HoREA: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần đất xây nhà ở xã hội

Tại văn bản kiến nghị, HoREA chỉ ra 3 quy định “bất cập” tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP “Bất cập” do khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%” là không phù hợp.

Bên cạnh đó, điều này trái với khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 và Điều 56 Luật Nhà ở 2014 đã quy định “tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.

Còn đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”, có nghĩa là tất cả mọi dự án nhà ở thương mại thì “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” hoặc theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Bất cập thứ 3 tại quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai …” là không phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở 2014. Tức là trên thực tế, Nhà nước không thu thêm được đồng nào vào ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội do quy định chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên 100% diện tích dự án thì coi như đã hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước dành 20% diện tích đất để làm nhà ở xã hội, rất là vô lý.

HoREA phân tích, trước Luật Nhà ở 2014 thì pháp luật quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại muốn bán 100% sản phẩm thì cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất trên 100% diện tích đất của dự án. Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP không quy định phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%”.

Hiệp hội thống nhất cao với Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã bãi bỏ phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn” đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP trước đây.

Tuy nhiên HoREA nhận thấy, Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định 1 phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Vì các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng: Đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân; Đa dạng về quy mô diện tích từ dưới 1ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hec-ta, nên cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Do vậy, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án; nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án.

Nếu có cơ chế “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.