Đâu là mấu chốt để “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản?

“Đói vốn”, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải vay tín dụng đen

Theo chu kỳ hằng năm, đặc biệt vào quý IV thì các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản có rất nhiều khoản chi, do phải thanh toán các khoản đối với nhà thầu, lo tiền lương thưởng cho nhân viên.

Trong năm 2022, thị trường vật liệu xây dựng bị "bão giá", giá xăng, dầu cũng tăng, chi phí đầu tư lớn nên hoạt động của doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu chững lại, không muốn đầu tư sâu vì chi phí phát sinh ngoài kế hoạch lớn. Thời điểm này, không ít doanh nghiệp bất động sản còn rơi vào tình trạng bị mất thanh khoản do đầu tư dàn trải, không thu hồi được vốn.

Trong kiến nghị mới nhất gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó mua được nhà ở.

"Vướng mắc pháp lý" của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hậu quả là thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

"Do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

Theo quan sát của HoREA, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Quý Mão 2023.

Do "tắc" nguồn vốn tín dụng, "tắc" nguồn vốn "trái phiếu", "tắc" cả nguồn "vốn huy động từ khách hàng", nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn", phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy "rủi ro".

Một số đơn vị thậm chí phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn "rủi ro" do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án với "giá hời" có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh có cơ hội "thâu tóm" các dự án tốt, các thương hiệu mạnh, có thể làm giảm "lợi thế" của các doanh nghiệp trong nước đang "thống lĩnh" thị trường bất động sản hiện nay.

Cần phải “khơi thông” nguồn vốn với doanh nghiệp bất động sản

Theo các chuyên gia, trong thời gian qua, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam từ 5 nguồn: vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh BĐS; vốn đầu tư nước ngoài; vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán BĐS hình thành ở tương lai; nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại; vốn huy động từ thị trường chứng khoán gồm cổ phiếu và trái phiếu.

Dù các kênh vốn trên thị trường khá đa dạng, nhưng hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS. Hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện Trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ tư vấn Chính phủ cho biết, khối doanh nghiệp nội địa vẫn đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng, nguồn huy động trái phiếu doanh nghiệp nên khi ngân hàng siết chặt tín dụng đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Bên cạnh đó, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và khách hàng cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản bị nghẽn nguồn vốn.

"Muốn thúc đẩy trở lại không có cách nào khác là phải khơi thông nguồn vốn và bơm vốn ra. Chính phủ đã xem xét các chính sách nhằm khơi thông nguồn vốn, và giải quyết điểm nghẽn bằng việc nới room tín dụng. Thủ tướng Chính phủ đã xem xét nới room tín dụng từ 0,5-2% mỗi tháng. Cùng với đó, sẽ đốc thúc giải ngân đầu tư công vào cuối năm 2022 nên các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản không nên quá lo lắng", PGS.TS Trần Đình Thiên chia sẻ.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn “kép” về nguồn vốn, khi ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt siết chặt. Nếu chặn dòng vốn vào bất động sản một cách đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ phải ngừng hoạt động, doanh nghiệp không thể trả nợ vay, ngân hàng đối mặt với nợ xấu, hệ lụy với nền kinh tế rất lớn. Việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từng bước một.

Còn theo ông Neil MacGregor, để đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc, giải pháp huy động vốn cho các doanh nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh vốn đầu tư nước ngoài như một giải pháp phù hợp.

Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút bất động sản, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất, chế tạo và bất động sản. Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay.