Đầu tư bất động sản mùa “thủy triều rút”

6 tháng đầu năm “lặng sóng”

Có thể nói, thị trường bất động sản trong 2 quý đầu năm 2022 là một bức tranh với những gam màu vô cùng ảm đạm.

Liên tiếp những sự kiện bất lợi xuất hiện khiến giới chuyên gia và nhà đầu tư hoài nghi về khả năng tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường trong phần còn lại của năm “con Hổ”.

Những vụ bê bối liên quan đến đấu giá đất, thao túng thị trường bị phanh phui, đưa ra ánh sáng của một bộ phận doanh nghiệp bất động sản đã tạo ra “hiệu ứng dây chuyền”, khiến các doanh nghiệp khác cũng lĩnh vực bị vạ lây.

Hệ quả là, cổ phiếu bất động sản chứng kiến một chuỗi “lao dốc” kéo dài, dấu hiệu phục hồi yếu ớt.

Bên cạnh đó, động thái kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, cùng chính sách “khóa van” dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào thị trường bất động sản của Nhà nước như “song kiếm hợp bích” đâm những nhát chí mạng cắt đứt “nguồn sống” chủ lực của doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, 80 - 85% vốn đầu tư của doanh nghiệp bất động sản đến từ huy động, trong đó chủ yếu là phát hành trái phiếu doanh nghiệp và đi vay ngân hàng. “Nếu siết cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp sẽ ‘đứt gãy’ dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ ‘ngộp thở’, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm”.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đầu ghi nhận sự sụt giảm mạnh của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ.

Theo DKRA Vietnam, trong Quý I/2022, thanh khoản phân khúc căn hộ tại TP.HCM đã giảm trung bình 68 - 78% so với quý trước. Báo cáo của CBRE Vietnam cho thấy, sức tiêu thụ phân khúc căn hộ tại TP.HCM sụt giảm 78% so với quý trước và giảm 53% so với cùng kỳ năm 2021. Tại thị trường Hà Nội, Savills Vietnam cho biết, sức tiêu thụ giảm khoảng 4% so với quý trước và giảm 15% so với cùng kỳ năm 2021. Còn theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tỷ lệ hấp thụ phân khúc căn hộ trong quý I/2022 chỉ bằng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến thanh khoản thị trường giảm đến từ cả phía doanh nghiệp và người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân. Trong khi doanh nghiệp thiếu vốn, tắc nghẽn pháp lý, thì người mua cá nhân ở trong tâm thế thận trọng, dè dặt hơn do mặt bằng giá neo cao và khó khăn trong việc vay ngân hàng mua nhà.

Anh Lê Quốc Hưng (TP.HCM) cho biết, anh có 500 triệu đồng tiền tiết kiệm, anh dự định vay thêm ngân hàng để mua một căn hộ tại Quận 12, TP.HCM. Anh đã liên hệ hỏi vay tại chi nhánh của một ngân hàng thuộc nhóm “Big 4”.

Theo kế hoạch, chi nhánh này sẽ giải ngân cho anh trong ngày 18/4. Thế nhưng, phía ngân hàng thông báo ngừng giải ngân với lý do “cần cơ cấu lại danh mục và hệ thống cũng đã ngắt tính năng giải ngân nên chi nhánh cũng không làm gì được.” Điều này khiến anh Hưng vô cùng bức xúc.

Đầu tư địa ốc khi “thủy triều rút”: khó nhưng vẫn còn hy vọng

Giới chuyên gia bất động sản đánh giá, diễn biến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2022 rất khó để cải thiện sau những bất ổn và khó khăn gặp phải trong 2 quý đầu năm.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, 3 vấn đề thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm 2022 là: sụt giảm nguồn cung, giá bán neo cao và thanh khoản yếu kém.

Ông Khương giải thích, tắc nghẽn pháp lý khiến nhiều dự án mới bị đình trệ dẫn đến sự khan hiếm về nguồn cung, trong khi nhà đầu tư vẫn tiếp tục đẩy kỳ vọng lợi nhuận lên cao khi giá bán vẫn không ngừng leo thang dẫn đến tình trạng thanh khoản “đóng băng”. Đối với người mua nhà để ở, giá bất động sản neo cao như hiện này là một trở ngại rất lớn, nếu kỳ vọng lợi nhuận không giảm, tỷ lệ tiêu thụ yếu kém rất khó được cải thiện trong phần còn lại của năm 2022. Để cải thiện tình hình hiện tại cần có những giải pháp “khơi thông” các tắc nghẽn về nguồn cung và giảm tải áp lực tăng giá bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng, để đưa ra dự báo thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục ảm đạm hay biến chuyển tích cực trong thời điểm hiện tại là còn quá sớm. Ông Châu khuyến nghị, “để an toàn, nhà đầu tư nên đặt lên bàn cân cơ hội, thách thức để đo lường trước khi quyết định đầu tư”.

Giới chuyên gia và các doanh nghiệp địa ốc cũng có chung quan điểm với ông Khương và ông Châu. Đồng thời nhận định, trong bối cảnh thị trường đầy biến động, các sản phẩm như căn hộ đã bàn giao, có sổ hay nhà phố trong trung tâm của những thành phố lớn, đất nền của các tỉnh, thành có hạ tầng tốt, chưa bị thổi giá được khuyến khích đầu tư trong 2 quý cuối năm 2022.