khúc căn hộ, theo theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield Vietnam, giá sơ cấp trung bình căn hộ trong quý III đạt khoảng 2.799 USD trên mỗi m2 (tương đương 66,7 triệu đồng), tăng 1% theo quý.

Về nguồn cung căn hộ mới, trong quý III/2022 đã giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%. Các  dự án tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% so với toàn thị trường, nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam cho rằng, kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý III, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.

Không chỉ căn hộ, ở phân khúc bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng), mặc dù khách mua khá hờ hững nhưng giá rao bán ở phân khúc này cũng không giảm.

Trong quý III/2022, giá rao bán nhà riêng tại một số địa phương miền Bắc tăng so với quý liền trước. Cụ thể, giá rao bán nhà riêng Bắc Giang ước tính tăng 61%, Quảng Ninh tăng 21%, Hải Phòng tăng 3%. Trong khi đó, nhu cầu tìm mua nhà riêng ở các tỉnh này không có nhiều biến động.

Nhiều địa phương miền Nam như Cần Thơ, Bình Dương, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu cũng chứng kiến mặt bằng giá rao bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) tăng nhẹ so với quý 2/2022, với mức tăng từ 1 đến 11%.

Tuy nhiên, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng ở các tỉnh này sụt giảm mạnh từ 19% đến 33%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, mặc dù thanh khoản và mức độ quan tâm đối với bất động sản thấp tầng giảm xuống, nhưng chỉ một số nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần bán ra, còn lại phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc này. Do đó, giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng nhẹ so với quý liền trước.

Bên cạnh đó, mảng bất động sản cho thuê cũng ghi nhận tăng trưởng mạnh.

Cụ thể, theo dữ liệu về thị trường bất động sản quý III của Batdongsan.com.vn vừa công bố, cho thấy, trong quý  III/2022, ước tính, mức độ quan tâm đến BĐS bán tại Hà Nội giảm 3% so với quý I/2022, nhưng nhu cầu tìm thuê BĐS Hà Nội lại tăng 58%.

Tại TP.HCM, lượng quan tâm bất động sản bán và cho thuê trong quý III/2022 đều tăng so với quý I/2022, trong khi mức tăng của phân khúc bán là 19% thì phân khúc cho thuê tăng đến 70%.

Loại hình bất động sản cho thuê dẫn đầu cả 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM về mức độ quan tâm là chung cư. Cụ thể, nhu cầu tìm thuê chung cư Hà Nội trong quý III tăng khoảng 13% so với quý trước, còn mức tăng ở TP.HCM là 24%.

Xét về giá, giá cho thuê chung cư cũng tăng đều ở nhiều quận. Chẳng hạn, giá cho thuê chung cư quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng từ 14 đến 16% so với quý trước.

Tại TP.HCM cũng chứng kiến xu hướng tương tự, giá cho thuê chung cư quận 4, quận 1 và Bình Thạnh tăng lần lượt là 14%, 12% và 13%.

Về sự kỳ vọng tăng trưởng hạn mức tín dụng. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên thị trường BĐS tiết lộ hơn 34% đáp viên cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Kỳ vọng này không phải không có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn đang ở mức cao. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự đoán, trong thời gian tới, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.

Giá bất động cuối năm liệu còn tăng?

Không phủ nhận những khó khăn mà thị trường BĐS đang phải gánh chịu nhưng nhìn nhận một cách khách quan, việc Chính phủ ngày càng siết chặt hơn nữa công tác quản lý sẽ giúp thị trường triển lành mạnh, bền vững. Chỉ tính riêng đối với việc thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS trong những tháng đầu năm 2022 tăng 73% so với cùng kỳ 2021 (đạt 16.600 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm).

Nhưng cùng với đó, Quốc hội và Chính phủ cũng đã thông qua nhiều gói tài khóa lớn giúp nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng nhanh chóng phục hồi, như: Gói tài khóa 350.000 tỷ đồng được thông qua tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 hay gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2%...

“Chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Đó là các biện pháp mà Chính phủ sử dụng để tác động lên hệ thống chính sách thuế, chi tiêu, thông qua đó đạt được các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Tất nhiên chính sách tài khóa thuộc mảng huy động nguồn lực tài chính sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS” - nguyên Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Thuế Nguyễn Thị Cúc cho hay.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, chính sách tài khóa về mảng thu thuế đối với BĐS chính là sự điều tiết, giám sát của Nhà nước trong lĩnh vực này. Nếu điều tiết phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường tăng trưởng, phát triển. Chính phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt lên nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS trên lĩnh vực thuế.

Thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Nhưng với sự mạnh tay của Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước để xử lý những rủi ro, thách thức sẽ có tác động tích cực đến khả năng hồi phục của thị trường.