Đâu sẽ là phân khúc “hút tiền” của nhà đầu tư sau chung cư?

“Bến đỗ” mới của nhà đầu tư

Kể từ khi chung cư liên tục tăng giá từ đầu năm 2024, mức độ quan tâm đến thị trường nhà đất ven đô đang tăng nhiệt, không ít “tay to” cũng bắt đầu trở lại thị trường. Nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất ven đô hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường.

Theo thông tin từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trên cả nước đang tăng trong quý I/2024, từ mức 44 điểm của quý 4/2023 lên mức 48 điểm trong quý I/2024. Đáng chú ý, ở phía Bắc, mức độ quan tâm tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội.

Các huyện vùng ven Hà Nội như đất nền Đông Anh, đất nền Hoài Đức, đất nền Chương Mỹ, đất nền Thạch Thất, mức độ quan tâm của quý 1/2024 đang gần chạm đến mức quan tâm của quý I/2022 – giai đoạn thị trường bất động sản sôi động. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở các huyện trên từ 1,7 – 2 lần so với quý I/2023..

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền quý I/2024 có yếu tố khá đặc biệt là đã bắt đầu ghi nhận một dòng tiền lớn đến từ những nhà đầu tư “cá mập” bắt đầu đi săn đất khu vực TP.HCM và Hà Nội. Ngoài ra, ở những thị trường vệ tinh tiềm năng, sóng săn đất cũng đã bắt đầu xuất hiện. Những tín hiệu này cho thấy khả năng cao đất nền sẽ chuyển động tích cực hơn trong những tháng tới đây.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí tín hiệu nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư mang kỳ vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi. Trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường xuất hiện các nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này được kỳ vọng sẽ đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, hiện giá chung cư đang tăng quá cao, khiến nhu cầu đầu tư căn hộ có thể sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Dòng tiền lúc đó sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới. Và theo ông Chung, đất nền ven đô sẽ là lựa chọn của nhiều người.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian gần đây, ông Chung khẳng định xu hướng dịch chuyển này đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5-10 tỷ đồng đã bắt đầu hành trình tìm kiếm vùng đất mới do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

“Thời gian gần đây, khu vực vùng ven Hà Nội đang xuất hiện tình trạng “sốt” đất cục bộ, mức giá tăng 10 - 20% so với thời điểm đầu năm. Thị trường đã và đang hình thành một thế hệ nhà đầu tư chuyên nghiệp và bài bản. Khẩu vị của họ là hướng tới các sản phẩm có nhà trên đất, đi kèm các tiện ích, dịch vụ thiết yếu, tức là họ đề cao tính bền vững của sản phẩm”, ông Chung nhấn mạnh.

Từ tháng 5 trở đi, các tỉnh thành vệ tinh, ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ, Hòa Bình…đã là “tầm ngắm” của giới đầu tư. Với những sản phẩm đất nền ven đô ở các tỉnh trên, thị trường đang ghi nhận phân khúc dưới 10 tỷ đồng/sản phẩm có dấu hiệu hồi phục.

Theo quan sát, đất nền ven đô đang có sức hút mạnh mẽ đối với nhà đầu tư. Những tháng gần đây khu vực Hòa Lạc, Sóc Sơn, hay Mê Linh liên tục đón từng tốp nhà đầu tư lên khảo giá, tìm mua đất. Tuy nhiên theo tiết lộ từ một môi giới có 10 năm kinh nghiệm tại Mê Linh thì khách chủ yếu hỏi han, giao dịch không nhiều.

"Khu vực Mê Linh, Sóc Sơn dù mặt bằng đang còn rẻ nhưng vướng ở pháp lý. Hầu hết các nền đất tại Mê Linh đang vướng quy hoạch 1/500 phải chờ phê duyệt, khách mua hiện tại thường dừng ở các hợp đồng góp vốn hoặc giấy tờ vi bằng khiến các nhà đầu tư không mặn mà vì rủi ro. Tương tự, đất Sóc Sơn cũng nhập nhằng về pháp lý và sổ đỏ khiến các nhà đầu tư dù thấp hấp dẫn nhưng vẫn chưa xuống tiền", môi giới này cho biết.

Trong khi nhiều vùng đất tiềm năng như Mê Linh, Sóc Sơn đang vướng pháp lý và quy hoạch, Đông Anh giá đã quá cao thì nhiều nhà đầu tư đã đi xa hơn về phía Hòa Bình tìm kiếm cơ hội mua đất giá tốt hơn tại những khu đô thị đã hoàn chỉnh về pháp lý và có nền giá vẫn ở mức thấp.

Đất nền sẽ diễn biến thế nào?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành. Nhiều ý kiến cho rằng sẽ giúp ngăn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, trái phép, chặn đầu cơ giúp thị trường nhà đất đi vào ổn định. Tuy nhiên, có ý kiến lo ngại, sau 1/8, nguồn cung đất nền giảm sẽ đẩy giá đất nền tăng lên.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị (quận, phường) loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Với những khu vực còn lại (huyện, xã), UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Ông Quang nhìn nhận, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I. Như vậy, về lý thuyết khi Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực thì nguồn cung đất nền phân lô sẽ ít hơn khi có quy định chặt chẽ.

Về kỳ vọng tăng giá đất nền nửa cuối năm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng khó vì tính thanh khoản đất nền đang ở mức thấp, tồn kho đất nền ở nhiều tỉnh thành còn rất lớn. Có thể từ 1/8, thị trường sẽ có cú hích nhẹ nhàng, kiểu tạo hiệu ứng tâm lý kỳ vọng thôi, chứ không tác động nhiều khi Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực.

Nhưng để Luật có hiệu lực đi vào thực tế thì cần các Nghị định, thông tư hướng dẫn. Do đó, để thị trường đất nền phục hồi thì cần ít nhất 6-12 tháng. Như vậy, từ sau 1-8/2024 đến hết quý II/2025, thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động, giá cơ bản đi ngang. Theo ông Quang phải chờ đến quý III/2025 thì có thể giá đất nền mới tăng, thanh khoản phân khúc này mới tốt hơn.

“Và đến thời điểm cuối năm 2025, thị trường đất nền sẽ chỉ khởi sắc ở những khu vực gần trung tâm các đô thị hoặc vùng ven các đô thị. Còn những đất nền có vị trí vùng sâu, vùng xa sẽ khó hồi phục hay tạo “sốt” như những năm trước đây”- ông Quang phân tích.